Hiểu về REIT: Công cụ đầu tư bạn cần biết

Nếu bạn đang tìm cách đầu tư vào tài sản bất động sản mà không tốn nhiều tiền, thì đây là nơi bạn nên đến. Ủy thác đầu tư bất động sản, hoặc REIT là gì? Kể từ năm 2018, REIT đã trở thành một công cụ đầu tư liên tục thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư Thái Lan. Đôi khi bạn có thể thất vọng. Câu trả lời nằm ở các chi tiết công việc của nó và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó.

REIT là gì: Định nghĩa và nguyên tắc làm việc

REIT hoặc Ủy thác đầu tư bất động sản Nhưng trước tiên, chúng ta hãy hiểu rằng REIT là một nhóm tài sản với một người quản lý duy nhất. Nó huy động tiền từ các nhà đầu tư thông qua việc bán các đơn vị đầu tư, sau đó sử dụng tiền để quản lý các tài sản bất động sản khác nhau như nhà ở, đất đai, nhà kho, khách sạn, trung tâm mua sắm và thậm chí cả mạng truyền thông.

Thu nhập thu được từ việc cho thuê hoặc quản lý các tài sản này được trả lại cho các chủ sở hữu đơn vị dưới dạng cổ tức, đó là lý do tại sao REIT thường mang lại lợi nhuận ổn định và ổn định cao.

Tại sao REIT cần tồn tại?

Đối với chủ sở hữu tài sản có thu nhập: REIT mang đến cơ hội huy động vốn đáng kể mà không cần phải bán tài sản. Khoản tài trợ này có thể được sử dụng để phát triển các dự án mới.

Đối với nhà đầu tư chung: REIT Nó mở ra cánh cửa cho công chúng tham gia vào thị trường bất động sản, chi tiêu ít tiền hơn mức cần thiết nếu đó là một khoản đầu tư trực tiếp và cũng có một công việc như một người quản lý để chăm sóc những tài sản đó.

REIT và Quỹ bất động sản: Sự khác biệt là gì?

REIT và quỹ bất động sản có vẻ giống nhau, nhưng thực sự có những điểm khác biệt quan trọng:

Các khía cạnh pháp lý và hành chính: Quỹ bất động sản là quỹ tương hỗ thông thường, trong khi REIT chịu sự giám sát của SEC và phải được SET chấp thuận.

Linh hoạt đầu tư: Các quỹ bất động sản bị giới hạn trong các khoản đầu tư đã được phê duyệt và không thể đầu tư ra nước ngoài, trong khi REIT linh hoạt hơn và có thể đầu tư vào tài sản nước ngoài lên đến 10% tổng tài sản.

Chào bán và quản lý: Các quỹ bất động sản được chào bán tương tự như các quỹ tương hỗ thông thường, nhưng REIT được chào bán và thu thập như cổ phiếu của công ty niêm yết. Có quy định về phân phối cổ đông và đại hội thường niên của các đơn vị.

Vì những lý do này, Do đó, Thái Lan đã quy định rằng sẽ không có đề xuất Quỹ bất động sản mới vì thay vào đó tất cả chúng phải là REIT.

Các loại REIT là gì?

Phân chia theo mô hình sở hữu

REIT độc quyền (Quyền sở hữu vĩnh viễn): Quỹ tín thác sở hữu tài sản trực tiếp. Giá trị của các đơn vị đầu tư sẽ tăng lên cùng với việc tăng giá trị của tài sản.

REIT cho thuê (Quyền thuê): Quỹ tín thác chỉ có quyền sử dụng bất động sản. Giá trị của các đơn vị đầu tư sẽ giảm dần theo thời gian và sẽ hết hạn khi hết hạn thuê.

Phân chia theo đặc điểm đầu tư

Đầu tư trực tiếp: REIT có tài sản và được quản lý trực tiếp.

Đầu tư gián tiếp: REIT nắm giữ cổ phần của các công ty khác đầu tư vào bất động sản.

