Mở khóa thu nhập thụ động: Tại sao những ông lớn bất động sản Mỹ này liên tục tăng khoản thanh toán

Lợi thế REIT trong tăng trưởng Cổ tức

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã chứng minh mình là những cỗ máy tạo ra tài sản cho các nhà đầu tư kiên nhẫn. Theo nghiên cứu của Ned Davis và quỹ Hartford, các cổ phiếu trả cổ tức trong S&P 500 đã mang lại hơn gấp đôi lợi nhuận so với các cổ phiếu không trả cổ tức trong suốt năm mươi năm qua. Những người chiến thắng thực sự nổi bật? Các công ty liên tục tăng cường phân phối của họ hàng năm.

Ngành REIT của Mỹ nổi bật như một lựa chọn hấp dẫn đặc biệt cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập. Các quỹ tín thác này được yêu cầu theo luật phải phân phối 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông, tạo ra một động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng cổ tức bền vững. Trong số hàng trăm tùy chọn có sẵn, ba quỹ REIT đã nổi bật nhờ hàng thập kỷ tăng trưởng chi trả và bảng cân đối kế toán vững mạnh.

Rexford Industrial Realty: Cường quốc miền Nam California

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) đã âm thầm gia tăng sự giàu có cho những người nắm giữ dài hạn. Tập trung hoàn toàn vào thị trường bất động sản công nghiệp ở Nam California, công ty vận hành 420 tài sản trải dài trên 51 triệu bộ vuông.

Các yếu tố cơ bản của khu vực rất hấp dẫn: nhu cầu logistics mạnh mẽ, nguồn cung hạn chế và áp lực thuê liên tục. Sự kết hợp này có nghĩa là Rexford liên tục ký kết các hợp đồng thuê mới với mức giá cao. Các hợp đồng thuê gia hạn gần đây trung bình cao hơn 23,9% so với mức giá trước đó, với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm tích hợp đạt 3,6%. Trong năm năm qua, công ty đã mở rộng cổ tức của mình với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 15%—một trong những tốc độ nhanh nhất trong ngành.

Với mức lợi suất hiện tại 4.2% và sự mở rộng danh mục đầu tư liên tục thông qua việc mua lại và tái phát triển, Rexford dường như đã sẵn sàng để duy trì quỹ đạo tăng trưởng này. Bảng cân đối kế toán vững chắc của công ty cung cấp đủ nguồn lực cho các khoản đầu tư trong tương lai.

Realty Income: Cỗ máy cổ tức hàng tháng

Realty Income (NYSE: O) hoạt động trong một giải đấu khác khi nói đến sự nhất quán của cổ tức. REIT lớn thứ sáu thế giới nắm giữ hơn 15.000 bất động sản bán lẻ, công nghiệp và trò chơi trên khắp Hoa Kỳ và châu Âu.

Điều gì làm cho Realty Income trở nên khác biệt? Một chuỗi 112 quý liên tiếp tăng cổ tức—hơn 28 năm tăng trưởng không bị gián đoạn. Công ty đạt được điều này thông qua các cấu trúc cho thuê ròng, nơi người thuê chịu tất cả các chi phí hoạt động (bảo trì, thuế tài sản, bảo hiểm). Điều này bảo vệ Realty Income khỏi sự biến động chi phí.

Tỷ lệ tăng trưởng cổ tức hàng năm 4,2% của REIT đã chuyển thành tỷ suất hoàn vốn tổng hợp hàng năm 13,7% cho các cổ đông trong suốt ba thập kỷ. Với lợi suất hiện tại 5,7% và một thị trường khả thi trị giá $14 triệu đô la trong bất động sản cho thuê ròng toàn cầu, cơ hội mở rộng vẫn còn rất lớn.

Extra Space Storage: Cuộc Cách Mạng Tự Lưu Trữ

Extra Space Storage (NYSE: EXR) chiếm 15,3% toàn bộ thị trường tự lưu trữ của Hoa Kỳ—biến nó thành nhà lãnh đạo không thể tranh cãi của ngành. Công ty vận hành hoặc quản lý gần 4.200 bất động sản với tổng diện tích cho thuê hơn 322 triệu bộ vuông.

Mô hình kinh doanh của nó kết hợp các tài sản sở hữu (48% danh mục đầu tư), cổ phần liên doanh (11%), và hoạt động quản lý bên thứ ba (41%). Cách tiếp cận đa dạng này tạo ra nhiều nguồn thu nhập: doanh thu cho thuê từ các tài sản sở hữu, phí quản lý ổn định từ doanh nghiệp bên thứ ba, và tăng trưởng từ việc mua tài sản từ các đối tác liên doanh hoặc tài trợ các dự án phát triển thông qua nền tảng cho vay của nó.

Trong suốt thập kỷ qua, Extra Space Storage đã tăng cổ tức của mình lên hơn 110%, hiện đang đạt tỷ lệ trên 6%. Chiến lược mua lại mạnh mẽ của công ty—bao gồm cả thỏa thuận Life Storage trị giá $15 tỷ đô la vào năm 2023—vẫn tiếp tục thúc đẩy sự mở rộng. Trong 20 năm qua, cổ phiếu đã mang lại hơn 2,400% tổng lợi nhuận, đứng thứ ba trong số tất cả các REIT tại Mỹ.

Bộ kích thích tăng trưởng cổ tức

Cả ba quỹ REIT đều có một điểm chung: việc phân bổ vốn nhất quán thúc đẩy cả tỷ lệ lấp đầy và tăng trưởng giá thuê. Extra Space Storage mua lại các tài sản và mở rộng thông qua các đối tác. Realty Income liên tục bổ sung các tài sản cho thuê ròng chất lượng cao. Rexford tái phát triển và định vị lại các tài sản công nghiệp ở miền Nam California.

Chu kỳ tốt đẹp này—tăng trưởng quỹ cổ tức—vẫn có tính bền vững vì thị trường bất động sản thương mại Mỹ vẫn tiếp tục phát triển. Những thay đổi về nhân khẩu học, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và sự gia tăng thương mại điện tử hỗ trợ nhu cầu cơ bản.

Xây dựng sự giàu có bền vững

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng thu nhập thụ động chân chính hơn là lợi suất trì trệ, ba quỹ REIT này là ví dụ điển hình cho sức mạnh của việc tái đầu tư. Mỗi quỹ đều đã chứng minh khả năng tăng phân phối qua các chu kỳ thị trường đầy đủ trong khi vẫn duy trì bảng cân đối tài chính mạnh mẽ.

Sự kết hợp của lợi suất hiện tại (4.2% đến 6%+), lịch sử tăng trưởng cổ tức nhiều thập kỷ, và các cơ hội mở rộng liên tục khiến ba cổ phiếu cổ tức của Mỹ này trở thành những lựa chọn hấp dẫn nhất cho các danh mục đầu tư mua và giữ. Nếu mục tiêu của bạn là tạo ra thu nhập suốt đời, các REIT như Extra Space Storage, Realty Income, và Rexford Industrial Realty xứng đáng được xem xét nghiêm túc.