Hiểu về Thế chấp Gói lại: Hướng dẫn đầy đủ cho Người mua và Người bán

Khi các nhà cho vay thế chấp truyền thống không chấp thuận hồ sơ của bạn, một khoản vay bao quanh (wraparound mortgage) có thể đáng để xem xét. Thỏa thuận tài chính này cung cấp một phương án thay thế để sở hữu nhà đối với những người mua gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện, đồng thời có thể tạo ra cơ hội lợi nhuận cho người bán. Tuy nhiên, trước khi tiến hành, cả hai bên cần hiểu rõ cơ chế, lợi ích và rủi ro liên quan.

Khoản vay bao quanh là gì và nó khác gì so với tài chính truyền thống?

Trong một giao dịch mua nhà thông thường, người mua vay vốn từ ngân hàng và dùng số tiền đó để trả trực tiếp cho người bán. Khoản vay bao quanh hoạt động khác biệt: người bán giữ nguyên khoản vay ban đầu của mình trong khi đồng thời mở rộng khoản vay cho người mua. Người bán sau đó nhận khoản thanh toán hàng tháng từ người mua và dùng một phần để trả nợ khoản vay cũ của mình.

Thỏa thuận này tạo cơ hội lợi nhuận cho người bán vì họ thường tính lãi suất cao hơn mức lãi suất họ đang trả cho khoản vay ban đầu. Người mua, ngược lại, có thể tiếp cận nguồn vốn vay khi các lựa chọn truyền thống không khả thi hoặc quá đắt đỏ.

Ví dụ thực tế về khoản vay bao quanh

Xem xét ví dụ sau: John mua nhà cách đây vài năm với giá 300.000 USD và vay theo khoản vay cố định 5%. Khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của anh là 1.288 USD. Giá trị thị trường hiện tại của căn nhà là 350.000 USD.

Jane quan tâm đến việc mua nhà của John nhưng gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện vay theo hình thức truyền thống. Họ thỏa thuận một hợp đồng vay bao quanh: Jane đồng ý mua nhà với giá 350.000 USD, đặt cọc 70.000 USD, còn John đồng ý tài trợ phần còn lại là 280.000 USD với lãi suất 7% qua một hợp đồng viết tay.

Jane gửi cho John 1.862 USD mỗi tháng. John dùng khoảng 1.288 USD trong số đó để trả khoản vay ban đầu của mình, còn lại 574 USD là lợi nhuận của anh từ thỏa thuận này. Phần lợi nhuận này bù đắp cho rủi ro bổ sung mà John phải gánh chịu khi trở thành người cho vay của Jane.

Cơ chế hoạt động của khoản vay bao quanh: Phân tích từng bước

Trước khi áp dụng chiến lược vay bao quanh, cần đáp ứng một số điều kiện nhất định. Khoản vay ban đầu của người bán phải là “có thể chuyển nhượng” (assumable), nghĩa là người mua có thể tiếp nhận các điều khoản vay giống như ban đầu. Các khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA), và Cục Thương binh và Veterans (VA) là các sản phẩm có thể chuyển nhượng. Các khoản vay thế chấp thông thường thường không.

Nếu người bán có khoản vay có thể chuyển nhượng, quy trình sẽ là:

1. Xin phê duyệt từ ngân hàng cho vay. Người bán liên hệ ngân hàng để xin phép thực hiện khoản vay bao quanh. Bước này rất quan trọng, vì nếu không có sự chấp thuận, có thể vi phạm hợp đồng vay ban đầu.

2. Thương lượng các điều khoản. Người mua và người bán thảo luận và thống nhất về số tiền vay, lãi suất, và khoản đặt cọc. Các điều khoản này cần được ghi rõ để tránh hiểu lầm.

3. Ký cam kết vay (promissory note). Cả hai bên ký kết cam kết vay có tính pháp lý ràng buộc, trong đó nêu rõ các điều khoản vay, lịch trình thanh toán và các điều kiện khác.

4. Chuyển nhượng quyền sở hữu. Người bán có thể chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu ngay lập tức hoặc trì hoãn cho đến khi khoản vay bao quanh được thanh toán hết, tùy theo thỏa thuận.

5. Thực hiện luồng thanh toán. Người mua gửi khoản thanh toán hàng tháng cho người bán, người bán sau đó trả cho ngân hàng cho vay ban đầu.

Lưu ý quan trọng: Khoản vay bao quanh hoạt động như một “lien thứ” trên tài sản. Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, ngân hàng cho vay ban đầu có thể tiến hành xử lý tài sản và bán để thu hồi nợ. Rủi ro này áp dụng cho cả trường hợp người bán không trả khoản vay chính hoặc người mua không trả cho người bán.

Ưu điểm và nhược điểm của khoản vay bao quanh

Giống như các hình thức tài chính khác, khoản vay bao quanh mang lại cả cơ hội lẫn thách thức cho từng bên.

