Tại sao các quỹ REIT trung tâm dữ liệu như Digital Realty lại có vị thế để thắng trong cuộc đua hạ tầng AI

Cơ Hội Thật Sự Nằm Dưới Sự Cường Điệu

Mọi người đang nói về Nvidia (NASDAQ: NVDA) và vị trí thống trị của nó trong các chip trí tuệ nhân tạo. Với mức tăng 23.000% trong suốt một thập kỷ qua, cổ phiếu chắc chắn đã thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Nhưng bên dưới tất cả sự phấn khích của nhà sản xuất chip lại có một cơ hội ổn định hơn, thường bị bỏ qua: cơ sở hạ tầng vật lý thực sự chứa sức mạnh tính toán AI.

Digital Realty (NYSE: DLR), một quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về các tài sản trung tâm dữ liệu, đại diện cho một loại hình đầu tư khác trong việc xây dựng AI—một hình thức có độ biến động thấp hơn và tiềm năng tạo ra tiền mặt cụ thể hơn.

Lỗ Hổng Của Nhà Sản Xuất Chip

Định giá của Nvidia kể một câu chuyện quan trọng. Giao dịch với tỷ lệ giá trên thu nhập là 53 lần, thị trường đã định giá cho nhiều năm thực hiện hoàn hảo. Đó là một vị trí đầy nguy hiểm.

Lịch sử thị trường cho thấy cùng một mô hình lặp đi lặp lại: khi một lĩnh vực thu hút được nhiều sự nhiệt tình từ các nhà đầu tư, sự mở rộng quá mức sẽ theo sau một cách không thể tránh khỏi. Sự gia tăng nhu cầu đã thúc đẩy sự tăng trưởng của Nvidia cuối cùng sẽ đạt đỉnh. Khi điều đó xảy ra, các nhà đầu tư đã xem công ty là không thể ngăn cản sẽ đảo ngược hướng đi một cách mạnh mẽ—bất kể Nvidia có giữ vững vị thế là một nhà điều hành kinh doanh vững chắc hay không. Cảm xúc thị trường, chứ không chỉ các yếu tố cơ bản, sẽ quyết định kết quả.

Thách thức rất đơn giản: nếu nhu cầu chip AI giảm, doanh thu của Nvidia sẽ giảm tương ứng. Có rất ít không gian cho sự thất vọng trong định giá hiện tại của nó.

Lợi Thế Cấu Trúc Của Digital Realty

Đây là nơi các trung tâm dữ liệu xuất hiện. Mỗi GPU và hệ thống xử lý chạy chip Nvidia cần một nơi ở vật lý—cụ thể là một cơ sở được thiết kế để quản lý năng lượng, làm mát và kết nối ở quy mô lớn. Đó chính xác là những gì Digital Realty xây dựng và vận hành.

Lợi thế của REIT xuất hiện trong thời kỳ thị trường điều chỉnh. