房地產收入與NNN REIT：比較兩只表現突出的美國零售REIT

爲什麼零售房地產投資信托值得我們再關注

圍繞零售爲主的房地產投資信托的敘述發生了巨大的變化。曾經看似在衰退的行業如今證明了其韌性，美國零售REIT在經濟逆風中仍然提供了穩定的回報。在2025年的前三個季度，該行業的平均回報率爲6.9%——這證明了物業管理和租戶選擇的改善。

房地產投資信托（REIT）提供了一種結構化的股息投資方法。根據法律，它們必須將至少90%的應稅收入分配給股東，爲投資者創造了一個有吸引力的收入來源。在各種物業類型中，零售仍然特別有利可圖，尤其是在戰略管理下——但這仍然需要仔細的審查。

在這個領域，有兩個領先的名字主導着：Realty Income 和 NNN REIT。兩者都成功地度過了市場動蕩(疫情電子商務的擔憂，2022-23年的加息)，並且變得更加強大。如果你正在評估哪個美國零售REIT值得你的投資，這裏有它們之間的區別。

規模與增長辯論

房地產收入的投資組合實力

憑藉超過15,540個物業，約80%的年租金來自零售租戶，房地產收入以大規模運營。其投資組合包括美元店(佔收入的10%)，雜貨店主力店(佔11%)，以及對家居改善零售商和其他類別的曝光。多元化還擴展到工業(佔15%)和博彩物業。

公司的運營效率通過其98.7%的入住率和3.5%的續租率得以體現。沃爾瑪、家得寶、美元店和沃爾格林等主要租戶提供了穩定性。

在財務方面，房地產收入公司公布的調整後運營資金(AFFO)——REIT的關鍵現金指標——爲每股稀釋後1.09美元，同比增長2.9%。管理層預計全年AFFO爲4.25-4.27美元，輕鬆支持3.23美元的年度股息。該股票的收益率爲5.7%。

一個顯著的成就：自1994年首次公開募股以來，已經連續三十年每季度增加股息，每年多次提高月度支付，(最近一次提高至$0.2695，發生在十月)。

NNN REIT的專注方法

管理3700個物業的NNN REIT專注於美國零售：便利店、汽車服務中心、餐廳和家庭娛樂場所。這種更狹窄的重點使管理層能夠實施更嚴格的運營控制。

第三季度的入住率保持在97.5%，顯示出租戶質量。每股AFFO從0.84美元季度漲至0.86美元，全年指引爲3.41-3.45美元。

股息覆蓋率保持強勁。公司通過8月份將每股股息提高至0.60美元，延續了其連續36年的年度增長。NNN的收益率爲5.9%，比房地產收入高出50個基點。

真正的區別：規模和發展階段

這裏存在一個關鍵的區別。房地產收入的15,000個物業基礎使得實質性增長具有挑戰性——每次收購必須是可觀的，以有意義地推動增長指標。投資者應該期待穩定、可預測的回報，而不是爆炸式的擴張。

盡管NNN REIT持有的物業減少了75%，但其處於一個開發階段，物業收購仍然被視爲重要的增長催化劑。增加50個物業在其發展軌跡上帶來的變化是其更大同行無法實現的。

這兩家公司在零售領域的租戶選擇和物業管理方面表現出色——這些企業被證明是抗衰退的(基本服務，維修/維護支出)。兩者均保持着強大的股息歷史和可比的收益率。

每個投資案例

如果您優先考慮投資組合的成熟度、地理和行業多樣化以及來自已有31年業績記錄的可預測股息增長，請選擇Realty Income。

選擇 NNN REIT 如果您願意接受集中暴露於(美國零售單一)，以換取更高的短期增長潛力和略微優越的股息收益率。

這個決定最終反映了你的風險承受能力和增長預期。NNN REIT 較小的資產基礎呈現出更具活力的投資姿態，但保護性多樣化較少。房地產收入提供了堡壘般的穩定性，但以緩慢、漸進的增值爲代價。