Tại sao cổ phiếu SPG xứng đáng được chú ý trong bối cảnh REIT bán lẻ ngày nay

Ngành bất động sản bán lẻ đang trải qua một cuộc chuyển mình có ý nghĩa. Với việc các nhà phát triển kiềm chế xây dựng mới và các chủ đất tối ưu hóa chiến lược các tài sản của họ, giá thuê đã ổn định và nhu cầu của nhà đầu tư đã trở lại. Trong bối cảnh thuận lợi này, Simon Property Group (SPG), một lực lượng thống trị trong lĩnh vực REIT bán lẻ, nổi bật như một lựa chọn hấp dẫn cho việc xem xét danh mục đầu tư.

Các con số nói lên điều rõ ràng: Cổ phiếu SPG đã tăng 17,3% trong sáu tháng qua, vượt xa mức giảm 1,9% của ngành REIT bán lẻ. Được trang bị xếp hạng Zacks #2 (Mua), cổ phiếu này đã thu hút sự chú ý của các nhà phân tích nghiên cứu, những người đã nâng ước tính FFO trên mỗi cổ phiếu cho năm 2025 lên $12,64—một sự điều chỉnh tăng sáu cent chỉ trong một tháng. Sự chuyển biến này cho thấy sự tự tin ngày càng tăng vào việc thực hiện và quỹ đạo lợi nhuận của công ty.

Bảng Cân Đối Vững Chắc Đỡ Dựa Tăng Trưởng

Sự ổn định tài chính là nền tảng của trường hợp đầu tư của SPG. Tính đến quý ba năm 2025, công ty duy trì 9,5 tỷ đô la Mỹ trong thanh khoản sẵn có, cung cấp khả năng linh hoạt đáng kể cho việc mua lại và hoàn vốn. Hồ sơ đòn bẩy vẫn bảo thủ: nợ có bảo đảm chỉ chiếm 16% tổng tài sản, trong khi tỷ lệ bao phủ chi phí cố định ở mức khỏe mạnh 4,7x, cao hơn nhiều so với yêu cầu hoạt động.

Các xếp hạng đầu tư từ các cơ quan lớn củng cố sức mạnh này. S&P đã gán xếp hạng “A” với triển vọng ổn định, trong khi Moody's đặt công ty ở mức “A3 ổn định,” phản ánh cả sức khỏe tài chính hiện tại và khả năng phục hồi qua các chu kỳ kinh tế. Bảng cân đối tài chính vững chắc như pháo đài này cho phép SPG vượt qua sự không chắc chắn trong khi theo đuổi các khoản đầu tư chiến lược—một lợi thế quan trọng trong các thị trường biến động.

Động lực cho thuê và lợi ích về tỷ lệ lấp đầy

Câu chuyện vận hành cũng gây ấn tượng. Trong chín tháng đầu năm 2025, SPG đã thực hiện tổng cộng 2,202 hợp đồng cho thuê (819 mới, 1,383 hợp đồng gia hạn) bao gồm khoảng 8.3 triệu mét vuông trên toàn bộ các Trung tâm Thương mại và Cửa hàng Premium của nó tại Hoa Kỳ. Danh mục tài sản hợp nhất chiếm 6.4 triệu trong số các mét vuông này, cho thấy hoạt động rộng rãi thay vì sức mạnh tập trung.

Điều quan trọng hơn, các chỉ số công suất đã tăng cường lên 96,4% vào cuối tháng 9 năm 2025, tăng 20 điểm cơ bản so với năm trước từ 96,2%. Sự cải thiện này xảy ra bất chấp những khó khăn vĩ mô, cho thấy sức mạnh giá cả và nhu cầu của người thuê tại các vị trí cao cấp của SPG. Nhìn về phía trước, ban quản lý dự kiến công suất cuối năm 2025 sẽ đạt 96,1% với tổng doanh thu tăng 3,9% so với năm trước, báo hiệu động lực bền vững vào năm mới.

Các vụ mua lại chiến lược và tái cấu trúc danh mục đầu tư

SPG tiếp tục định hình lại danh mục đầu tư của mình thông qua những động thái có niềm tin cao. Vào tháng 11 năm 2025, công ty đã mua lại Phillips Place, một trung tâm bán lẻ ngoài trời rộng 134,000 bộ vuông tại khu vực SouthPark đáng mơ ước ở Charlotte. Cuộc mua lại này minh họa cho chiến lược của SPG trong việc nắm bắt các tài sản hàng đầu ở những thị trường giàu có, nơi nhu cầu bán lẻ vẫn bền vững.

