Giá bất động sản sẽ biến động như thế nào trong thời kỳ lạm phát? Phân tích toàn diện dành cho nhà đầu tư thông minh

Khi lạm phát chiếm lĩnh nền kinh tế, cảnh quan đầu tư thay đổi đáng kể. Các nhà đầu tư bất động sản từ lâu đã khẳng định rằng bất động sản vượt trội trong những giai đoạn này, nhưng liệu tuyên bố này có được chứng minh bằng bằng chứng? Hiểu điều gì xảy ra với giá bất động sản trong thời kỳ lạm phát đòi hỏi phải nhìn xa hơn các giả định bề mặt và xem xét các cơ chế thực tế đang diễn ra.

Tại sao Bất động sản trở nên có giá trị hơn khi Giá cả tăng

Trong các giai đoạn lạm phát, giá bất động sản thường tăng theo—đôi khi còn vượt quá mức lạm phát. Lý do đơn giản: khi chi phí xây dựng tăng do lạm phát, các nhà phát triển phải tính phí cao hơn cho các bất động sản mới. Vì các giao dịch bán hàng tương đương thiết lập tiêu chuẩn thị trường, những mức giá mới cao này đẩy giá trị các căn nhà hiện có lên cao trên toàn thị trường.

Ngoài chi phí xây dựng, lạm phát còn định hình lại hành vi của nhà đầu tư một cách căn bản. Các tài sản giấy như tiền mặt và cổ phiếu mất khả năng mua hàng, điều này thúc đẩy các nhà đầu tư giàu có hướng tới các lựa chọn vật chất hơn. Bất động sản phù hợp hoàn hảo với mô hình này. Một bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê mà chủ nhà có thể tăng khi lạm phát tăng, làm cho các bất động sản ngày càng trở thành tài sản sinh lời có giá trị. Dữ liệu lịch sử ủng hộ mô hình này—lợi nhuận trung bình từ nhà ở đã liên tục vượt qua lạm phát trong dài hạn, mặc dù mối quan hệ này không đảm bảo sẽ kéo dài mãi mãi.

Ưu điểm của Thanh toán Vay thế chấp: Tại sao Hóa đơn hàng tháng của bạn vẫn giữ nguyên

Đây là nơi quyền sở hữu nhà trở thành một công cụ tài chính mạnh mẽ trong thời kỳ lạm phát. Một khoản vay thế chấp cố định 30 năm khóa chặt khoản thanh toán của bạn trong ba thập kỷ. Mặc dù khoản thanh toán hàng tháng đó có thể cảm thấy gánh nặng ngày hôm nay, nhưng nó trở thành một món hời khi lạm phát làm giảm giá trị thực của tiền.

Hãy xem xét so sánh này: thuê nhà với giá $2,500 mỗi tháng so với mua nhà với khoản vay thế chấp $3,500. Trên giấy tờ, thuê nhà ban đầu tiết kiệm tiền. Nhưng lạm phát thuê nhà ở Mỹ trung bình là 4.22% mỗi năm kể từ năm 1954. Sau chỉ 10 năm, căn nhà cho thuê đó sẽ có giá khoảng $3,809 mỗi tháng. Sau ba thập kỷ, khi khoản vay của bạn đã trả hết, cùng căn nhà đó sẽ đòi hỏi khoảng $8,846 mỗi tháng. Khoản thanh toán cố định của bạn? Nó vẫn giữ nguyên chính xác như cũ.

Điều này không có nghĩa là sở hữu nhà là miễn phí. Chi phí bảo trì, thuế bất động sản, bảo hiểm và phí quản lý cộng đồng (HOA) cộng lại. Nhưng nguyên tắc cơ bản vẫn đúng: chi phí nhà ở lớn nhất của bạn giữ cố định trong khi người thuê phải đối mặt với việc tăng chi phí theo cấp số nhân từng năm.

Xây dựng sự giàu có qua việc Tích lũy Vốn bắt buộc

Mỗi khoản thanh toán vay thế chấp bạn thực hiện đều phục vụ hai mục đích—bao gồm chi phí nhà ở và đồng thời xây dựng phần sở hữu trong bất động sản. Cơ chế “tiết kiệm bắt buộc” này hoạt động dù thị trường có tăng trưởng hay không. Ngay cả trong thị trường trì trệ, mỗi khoản thanh toán đều giảm số nợ của bạn và tăng giá trị ròng của bạn.

Trong nhiều thập kỷ, việc xây dựng vốn có kỷ luật này trở thành một công cụ tích lũy tài sản đáng kể. Bạn về cơ bản bị ép vào một kế hoạch tiết kiệm mà phần lớn mọi người gặp khó khăn để duy trì tự nguyện, biến những gì cảm giác như một khoản chi tiêu thành sự tăng trưởng thực sự của tài sản.

Những rủi ro nghiêm trọng mà Không ai Nên bỏ qua

Mối quan hệ giữa lạm phát và bất động sản không phải là tuyệt đối. Các điều kiện thị trường hiện tại cho thấy những mối lo ngại nghiêm trọng: nhà đã đạt mức độ không thể mua nổi gần mức cao kỷ lục, lãi suất vay vẫn còn cao, và giá cả chưa hoàn toàn trở lại bình thường kể từ đỉnh điểm của đại dịch.

Nếu lạm phát thúc đẩy lãi suất tăng thêm, có thể xảy ra hai kịch bản gây hại. Thứ nhất, nhà trở nên còn khó mua hơn nữa, giảm khả năng tiếp cận của người mua tiềm năng. Thứ hai, lãi suất cao thường đi trước các cuộc suy thoái, trong đó giá trị bất động sản có thể sụp đổ mạnh mẽ. Một biện pháp phòng ngừa vốn dự định bảo vệ của cải của bạn có thể trở thành một gánh nặng tài chính, cần nhiều năm để phục hồi.

Cũng có vấn đề về thanh khoản. Bán bất động sản không phải là việc diễn ra trong chớp mắt—bạn sẽ phải trải qua quá trình tìm kiếm người mua, thủ tục ký quỹ, và các tuần hoặc tháng giấy tờ. Nếu khẩn cấp tài chính buộc bạn phải bán, thời điểm và điều kiện thị trường có thể không phù hợp với nhu cầu của bạn.

Kết luận về Bất động sản như một Chiến lược chống lạm phát

Bất động sản có thể hoạt động như một biện pháp phòng ngừa lạm phát, nhưng không phải là không có rủi ro hay hoàn toàn chắc chắn. Điều kiện thị trường, lãi suất, chu kỳ kinh tế và hoàn cảnh cá nhân đều quyết định xem việc mua nhà có thực sự có lợi cho tình hình của bạn hay không. Mô hình lịch sử về việc bất động sản tăng giá cùng với lạm phát là thuyết phục, nhưng thị trường ngày mai có thể khác xa so với ngày hôm qua, đặc biệt nếu điều kiện kinh tế thay đổi bất ngờ.