股息收益率陷阱：為何按揭房地產投資信託基金（REITs）在追求收入者中表現不佳

高收益的幻覺

在尋找高收益投資時，股息投資者常常專注於一個指標：支付百分比。乍看之下，AGNC Investment (NASDAQ: AGNC) 以13%的股息收益率看起來令人難以抗拒。與此同時，Realty Income (NYSE: O) 以5.6%的收益率緩慢前行。對於追求收入的人來說，選擇似乎很明確。然而，這個邏輯卻掩蓋了一個關鍵的缺陷：專注於收入的投資組合建構。

事實是，並非所有的收益率都是平等的。來自波動較大的抵押貸款REIT的13%支付率，與來自穩定房地產持有者的5.6%回報，基本上是不同的。理解這個區別，能將成功的股息投資者與那些資本被耗盡的投資者區分開來。

為何AGNC Investment不適合收入型投資組合

AGNC Investment作為一個抵押貸款REIT運作——本質上是一個持有合併抵押證券的投資組合管理公司，而非實體房地產。雖然這種結構在股息再投資時能產生總回報，但對於尋求現金收入的人來說表現不佳。

數據清楚地說明了這個故事。多年來，AGNC的股息 (performance圖表上的橙色線) 經歷了劇烈波動，並且在股價 (紫色線) 的帶動下，呈現出多年間的下行趨勢。依賴這些分配來支撐生活的投資者，發現他們的收入流在縮減，資本基礎也在同時侵蝕。

這種波動源自抵押貸款REIT的商業模式本身。股息的削減與增加是常態，因為這些公司在房市、抵押貸款利率和債券價格的波動交叉點上穿梭。13%的收益率雖然吸引眼球，但掩蓋了一個不可靠的收入流，當市場條件轉變時，這個收入可能會大幅收緊。

Realty Income：穩定勝於刺激

相比之下，Realty Income作為一個傳統的REIT，擁有超過15,500個單一租戶物業，遍布美國和歐洲。通過淨租約結構——租戶承擔大部分營運成本——公司已經將自己從物業層級的風險中隔離出來。

數字說明了一切：具有投資級別的資產負債表、地理多元化、工業和專業資產的曝光 (賭場、葡萄園)，以及關鍵的，連續30年的年度股息增加。雖然增長速度平均每年僅4.2%，但這略高於歷史通貨膨脹，能保持股息的購買力。

在5.6%的收益率下，Realty Income的收益率遠高於標普500的1.1%和整體REIT行業的3.9%。對於建立可持續收入投資組合的人來說，這代表一個基礎的高收益投資，且沒有波動陷阱。

核心問題：你真正想建立的是什麼？

在這兩個REIT之間的選擇，取決於投資目標。追求總回報——那些再投資股息的人，可能會容忍AGNC的波動，因為它有令人印象深刻的長期表現。但以可靠現金收入為優先的股息投資者，則面臨不同的計算。

大多數專注於收入的投資者有相同的目標：一個穩定且持續成長的現金流，能維持他們的生活方式，而不需要清算資本。這個目標不僅要看收益百分比，更要考慮這些支付的可持續性。Realty Income的平淡可靠——30年的年度增長記錄——比AGNC那令人振奮但不可預測的分配更具優勢。

對於在風險輪廓截然不同的高收益投資中做選擇的股息投資者來說，較低收益但穩定的選擇，經常能帶來更優的實際結果。