Cơ hội đầu tư REIT cho năm 2026: Điều hướng sự ổn định thu nhập qua quá trình phục hồi thị trường

Triển vọng của REITs hướng tới năm 2026 ngày càng trở nên tích cực hơn khi các yếu tố vĩ mô hỗ trợ cùng với sự cải thiện của các nền tảng bất động sản. Với chính sách nới lỏng tiền tệ gần đây, kiểm soát lạm phát và sự mở rộng kinh tế mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang ở vị thế hưởng lợi từ nhu cầu tăng trưởng ở nhiều phân khúc khác nhau. Đối với các nhà đầu tư ưu tiên dòng thu nhập ổn định, REITs cung cấp một phương tiện hấp dẫn thông qua việc tiếp xúc với các tài sản hữu hình và các khoản cổ tức hấp dẫn trong lịch sử.

Các yếu tố cơ bản của thị trường hỗ trợ sự mở rộng của REIT

Sự chuyển đổi sang một môi trường kinh tế lành mạnh hơn tạo ra nhiều cơ hội trong toàn bộ lĩnh vực bất động sản. Việc giảm áp lực tài chính đối với cả người vay và nhà vận hành đã thúc đẩy hoạt động giao dịch trở lại, trong khi định giá bắt đầu phục hồi sau giai đoạn yếu kém trước đó. Bảng cân đối kế toán vẫn vững chắc, cho phép REITs tận dụng các cơ hội mới nổi trong khi vẫn tiếp tục trả vốn cho cổ đông qua cổ tức và tái đầu tư.

Chính sách thương mại không chắc chắn đã gây áp lực lên thị trường trong năm 2024 đã giảm bớt, giải phóng nhu cầu tiềm ẩn đặc biệt trong lĩnh vực logistics và hạ tầng chuỗi cung ứng. Động thái này đã làm sống lại phân khúc bất động sản mạnh nhất—bất động sản công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy cao duy trì gần mức trung bình 90-95% ở các nhà vận hành hàng đầu, trong khi tăng trưởng thuê vẫn tiếp tục phản ánh tình trạng cung cầu chặt chẽ ở các thị trường lớn.

Ngoài logistics, các loại hình bất động sản khác cũng thể hiện đà phục hồi. Bất động sản văn phòng, đặc biệt là các tài sản hạng A ở các khu vực đô thị lớn, đang thu hút người thuê khi các công ty hoàn tất các hình thức làm việc kết hợp. Việc hạn chế xây dựng mới kết hợp với sự cải thiện dần dần trong thuê mướn giúp các chủ sở hữu văn phòng có vốn tốt chuẩn bị cho các lợi ích khi tỷ lệ sử dụng tăng lên. Tương tự, bất động sản bán lẻ đã yên lặng ổn định sau nhiều năm biến động. Với nguồn cung mới được kiểm soát và sức mua của người tiêu dùng được hỗ trợ bởi mức lương tăng, các nhà vận hành bán lẻ đang hưởng lợi từ một môi trường hoạt động lành mạnh hơn so với dự đoán chung.

Đánh giá các cổ phiếu cá nhân

Prologis, Inc. chiếm lĩnh thị trường bất động sản logistics toàn cầu, quản lý khoảng 1,3 tỷ feet vuông hạ tầng phân phối trải dài tại Bắc Mỹ, châu Âu, châu Á và châu Mỹ Latin. Quy mô này, kết hợp với vị trí chiến lược hỗ trợ fulfillment thương mại điện tử, mạng lưới vận chuyển và chuỗi cung ứng sản xuất, đã xác lập công ty như một hạ tầng không thể thiếu cho thương mại hiện đại.

Hiệu suất hoạt động trong quý 3 năm 2025 nhấn mạnh vị thế cạnh tranh này. Hoạt động cho thuê kỷ lục và tăng trưởng dòng tiền từ hoạt động vượt dự báo của các nhà phân tích, thúc đẩy ban quản lý nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ lấp đầy danh mục vẫn duy trì ở mức cao đặc trưng của phân khúc công nghiệp, trong khi doanh thu ròng cùng cửa hàng tiếp tục tăng. Công ty đã đa dạng hóa nguồn doanh thu thông qua mở rộng công suất trung tâm dữ liệu, nâng cao khả năng chống chịu.

Tiến trình cổ tức phản ánh sự tự tin vào khả năng tạo dòng tiền liên tục. Trong 5 năm qua, Prologis đã tăng cổ tức 5 lần, đạt tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 12,66%. Các dự báo trong tương lai có vẻ tích cực, với các nhà phân tích điều chỉnh ước tính FFO năm 2025 lên 5,80 đô la mỗi cổ phiếu và mở rộng kỳ vọng vào hướng dẫn năm 2026. Những điều chỉnh này dự báo mức tăng trưởng lợi nhuận lần lượt là 4,32% và 4,94%. Cổ phiếu được xếp hạng Zacks Rank #2.