Lợi ích cho người mua

Yêu cầu đủ điều kiện linh hoạt hơn. Người mua có điểm tín dụng thấp, công việc không theo truyền thống hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập cao thường gặp khó khăn trong việc vay theo hình thức truyền thống. Khoản vay bao quanh cung cấp sự linh hoạt hơn, giúp dễ dàng đủ điều kiện hơn.

Có thể vay với số tiền nhỏ hơn. Tùy thuộc vào sự sẵn lòng của người bán, người mua có thể chỉ vay phần còn lại của khoản vay của người bán cộng thêm lợi nhuận nhỏ, thay vì toàn bộ giá trị mua nhà — điều này có thể dẫn đến khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn so với vay truyền thống cho toàn bộ giá trị tài sản.

Lợi ích cho người bán

Tạo dòng lợi nhuận liên tục. Bằng cách tính lãi suất cao hơn mức họ đang trả, người bán tạo ra dòng lợi nhuận đều đặn hàng tháng.

Mở rộng nhóm người mua. Cung cấp hình thức tài chính bao quanh giúp tài sản dễ tiếp cận hơn với những người mua không đủ điều kiện, từ đó thúc đẩy bán nhanh hơn.

Rủi ro cho người mua

Chi phí vay cao hơn. Vay từ người bán thường có lãi suất cao hơn lãi suất vay truyền thống. Người bán tính phí cao hơn để bù đắp rủi ro tăng và tạo lợi nhuận.

Hậu quả vi phạm hợp đồng. Nếu người bán đồng ý vay bao quanh mà không xin phép ngân hàng, ngân hàng có thể yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay lập tức hoặc bắt đầu thủ tục xử lý tài sản — khiến người mua dễ bị tổn thương.

Rủi ro người bán vỡ nợ. Người mua gửi tiền trực tiếp cho người bán, người này có trách nhiệm trả ngân hàng. Nếu người bán không thanh toán, ngân hàng có thể xử lý tài sản, dù người mua đã thanh toán đều đặn, dẫn đến mất quyền sở hữu.

Để giảm thiểu rủi ro này, người mua có thể thương lượng điều khoản cho phép họ gửi một phần thanh toán hàng tháng trực tiếp cho ngân hàng ban đầu. Điều này đảm bảo ít nhất một phần nghĩa vụ của họ được thanh toán ngay cả khi người bán vỡ nợ.

Rủi ro cho người bán

Trường hợp người mua vỡ nợ. Nếu người mua ngừng thanh toán, người bán phải tự trả hoặc chấp nhận vỡ nợ, điều này ảnh hưởng đến điểm tín dụng và gây áp lực tài chính.

Các lựa chọn tài chính khác trước khi theo đuổi khoản vay bao quanh

Do tính phức tạp và rủi ro liên quan, người mua tiềm năng nên xem xét các phương án khác trước khi cam kết với khoản vay bao quanh.

Cải thiện hồ sơ tài chính. Hoãn mua nhà vài tháng để nâng cao điểm tín dụng, trả bớt nợ để giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập hoặc tích lũy tiền đặt cọc lớn hơn. Những cải thiện này thường giúp được phê duyệt vay truyền thống với điều kiện tốt hơn.

Khám phá các chương trình vay hỗ trợ của chính phủ. Các khoản vay FHA, USDA, VA được thiết kế đặc biệt để giúp người mua vượt qua các rào cản vay truyền thống. Các chương trình này chấp nhận điểm tín dụng thấp, tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hoặc ít tiền đặt cọc. Mặc dù thường yêu cầu phí bảo hiểm vay, chúng cung cấp lãi suất cạnh tranh.

Tìm kiếm trợ giúp tiền đặt cọc. Nhiều chương trình hỗ trợ người mua nhà đủ điều kiện về tiền đặt cọc và phí đóng cửa qua các khoản trợ cấp (không cần hoàn trả) hoặc khoản vay giá cả phải chăng. Những nguồn này có thể giúp loại bỏ rào cản lớn để vay truyền thống.

Đối với người bán muốn tìm phương án khác, liên hệ ngân hàng để xem các giải pháp hỗ trợ hoặc xem xét chuyển đổi tài sản thành cho thuê có thể là lựa chọn tốt hơn so với việc thiết lập khoản vay bao quanh.

Các lưu ý cuối cùng

Khoản vay bao quanh là giải pháp tài chính khi các phương án truyền thống không khả thi, nhưng nó đi kèm với độ phức tạp và rủi ro mà cả người mua lẫn người bán cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc làm việc với luật sư bất động sản để soạn thảo các thỏa thuận rõ ràng là rất khuyến nghị nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Hiểu rõ các hình thức này giúp đưa ra quyết định sáng suốt trước khi cam kết tài chính lớn.