数据中心股票为何可能飙升：Digital Realty Trust在人工智能时代的仓位

强劲的财务表现显示出新兴的势头

数字房地产信托(纽约证券交易所：DLR)正在展示出令人印象深刻的运营实力，这可能会重塑投资者情绪。在2025年前九个月，该公司报告的收入接近45亿美元，同比增长9%。更重要的是，在此期间，营业收入激增66%，反映了在扩张努力中对成本的有效管理。

对房地产投资信托(REIT)投资者而言，最重要的指标是运营资金(FFO)，衡量真实的现金产生能力。在2025年第一季度到第三季度，FFO收入超过了19亿美元，与前一年同期相比增长了17%。这一两位数的FFO增长轨迹表明，公司的基础商业模式仍然具有韧性，即使在应对竞争压力和巨额资本支出时。

数据中心为何成为不可或缺的基础设施

数据中心行业正经历一场由技术加速推动的根本性转变。人工智能工作负载对计算能力的需求前所未有，而量子计算应用则正在成为下一个前沿。这两股力量创造了结构性利好，行业研究人员预测将使数据中心行业的年复合增长率维持在约11%。

Digital Realty在超过25个国家运营着超过300个设施的庞大投资组合，使其成为最早将数据中心所有权结构化为REIT的企业之一。这一先发优势，加上在美国优质市场的战略性土地收购，使公司能够在需求加剧时抓住扩展机会。

在利率变化环境下的估值机会

历史上，当利率上升时，房地产投资信托（REIT）的估值会面临阻力，因为借贷成本侵蚀利润率。在经历了多年的高利率后，联邦储备委员会已经开始降息——自九月以来进行了三次降息，这应该会逐步降低公司未来设施建设的资本成本。

Digital Realty的股票目前交易价格大约是过去FFO收入的22倍。考虑到加速的收入增长，这一估值相对于公司的长期前景来看显得受到限制。当盈利增长轨迹被证明是可持续的时，市盈率通常会扩大，这暗示着相当可观的上涨潜力。

股息仍然具有重要意义，尽管增长暂停

该公司每年每股维持4.88美元的股息支付，收益率接近3.3%——大大高于标准普尔500指数约1.2%的平均水平。尽管自2022年以来股息增长已暂停，但当前的支付提供了一条显著的收入来源，使数字地产与纯粹的成长型股票区分开来。

股票价格增值的路径

72法则所概述的数学关系表明，11%的年复合增长率可以在六年多一点的时间内使股价翻倍。然而，Digital Realty的具体情况——包括FFO扩张加速、融资成本降低以及来自AI基础设施建设的结构性需求——可能会显著压缩这一时间表。

尽管科技行业充满活力且人工智能投资周期前所未有，但过去五年股票表现疲软，反映了市场对资本密集度和竞争动态的担忧。然而，这些挑战可能为具有更长时间投资视野的投资者创造了错位定价的机会。

对于一家管理300多个战略性数据中心的公司而言，尽管受益于长期的人工智能采用趋势，短期的股票停滞可能会随着市场认识到这种基础设施在数字经济中的重要性而重新得到升值。