Quan trọng hơn, SPG đã hoàn thành việc mua lại 12% cổ phần còn lại trong Taubman Realty Group vào tháng 10 năm 2025. Việc củng cố quyền kiểm soát hoàn toàn đối với nhà điều hành chất lượng cao này giúp SPG có thể nắm bắt thêm các lợi ích phối hợp trong khi mở rộng danh mục trung tâm mua sắm và cửa hàng outlet cao cấp của mình. Những động thái này bổ sung cho một kế hoạch tái phát triển tích cực với các khái niệm sử dụng hỗn hợp, mở rộng nhà hàng và thêm các nhà thuê chính cao cấp trên khắp Bắc Mỹ và các thị trường quốc tế.

Đa dạng hóa Địa lý và Sản phẩm

Dấu ấn toàn cầu của SPG tạo ra một lợi thế cạnh tranh. Ngoài sự hiện diện đáng kể tại Mỹ, công ty giữ một cổ phần quan trọng trong Klépierre, một REIT hàng đầu châu Âu với sự tiếp xúc với các thị trường bán lẻ có rào cản cao, nơi nguồn cung mới vẫn bị hạn chế về cấu trúc. Sự tiếp xúc quốc tế này làm giảm sự biến động thu nhập và cung cấp tùy chọn cho tăng trưởng dài hạn.

Tại thị trường trong nước, chiến lược đa kênh của SPG đã chứng minh hiệu quả. Các quan hệ đối tác với các nhà bán lẻ cao cấp và các sáng kiến cho phép các thương hiệu bản địa số mở rộng sự hiện diện bán lẻ vật lý đã tạo ra lợi thế hoạt động. Sự kết hợp giữa tầm với quốc tế và các quan hệ đối tác chiến lược trong nước tạo ra nhiều hướng gia tăng thu nhập và tăng trưởng doanh thu định kỳ.

Tính nhất quán của cổ tức và hoàn vốn

Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập, hồ sơ chia cổ tức của SPG là điều hấp dẫn. Công ty đã tăng khoản chi trả hàng quý lên 2,20 USD mỗi cổ phiếu từ 2,15 USD cùng với thu nhập quý ba năm 2025, đánh dấu mức tăng 2,3%. Trong khoảng thời gian năm năm qua, SPG đã tăng cổ tức 14 lần, với mức tăng tích lũy 11,7%—một minh chứng cho cam kết của ban quản lý đối với lợi nhuận của cổ đông.

Điều quan trọng, cổ tức này có vẻ bền vững. Ban quản lý hỗ trợ việc tăng cổ tức bằng một nền tảng hoạt động mạnh mẽ, tăng trưởng thu nhập rõ rệt và một nền tảng tài chính vững chắc. Đối với những ai tìm kiếm cả sự gia tăng vốn và thu nhập hàng quý, sự kết hợp giữa sức mạnh tỷ lệ lấp đầy và sự tăng trưởng cổ tức ổn định của SPG đáp ứng cả hai mục tiêu.

Cơ hội so sánh trong lĩnh vực

Trong khi SPG chiếm lĩnh sân khấu, các REIT bán lẻ khác cũng xứng đáng được xem xét. Tanger Inc. (SKT) và Phillips Edison & Company (PECO) đều có xếp hạng Zacks Rank #2. Ước tính FFO năm 2025 của Tanger đứng ở mức 2,28 đô la mỗi cổ phiếu (được điều chỉnh tăng nhẹ), trong khi FFO năm 2025 của Phillips Edison đạt 2,58 đô la mỗi cổ phiếu. Cả hai nhà điều hành đều hưởng lợi từ những yếu tố tích cực tương tự trong thị trường bất động sản bán lẻ, mặc dù quy mô và phạm vi địa lý của SPG mang lại sự khác biệt.

Ngành REIT bán lẻ đã chuyển từ một giai đoạn hoài nghi sang một giai đoạn lạc quan có tính toán. Sự kỷ luật cung ứng, nhu cầu của người thuê đối với các vị trí cao cấp và tối ưu hóa tài sản chiến lược đã khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Trong môi trường này, Simon Property Group nổi lên như một khoản đầu tư cốt lõi hấp dẫn—khoản đầu tư kết hợp sức mạnh tài chính như một pháo đài, động lực hoạt động, kỷ luật hoàn vốn, và các sáng kiến tăng trưởng chiến lược thành một luận điểm đầu tư thống nhất.