Sự Chuyển Hướng Chiến Lược Của Realty Income: $800M Đầu Tư CityCenter Đánh Dấu Một Chiến Lược Đa Dạng Hóa Lớn

Realty Income đang thực hiện một bước đi táo bạo ra ngoài lĩnh vực bán lẻ truyền thống của mình. Công ty đã cam kết $800 triệu vào vốn cổ phần ưu tiên vĩnh viễn cho các tài sản CityCenter Las Vegas—bao gồm khu nghỉ dưỡng và sòng bạc biểu tượng ARIA cũng như khách sạn và spa cao cấp Vdara, cả hai hiện đang được các quỹ bất động sản Blackstone nắm giữ. Đây là một sự phát triển quan trọng trong phương pháp đầu tư của REIT, tiến vào lĩnh vực khách sạn cao cấp trong khi vẫn duy trì khoảng cách hoạt động khỏi những phức tạp trong quản lý.

Cấu trúc giao dịch thể hiện quản lý rủi ro thông minh. Blackstone giữ cổ phần phổ thông và toàn quyền sở hữu linh hoạt, trong khi MGM Resorts International tiếp tục hoạt động hàng ngày. Realty Income thu hút dòng thu nhập—một mức lợi suất ban đầu không sử dụng đòn bẩy là 7.4% với các điều khoản tăng trần hàng năm bắt đầu từ năm thứ năm—mà không phải chịu đựng những đau đầu trong vận hành một khu nghỉ dưỡng casino lớn. Nếu xảy ra việc hoàn trả sớm, một điều khoản bù đắp đảm bảo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là 8.325%, bảo vệ sự giảm giá trị của khoản đầu tư.

Tại Sao Giao Dịch Này Quan Trọng Đối Với Đường Phát Triển Của Realty Income

Đây là mối quan hệ đối tác lớn thứ hai của Realty Income với Blackstone, sau dự án Bellagio Las Vegas của họ vào năm 2023. Công ty hiện dự kiến sẽ triển khai hơn 6,0 tỷ đô la vào năm 2025—một sự gia tăng đáng kể phản ánh sự mở rộng mua lại mạnh mẽ vượt ra ngoài cơ sở bán lẻ và công nghiệp cho thuê ròng lịch sử của mình.

Tài sản CityCenter không phải là một phần thưởng tầm thường. Được đảm bảo bởi một hợp đồng thuê ba mặt ba năm còn lại với ba tùy chọn gia hạn 10 năm, tài sản này có 5.500 phòng khách, các cơ sở chơi game mạnh mẽ, nhiều lựa chọn mua sắm và ăn uống, cùng với 500.000 bộ vuông không gian hội nghị. Cơ sở doanh thu đa dạng này đảm bảo dòng tiền ổn định và giảm sự phụ thuộc vào bất kỳ nguồn thu nhập nào.

Ngoài Las Vegas, Realty Income đã đầu tư 3,9 tỷ đô la tính đến quý 3 năm 2025, với châu Âu dẫn đầu. Lợi suất cao hơn và các thị trường ít cạnh tranh hơn ở châu Âu đang thu hút vốn, trong khi việc tiếp xúc mới với các bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu và địa điểm trò chơi cho thấy một chiến lược có chủ đích nhằm giảm rủi ro tập trung trong bất động sản bán lẻ truyền thống của Hoa Kỳ.

Cách các quỹ REIT cạnh tranh đang theo đuổi cơ hội tăng trưởng

Realty Income không phải là đơn vị duy nhất trong việc định hình lại danh mục đầu tư của mình. Simon Property Group đang tích cực theo đuổi các cơ hội phát triển và tái phát triển. Gần đây đã mua lại Phillips Place ở khu SouthPark của Charlotte - một trung tâm không gian mở rộng 134,000 foot vuông với các cửa hàng bán lẻ đặc sản và nhà hàng - Simon tiếp tục xây dựng động lực. Công ty cũng đã hoàn tất việc mua lại toàn bộ Taubman Realty Group, củng cố vị trí của mình trong lĩnh vực bán lẻ cao cấp.

Kimco Realty đang áp dụng một cách tiếp cận chọn lọc hơn thông qua các cuộc mua lại có mục tiêu và tái chế tài sản. Trong Q3, Kimco đã hoàn thành việc mua lại 85% cổ phần còn lại tại Tanasbourne Village với giá 65,9 triệu đô la theo tỷ lệ. Đồng thời, công ty đã thoái vốn Gresham Town Fair (Oregon) với giá 31,8 triệu đô la và Southfield Plaza (Michigan) với giá 14,4 triệu đô la. Ban quản lý đã hướng dẫn cho 100-$125 triệu đô la trong các khoản mua ròng (bao gồm các khoản đầu tư có cấu trúc) trong năm 2025, thể hiện việc triển khai vốn có tính toán nhưng có kỷ luật.

Hiệu suất Thị trường và Bối cảnh Định giá

Cổ phiếu Realty Income đã tăng 7,5% từ đầu năm đến nay, vượt trội hơn so với mức giảm 6,4% của ngành REIT rộng lớn hơn. Xét từ góc độ định giá, cổ phiếu giao dịch ở mức giá trên FFO 12 tháng tới là 13,03—thấp hơn mức trung bình của các đối thủ nhưng về cơ bản phù hợp với mức trung bình một năm của nó là 13,11. Công ty có Điểm Giá trị là D.

Các kỳ vọng đồng thuận tiết lộ tín hiệu hỗn hợp. Dự báo FFO trên mỗi cổ phiếu năm 2025 đã được điều chỉnh giảm trong tháng qua, trong khi các dự báo năm 2026 đã tăng lên. Điều này gợi ý rằng các thị trường đang định giá các trở ngại ngắn hạn trước khi tăng trưởng được thúc đẩy.

Hiện tại, Realty Income giữ xếp hạng Zacks là #3 (Hold), phản ánh hồ sơ rủi ro-phần thưởng cân bằng của việc định vị chiến lược này. Đầu tư vào CityCenter đại diện cho một cơ hội đa dạng hóa thú vị và là sự xác nhận rằng các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) có thể phát triển mạnh mẽ ngoài những khuôn khổ truyền thống của chúng—miễn là việc thực hiện phù hợp với tham vọng.

Lưu ý: Tất cả các chỉ số thu nhập được tham chiếu ở đây sử dụng quỹ từ hoạt động (FFO), chỉ số tiêu chuẩn để đánh giá hiệu suất của REIT.