Top Cổ phiếu REIT đáng xem xét cho năm 2026: Thu nhập gặp gỡ tăng trưởng

Với những khó khăn về kinh tế đang dịu bớt và áp lực lãi suất giảm, cuộc săn tìm lợi nhuận ổn định đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Cổ phiếu REIT—thường được xem là người bạn thân nhất của nhà đầu tư thu nhập—đang có sự trở lại đáng kể khi các yếu tố cơ bản của bất động sản ổn định trên nhiều lĩnh vực.

Dưới đây là những điểm đã thay đổi: lãi suất thấp hơn, lạm phát giảm nhiệt, và tăng trưởng GDP mạnh mẽ đang tạo ra một môi trường lành mạnh hơn để định giá bất động sản phục hồi. Hoạt động giao dịch đang tăng lên, bảng cân đối tài chính được củng cố, và các REIT trong các lĩnh vực cốt lõi đang có khả năng tận dụng cả cổ tức ổn định và tăng giá dần đều trong năm 2026.

Tại sao Ba lĩnh vực này lại quan trọng ngay bây giờ

Bất động sản công nghiệp dẫn đầu

Lĩnh vực REIT công nghiệp vẫn là “ngôi sao sáng” của ngành bất động sản. Logistics thương mại điện tử, chuyển đổi chuỗi cung ứng về nội địa, và nhu cầu liên tục đối với các cơ sở phân phối giữ tỷ lệ lấp đầy cao và đà tăng giá thuê ổn định. Với nguồn cung mới hạn chế ở các thị trường chính, các REIT công nghiệp có sức mạnh định giá bền vững và khả năng tạo dòng tiền ổn định—ngay cả khi điều kiện kinh tế có biến động.

REIT văn phòng cuối cùng cũng có dấu hiệu phục hồi

Sau nhiều năm tái định vị đau đớn, lĩnh vực văn phòng đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi thực sự. Các tòa nhà chất lượng cao tại các vị trí đắc địa đang thu hút lại khách thuê khi các công ty hoàn thiện khung làm việc kết hợp. Việc xây dựng mới hạn chế và hoạt động thuê đang dần cải thiện có nghĩa là các REIT văn phòng có vị trí tốt có thể tăng trưởng từ tỷ lệ lấp đầy cải thiện và các đợt tăng giá thuê có chọn lọc.

Bất động sản bán lẻ: Đã được xây dựng lại một cách âm thầm và mạnh mẽ hơn dự kiến

Bất động sản bán lẻ đã trải qua một quá trình điều chỉnh căn bản và đã trở nên khỏe mạnh hơn so với dự đoán của những người hoài nghi. Việc kiểm soát tăng trưởng cung ứng kết hợp với hỗ trợ thu nhập của người tiêu dùng giúp các REIT bán lẻ có thể mang lại thu nhập ổn định cộng với sự mở rộng có tính toán trong năm 2026.

Ba lựa chọn REIT được định hướng thành công

Prologis: Tập đoàn logistics hàng đầu

Là chủ sở hữu lớn nhất thế giới về bất động sản logistics, Prologis vận hành khoảng 1,3 tỷ bộ vuông kho bãi và không gian phân phối trải dài tại Bắc Mỹ, châu Âu, châu Á và Mỹ Latin. Danh mục của họ phục vụ các ông lớn thương mại điện tử, nhà vận chuyển và nhà sản xuất—làm trung tâm cho các mạng lưới chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các số liệu cho thấy câu chuyện hấp dẫn. Quý 3 năm 2025 ghi nhận hoạt động ký hợp đồng thuê kỷ lục, với tăng trưởng FFO cốt lõi vượt dự báo và hướng dẫn cả năm được nâng cao. Tỷ lệ lấp đầy danh mục gần 95%, trong khi doanh thu ròng cùng cửa hàng vẫn tiếp tục tăng trưởng. Việc mở rộng năng lực trung tâm dữ liệu của công ty còn bổ sung một hướng tăng trưởng mới ngoài logistics truyền thống.