Phân khúc theo loại hình kinh doanh

Có một số loại REIT có sẵn trong công việc:

• REIT bán lẻ: Quản lý doanh thu từ trung tâm thương mại, trung tâm mua sắm, cửa hàng.
• REIT nhà ở: Kiếm thu nhập từ khách sạn, căn hộ, căn hộ.
• REIT chăm sóc sức khỏe: Quản lý bệnh viện Trung tâm y tế, nhà ở người cao tuổi.
• REIT văn phòng: Thu thu nhập từ việc thuê mặt bằng văn phòng.
• REIT cơ sở hạ tầng: Kiếm thu nhập từ mạng lưới thông tin liên lạc, đường ống dẫn năng lượng.

Mỗi loại có cơ chế trả cổ tức và các yếu tố rủi ro khác nhau.

Điều gì khiến giá trị REIT thay đổi?

Giá trị của REIT đến từ hai nguồn:

Nguồn thứ nhất: giá trị của chính thuộc tính. Điều này bị ảnh hưởng bởi điều kiện kinh tế. Phát triển công nghiệp Cải tiến tiện ích địa phương và mô hình sở hữu (Quyền sở hữu so với Quyền cho thuê)

Nguồn thứ hai: Dòng doanh thu trong tương lai Điều này phụ thuộc vào điều kiện kinh tế. Ví dụ, nếu doanh nghiệp vui vẻ hơn REIT cho thuê văn phòng. (REIT văn phòng) Nó sẽ thu được nhiều thu nhập hơn và nhiều cổ tức hơn. Nhưng nếu có khủng hoảng hoặc thay đổi điều kiện kinh tế, thu nhập sẽ giảm.

Điểm mạnh và điểm yếu khi chọn REIT

Điểm mạnh

• Tính thanh khoản cao: Dễ dàng đổi chủ trên thị trường SET như cổ phiếu
• Giúp đa dạng hóa rủi ro: Thêm các tùy chọn đầu tư vào danh mục đầu tư của bạn
• Minh bạch: Cả đăng ký và chào bán. Việc kiểm tra dưới sự giám sát của các cơ quan có liên quan.
• Thu nhập ổn định: Tỷ suất cổ tức nhất quán

Điểm yếu

• Thuế: Cổ tức từ REIT phải bị đánh thuế ở mức 10% hoặc được bao gồm trong đánh giá thuế hàng năm.
• Nhạy cảm với sự quan tâm: Khi lãi suất tăng, REIT có xu hướng là lựa chọn ít giá trị hơn vì tiền chảy vào các tài sản có lợi suất cao hơn.

Ví dụ về Nghiên cứu REIT ở Thái Lan

Tăng trưởng bán lẻ CPN (Quỹ CPNREIT): Leasehold REIT, quản lý một số chi nhánh của Trung tâm mua sắm Trung tâm. Tòa nhà văn phòng và khách sạn Hilton Pattaya Tỷ suất cổ tức là 8,35% mỗi năm dựa trên giá 9,85 baht.

Tăng trưởng IMPACT (TÁC ĐỘNG): REIT sở hữu vĩnh viễn với tài sản dưới dạng 4 tòa nhà và Trung tâm Hội nghị IMPACT Muang Thong với tỷ lệ cổ tức 4,69% mỗi năm dựa trên giá 12,80 baht.

Tăng trưởng phí bảo hiểm WHA (TÀU ĐÁNH): Cả Freehold và Leasehold REIT, quản lý kho hàng, đều có tỷ lệ cổ tức là 7,63% mỗi năm dựa trên mức giá 9,50 baht.

Hoa nhài (JASIF): Quỹ cơ sở hạ tầng với 1.680.500 quyền cáp quang cốt lõi Thu nhập kiếm được từ việc cho thuê TTTBB với tỷ lệ cổ tức là 13,73% mỗi năm dựa trên giá 6,70 baht.

Kết luận: Khi nào REIT là một lựa chọn tốt?

REIT là một công cụ lý tưởng cho những người muốn có thu nhập cố định, tốt hơn tiền gửi cố định và quan tâm đến tài sản bất động sản nhưng không có đủ tiền hoặc thời gian để tự quản lý chúng.

Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư, cần phải hiểu rằng REIT là khoản đầu tư nhạy cảm với sự thay đổi của lãi suất. Có các khoản phí thuế và rủi ro có thể áp dụng tùy thuộc vào loại tài sản nắm giữ.

Vì vậy, hãy chọn một REIT phù hợp với mục tiêu và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn để lợi nhuận phù hợp với những gì bạn mong đợi.