Cổ tức ổn định trong các quỹ đất nền doanh nghiệp: PVBI11 củng cố sự ổn định trong khi RCRB11 thúc đẩy tăng trưởng

A dinâmica của các quỹ bất động sản hướng tới phân khúc văn phòng cao cấp thể hiện hai con đường bổ sung trong chiến lược sinh lời cho nhà đầu tư. VBI Prime Offices (PVBI11) duy trì chính sách phân phối dự đoán được, trong khi Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) tìm cách tối đa hóa lợi nhuận thông qua tái cơ cấu tài sản chủ động. Sự chuyển đổi chiến lược này phản ánh sự trưởng thành của ngành văn phòng theo hướng các mô hình bền vững và đa dạng hơn.

PVBI11: Dự đoán và khả năng phục hồi hoạt động trong chuyển động

PVBI11 đã củng cố vị trí quỹ ổn định trong giai đoạn này, duy trì cổ tức đều đặn trong năm tháng liên tiếp. Giá trị công bố cho tháng 11 là R$ 0,45 mỗi cột, hoàn toàn phân phối cho cổ đông, phản ánh hiệu suất hoạt động thực sự mà không dựa vào lợi nhuận bất thường. Với giá đóng cửa là R$ 82,00, nhà đầu tư đạt lợi suất hàng tháng là 0,55%.

Ban quản lý cho biết đã giữ một khoản dự phòng R$ 0,24 mỗi cột cho các điều chỉnh trong tương lai, thể hiện sự thận trọng về tài chính. Mặc dù kết quả hiện tại thấp hơn một chút so với trung bình lịch sử 24 tháng (R$ 0,55 mỗi cột), sự nhất quán trong phân phối thể hiện tính vững chắc của các bất động sản trong danh mục trong giai đoạn chuyển đổi người thuê.

Thay đổi người thuê và động thái hoạt động trong danh mục

Về hoạt động, giai đoạn này ghi nhận các thay thế quan trọng về người thuê. Việc Timbro Trading gia nhập tòa nhà Vera Cruz, chiếm dụng các không gian trước đó do Serena bỏ trống, giúp quỹ duy trì các chỉ số trống hiệu quả: 16,5% về mặt vật lý và 17,6% về mặt tài chính.

Song song, việc ký hợp đồng mới tại tài sản The One, với Volken Capital thuê 247 m² diện tích thuê tổng cộng bắt đầu từ tháng 12, đã góp phần duy trì khả năng phục hồi hoạt động. Ban quản lý đã công bố các dự kiến về việc rời khỏi các tòa nhà trong nửa đầu năm 2026, bao gồm việc rời khỏi Cascione vào tháng 12 tại tài sản FL 4440 và bàn giao các tầng của Julius Baer tại Vera Cruz vào tháng 2.

Để bù đắp cho các rời đi theo kế hoạch này, đã ký hợp đồng với ServiceNow, sẽ thuê 1.801 m² tại Vera Cruz bắt đầu từ tháng 4 năm 2026. Các dự báo cho thấy tỷ lệ trống đạt đỉnh là 19,8% vào tháng 4 năm 2026, trước khi hoạt động cân bằng mới được thiết lập.

RCRB11: Tăng trưởng nhanh và chiến lược tái cơ cấu

RCRB11 báo cáo lợi nhuận ròng là R$ 3,294 triệu trong tháng 11, tăng 7,6% so với tháng 10. Lợi nhuận bất động sản thuần góp R$ 4,52 triệu, trong khi thành phần tài chính thêm R$ 69,9 nghìn, thể hiện doanh thu cho thuê chiếm ưu thế so với lợi nhuận từ các khoản đầu tư tiền mặt.

Phân phối cho cổ đông đạt R$ 0,94 mỗi cột, đã được thanh toán đầy đủ trong chính kỳ. Với giá đóng cửa là R$ 128,94, lợi suất cổ tức hàng năm đạt 8,7%, mức cạnh tranh trong phân khúc văn phòng cao cấp.

FFO và triển vọng tăng giá trị

Dự báo FFO (Funds From Operations) vẫn ở mức R$ 1,15 mỗi cột, tương ứng với lợi nhuận hàng năm khoảng 11%. Khoảng cách giữa phân phối hiện tại và FFO dự kiến cho thấy tiềm năng tăng giá đáng kể cho các nhà đầu tư dài hạn. Ban quản lý kỳ vọng phân phối sẽ dần hội tụ về mức này khi các chu kỳ hoạt động tiến triển.

Tái cơ cấu tài sản và tiềm năng sinh lợi

RCRB11 tiếp tục chiến lược tái cơ cấu tích cực nhằm tối ưu hóa thành phần danh mục. Tháng 11, đã ký Thư ý định không ràng buộc để thoái vốn một trong các bất động sản, quá trình này thể hiện sự chuyển đổi các tài sản hướng tới hiệu quả vốn tốt hơn. Ước tính lợi nhuận vốn từ hoạt động này đạt R$ 10 triệu, tương đương R$ 2,90 mỗi cột, sẽ được phân bổ vào các kết quả phân phối trong các chu kỳ sau khi hoàn tất các thủ tục thẩm định.

Động thái thuê tại Tòa nhà Bravo Paulista

Việc rời khỏi hai tầng tại Tòa nhà Bravo Paulista trong tháng 11 đã tổng cộng hơn 430 m² diện tích BOMA, nâng tỷ lệ trống vật lý lên 0,99%. Mặc dù có sự rời đi này, tỷ lệ vẫn cực kỳ thấp, phản ánh chất lượng của các tài sản nằm trong các trục chính đã được củng cố. Ảnh hưởng ước tính của việc giảm này là R$ 0,02 mỗi cột hàng tháng vào tổng doanh thu bất động sản.

Ban quản lý cho biết có bốn đề xuất thương mại đang được xem xét cho các không gian trống, cho thấy xu hướng tích cực trong việc tái thuê. Quá trình chuyển đổi người thuê này thể hiện khả năng hoạt động bền vững ngay cả khi có các rời đi đột xuất.

Triển vọng ngành văn phòng

Hai quỹ phản ánh sự tiến bộ của thị trường văn phòng theo hướng trưởng thành hơn về hoạt động và bền vững tài chính. Trong khi PVBI11 cung cấp khả năng dự đoán, RCRB11 mang lại tiềm năng tăng trưởng qua quản lý tích cực. Động thái thuê trong cả hai danh mục thể hiện nhu cầu liên tục đối với các không gian cao cấp trong các trục chính, mặc dù có các giai đoạn chuyển đổi người thuê.