Đà tăng cổ tức củng cố sức hấp dẫn: năm liên tiếp tăng trưởng hàng năm trong 5 năm qua, đạt tốc độ tăng trưởng cổ tức trung bình hàng năm là 12,66%. Tâm lý các nhà phân tích đã chuyển sang tích cực rõ rệt—ước tính đồng thuận của Zacks cho FFO trên mỗi cổ phiếu năm 2025 đã được điều chỉnh tăng lên mức 5,80 đô la trong hai tháng qua, và dự báo cho 2026 cũng tăng cao hơn. Các dự báo cho thấy mức tăng 4,32% và 4,94% theo năm cho hai năm này. PLD được xếp hạng Zacks Rank #2 (Mua).

Simon Property Group: Trụ cột của REIT bán lẻ

Simon nằm trong số các REIT bán lẻ lớn nhất thế giới, vận hành danh mục các trung tâm mua sắm cao cấp, outlet và các tổ hợp đa chức năng tại Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á. Việc mua lại toàn bộ quyền sở hữu Taubman Realty và bổ sung Phillips Place Charlotte gần đây nhấn mạnh chiến lược mở rộng tiếp xúc với các tài sản bán lẻ hàng đầu.

Kết quả quý 3 năm 2025 cho thấy khả năng phục hồi hoạt động: FFO bất động sản đạt 3,22 đô la mỗi cổ phiếu (tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái), trong khi tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại và outlet của Mỹ đạt 96,4%—phản ánh nhu cầu thuê mạnh mẽ. Việc tăng cổ tức 4,8% lên mức 2,20 đô la mỗi cổ phiếu cho thấy sự tự tin của ban quản lý về khả năng duy trì dòng tiền.

Các điều chỉnh dự báo của các nhà phân tích trong hai tháng qua đã nâng dự kiến FFO năm 2025 và 2026 lần lượt lên 1,4% và 0,9%, đạt mức 12,67 đô la và 12,94 đô la. Công ty đã thực hiện 14 lần tăng cổ tức liên tiếp trong vòng 5 năm—tổng cộng tăng 11,7%. SPG cũng được xếp hạng Rank #2.

Cousins Properties: Chuyên gia văn phòng Sun Belt

Cousins hoạt động như một REIT tập trung vào văn phòng, đặt trụ sở tại Atlanta, tập trung vào các tòa nhà hạng A tại các đô thị phát triển nhanh của Sun Belt như Austin, Atlanta, Charlotte và Phoenix. Thành lập từ năm 1958, công ty nhắm đến các thị trường nơi nhu cầu thuê của các doanh nghiệp vẫn còn khá bền vững.

Hiệu suất gần đây xác nhận luận điểm này: quý 3 năm 2025 ghi nhận hơn 550.000 bộ vuông hợp đồng thuê văn phòng, với giá thuê ròng thế hệ thứ hai tăng 4-5% dựa trên dòng tiền—cho thấy sự sẵn sàng của khách thuê để gia hạn với mức giá cao hơn. Hướng dẫn FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm 2025 đã được nâng lên khoảng 2,82-2,86 đô la, phản ánh khả năng dự báo dòng tiền cải thiện. Cổ tức hàng quý đều đặn 0,32 đô la mỗi cổ phiếu cung cấp thu nhập trong khi nhu cầu văn phòng Sun Belt đang tăng tốc trở lại.

Các dự báo của Zacks cho FFO trên mỗi cổ phiếu năm 2025 và 2026 đã tăng lên lần lượt là 2,84 đô la và 2,92 đô la, dự báo tăng trưởng theo năm lần lượt là 5,58% và 2,70%. CUZ được xếp hạng Rank #2.

Nhìn về năm 2026

Triển vọng cho các REIT này bước vào năm 2026 có vẻ thực sự khả quan. Các điều kiện vĩ mô ngày càng cải thiện, cấu trúc vốn có kỷ luật và các yếu tố cơ bản của bất động sản ngày càng vững chắc tạo thành một bối cảnh hỗ trợ. Đối với các nhà đầu tư hướng tới thu nhập, việc lựa chọn chiến lược các REIT trong các loại hình bất động sản bền vững mang lại sự kết hợp giữa lợi suất ổn định, dòng tiền đáng tin cậy và tiềm năng tăng trưởng có tính toán khi niềm tin thị trường dần được xây dựng lại.

Lưu ý: Tất cả các chỉ số lợi nhuận đề cập đều là Funds from Operations (FFO), tiêu chuẩn đo lường được sử dụng để đánh giá hiệu suất của REIT.