Bạn Thực Sự Cần Bao Nhiêu Thu Nhập Để Mua Nhà 250.000$, 500.000$, hoặc $1M ?

Con đường để sở hữu nhà không chỉ đơn thuần là tiết kiệm cho khoản đặt cọc. Các nhà cho vay và cố vấn tài chính sử dụng một tiêu chuẩn đơn giản để xác định liệu bạn có thể mua nhà thực sự hay không: quy tắc 28%. Hướng dẫn này quy định rằng khoản thanh toán vay mua nhà hàng tháng của bạn không nên vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Hiểu rõ chỉ số này là điều cần thiết nếu bạn đang cố gắng tính xem mình cần kiếm bao nhiêu để có thể mua $250K nhà hoặc bất kỳ bất động sản nào ở các mức giá khác nhau.

Phép tính đằng sau quy tắc 28%

Quy tắc 28% tồn tại vì nó bảo vệ bạn khỏi việc vượt quá khả năng tài chính. Khoản vay mua nhà của bạn không chỉ là gốc và lãi—nó còn bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, và có thể là bảo hiểm vay mua nhà tư nhân (PMI) nếu bạn đặt cọc ít hơn 20%. Khi bạn chi quá nhiều thu nhập của mình cho nhà ở, bạn sẽ ít linh hoạt hơn cho các tình huống khẩn cấp, đầu tư, và các chi phí sinh hoạt khác.

Giả sử điều kiện thị trường hiện tại với lãi suất APR 7.03% cho khoản vay cố định 30 năm, dưới đây là cách các con số phân bổ ở ba mức giá phổ biến.

$250K Nhà: Mức độ phù hợp đầu vào

Với khoản đặt cọc 20% ($50,000): Khoản thanh toán vay hàng tháng của bạn là $1,335, nghĩa là bạn cần kiếm $4,768 mỗi tháng, hoặc khoảng $57,216 mỗi năm, để phù hợp với quy tắc 28%.

Với khoản đặt cọc 10% ($25,000): Khoản thanh toán hàng tháng tăng lên $1,501, và bạn sẽ phải thêm phí PMI hàng tháng. Nếu không tính PMI, bạn cần thu nhập hàng tháng là $5,361 $117 $64,332 mỗi năm(. Bao gồm PMI, bạn cần thu nhập hàng tháng là $5,779 )$69,348 mỗi năm(.

Kịch bản đặt cọc 10% cho thấy lý do tại sao khoản đặt cọc lớn hơn lại quan trọng—chúng ngay lập tức giảm các nghĩa vụ hàng tháng của bạn và cuối cùng loại bỏ PMI khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu.

)Nhà: Mục tiêu trung cấp

Với khoản đặt cọc 20% $500K $100,000(: Khoản vay hàng tháng của bạn là $2,669. Bạn cần thu nhập hàng tháng là $9,532, hoặc $114,384 mỗi năm, để quản lý khoản thanh toán này thoải mái theo quy tắc 28%.

Với khoản đặt cọc 10% )$50,000(: Khoản thanh toán hàng tháng tăng lên $3,003, cộng thêm )phí PMI. Nếu không tính PMI, bạn cần thu nhập hàng tháng là $10,725 $234 $128,700 mỗi năm(. Bao gồm PMI, con số này tăng lên $11,561 hàng tháng )$138,732 mỗi năm(.

Sự tăng từ )đến $250K gần như gấp đôi yêu cầu về thu nhập của bạn, cho thấy giá bất động sản trực tiếp ảnh hưởng đến quy mô tài chính bạn cần.

$500K Nhà: Xem xét cao cấp

Với khoản đặt cọc 20% $1M $200,000(: Bạn đang đối mặt với khoản vay hàng tháng là $5,339, yêu cầu thu nhập hàng tháng là $19,068 )$228,816 mỗi năm( để đạt ngưỡng 28%.

Với khoản đặt cọc 10% )$100,000(: Khoản thanh toán của bạn tăng lên $6,006 hàng tháng cộng thêm )phí PMI. Bạn sẽ cần thu nhập hàng tháng là $21,450 $469 $257,400 mỗi năm( mà không tính PMI, hoặc $23,125 hàng tháng )$277,500 mỗi năm( nếu tính phí bảo hiểm.

Các chiến lược để mở rộng khả năng mua nhà của bạn

Các tính toán này giả định lãi suất 7.03%, nhưng lãi suất có thể dao động. Nếu bạn vay với lãi suất 6.50% cho )bất động sản đó với 20% đặt cọc, khoản thanh toán của bạn giảm xuống còn $5,057—một mức giảm đáng kể ảnh hưởng đến yêu cầu về thu nhập của bạn.

Cải thiện điểm tín dụng của bạn. Điểm tín dụng tốt hơn thường giúp bạn có lãi suất thấp hơn, điều này tích tụ thành khoản tiết kiệm đáng kể trong 30 năm. Thanh toán đúng hạn và giảm nợ hiện tại để củng cố hồ sơ tín dụng của bạn.

Tăng thu nhập của bạn. Dù là qua thăng chức, thay đổi công việc, hay thu nhập phụ, việc tăng thu nhập là con đường trực tiếp nhất để mua được bất động sản lớn hơn. Ngay cả một mức tăng nhỏ cũng mở rộng đáng kể các lựa chọn của bạn.

Điều chỉnh kỳ vọng của bạn. Trong khi quy tắc 28% khá bảo thủ, một số người mua nhà sử dụng ngưỡng 30% đến 35%. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi phải có kế hoạch ngân sách kỷ luật trong suốt thời gian vay, vì việc vượt quá 35% sẽ ít chỗ cho các tình huống khẩn cấp hoặc các mục tiêu tài chính khác.

Tiết kiệm tích cực. Khoản đặt cọc lớn hơn giảm cả khoản thanh toán hàng tháng lẫn tổng lãi bạn phải trả. Nếu có thể, hãy trì hoãn mua nhà để tích lũy thêm tiền mặt.

Mối quan hệ giữa số tiền bạn cần kiếm để mua $1M nhà và các mức giá cao hơn thể hiện một nguyên tắc nhất quán: khả năng chi trả nhà ở cuối cùng phụ thuộc vào việc cân đối thu nhập, kích thước khoản đặt cọc, lãi suất, và mức độ sẵn sàng dành phần nào trong ngân sách hàng tháng cho sở hữu nhà.