Cousins Properties hoạt động tại các thị trường văn phòng mới nổi, tập trung tại khu vực Sun Belt, cụ thể là Austin, Atlanta, Charlotte và Phoenix. Thành lập từ năm 1958, công ty chuyên về các tài sản văn phòng hạng A cao cấp nhằm thu hút các khách thuê doanh nghiệp có tiềm năng bảo toàn vốn lâu dài.

Quý 3 năm 2025 cho thấy đà hoạt động tích cực, với các hợp đồng thuê văn phòng thực hiện vượt 550.000 feet vuông và tiền thuê ròng thế hệ thứ hai trên mỗi feet vuông tăng 4-5% dựa trên tiền mặt—cho thấy sự sẵn lòng của khách thuê trong việc gia hạn hợp đồng với mức giá cao hơn. Hướng dẫn FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm 2025 đã được nâng lên trong khoảng 2,82-2,86 đô la, phản ánh khả năng dự báo dòng tiền cải thiện. Cổ tức hàng quý 32 cent mỗi cổ phiếu mang lại thu nhập hiện tại trong khi sự phục hồi của thị trường văn phòng Sun Belt mang lại tiềm năng tăng trưởng.

Tâm lý các nhà phân tích vẫn tích cực, với ước tính FFO năm 2025 và 2026 được điều chỉnh tăng lên lần lượt là 2,84 đô la và 2,92 đô la, dự báo mức tăng trưởng hàng năm lần lượt là 5,58% và 2,70%. Dự báo doanh số bán hàng dự kiến tăng 14,75% và 5,13% theo năm. Cousins mang xếp hạng Zacks Rank #2.

Simon Property Group nằm trong số các nhà vận hành bất động sản bán lẻ lớn nhất thế giới, quản lý danh mục đa dạng các trung tâm mua sắm, outlet cao cấp, trung tâm phong cách sống và các dự án đa chức năng trên khắp Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á. Công ty thu hút hàng triệu khách hàng mỗi năm và tạo ra hàng tỷ doanh thu từ thuê, giữ vị trí là nhà cho thuê bất động sản bán lẻ hàng đầu.

Việc củng cố danh mục qua các thương vụ mua lại mục tiêu—bao gồm Phillips Place ở Charlotte và việc tiếp nhận hoàn toàn Taubman Realty Group—cho thấy ban quản lý phân bổ vốn có kỷ luật, ưu tiên các tài sản chất lượng cao. Kết quả quý 3 năm 2025 phản ánh khả năng chống chịu hoạt động, với FFO bất động sản đạt 3,22 đô la mỗi cổ phiếu, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại và outlet của Mỹ đạt 96,4%, xác nhận sức cầu mạnh mẽ của khách thuê.

Lợi nhuận cổ đông tăng tốc với mức tăng cổ tức hàng quý 4,8% lên 2,20 đô la mỗi cổ phiếu, thể hiện sự tự tin của ban quản lý vào khả năng duy trì dòng tiền. Trong 5 năm qua, Simon đã tăng cổ tức 14 lần, với mức tăng trưởng tích lũy gần 11,7%. Các điều chỉnh dự báo của các nhà phân tích đã nâng dự kiến FFO năm 2025 và 2026 lên lần lượt là 12,67 đô la và 12,94 đô la trong hai tháng qua. Simon Property mang xếp hạng Zacks Rank #2.

Đánh giá dự báo tương lai

Triển vọng của REITs bước vào năm 2026 phản ánh sự hội tụ của các điều kiện thuận lợi. Đà tăng trưởng kinh tế, cấu trúc vốn kỷ luật và các nền tảng bất động sản ngày càng vững mạnh tạo ra một bối cảnh đầu tư hỗ trợ. Trong các phân khúc công nghiệp, văn phòng và bán lẻ, các nhà vận hành cá nhân thể hiện khả năng tạo ra dòng tiền ổn định cùng với tiềm năng tăng giá vừa phải.

Các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, tìm kiếm sự ổn định cùng với lợi nhuận từ cổ tức, nên xem xét tiếp xúc với REITs tập trung vào các nhà vận hành chất lượng có bảng cân đối vững mạnh và quản lý có kỷ luật. Chu kỳ này dường như đang ở vị trí phù hợp để thưởng cho các vị trí như vậy khi niềm tin dần mở rộng và tốc độ giao dịch trở lại bình thường.

Lưu ý: FFO (funds from operations) là chỉ số tiêu chuẩn để đánh giá hiệu quả tài chính của REIT, khác với lợi nhuận ròng bằng cách loại trừ khấu hao và các khoản phí không phải tiền mặt khác đặc thù của hoạt động bất động sản.