了解REIT：值得了解的投資工具

如果你正在尋找在不需大量資金的情況下投資房地產資產的方法，房地產投資信託基金（REIT）是不可忽視的選擇。自2018年以來，REIT已成為泰國投資者持續關注的投資工具，但為何有些REIT的回報表現良好，有些卻令人失望？答案在於其運作細節與影響其價值的因素。

REIT是：定義與運作原理

REIT或房地產投資信託基金，首先來理解REIT是什麼：它是一種由專屬管理人管理的資產組合，透過出售單位來募集資金，然後用這些資金管理各類房地產資產，例如住宅、土地、倉庫、飯店、商場，甚至通訊網絡。

從租金收入或資產管理中獲得的收益，會以股利的形式分配給持有人，這也是REIT常提供穩定且較高回報的原因。

###為什麼一定要有REIT？

對於擁有資產且有收入的資產所有者：REIT提供大量募資的機會，而無需出售資產，這些資金可以用來開發新項目。

對於一般投資者：REIT打開房地產市場的大門，讓普通人用較少的資金參與投資，並且由專業管理人照料資產。

REIT vs Property Fund：有何不同？

REIT與房地產基金（Property Fund）看似相似，但實際上有重要差異：

**在規範與管理方面：**房地產基金是普通的共同基金，而REIT則受到泰國證券交易委員會（สสว.）的監管，並需獲得證交所（ตลท.）的批准。

**在投資彈性方面：**房地產基金僅限於已核准的投資項目，且不能投資海外；REIT則較具彈性，且可將海外資產佔比最高10%。

**在發行與管理方式：**房地產基金的發售方式類似一般共同基金，而REIT則像上市公司股票一樣進行發售與交易，並有股東分散與年度股東大會的規定。

因此，泰國已規定不再推出新的房地產基金，所有新設皆須為REIT。

REIT的分類

###依所有權形式分類

**Freehold型REIT（永久產權）：**資產由信託直接擁有，產生租金收入，單位價值會隨資產價值增加而上升。

**Leasehold型REIT（租賃權）：**資產僅有使用權，非所有權，隨著租約期限結束，單位價值會逐漸降低，直至租約到期。

(依投資方式分類

**直接投資：**REIT擁有並直接管理資產。

**間接投資：**REIT持有其他公司股份，該公司再投資於房地產。

)依產業類型分類

現有的REIT多樣化，主要類型包括：

• **零售REIT（Retail REIT）：**管理購物中心、商場、折扣店的收入。
• **住宅REIT（Residential REIT）：**收入來自飯店、公寓、住宅。
• **醫療保健REIT（Healthcare REIT）：**管理醫院、健康中心、老人養護中心。
• **辦公REIT（Office REIT）：**租賃辦公空間的收入。
• **基礎建設REIT（Infrastructure REIT）：**來自通訊網絡、能源管道的收入。

每種類型的分紅機制與風險因素皆不同。

什麼因素會影響REIT的價值？

REIT的價值來自兩個來源：

第一：房地產本身的價值，受到經濟狀況、產業發展、公共設施改善與所有權形式（(Freehold vs Leasehold)）的影響。

第二：未來的現金流，取決於經濟狀況、商業信心與安全局勢。例如，辦公樓REIT（###Office REIT###）的收入會隨著商業繁榮而增加，反之亦然。

選擇REIT的優勢與風險

(優勢

• **高流動性：**在SET市場中像股票一樣容易買賣。
• **分散風險：**增加投資組合的多樣性。
• **透明度高：**註冊、公開發行、監管皆有保障。
• **穩定收入：**提供穩定的股利。

)缺點

• **稅務：**REIT的股利需扣10%的稅，或列入年度所得稅計算。
• **利率敏感：**當利率上升，REIT的價值可能下降，因資金會流向收益較高的資產。

泰國REIT的範例

**CPN零售成長REIT（(CPNREIT)）：**租賃型REIT，管理多個Central商場、辦公大樓與Hilton Pattaya飯店，年股利率約8.35%，基於9.85泰銖的價格。

**Impact Growth（###IMPACT###）：**永久產權REIT，資產為Impact會議中心等4棟建築，年股利率約4.69%，基於12.80泰銖的價格。

**WHA Premium Growth（(WHART)）：**包括永久產權與租賃型，管理倉儲設施，年股利率約7.63%，基於9.50泰銖的價格。

**JASIF（(JASIF)）：**基礎設施基金，擁有1,680,500公里光纖，收入來自TTTBB租賃，年股利率約13.73%，基於6.70泰銖的價格。

總結：什麼時候REIT是理想選擇？

REIT適合需要穩定收入、比定期存款利率更好的投資者，並對房地產資產感興趣，但缺乏資金或時間自行管理。

但在投資前，須了解REIT對利率變動敏感，涉及稅務成本，且風險依資產類型而異。

因此，應選擇符合自己投資目標與風險承受能力的REIT，以確保回報符合預期。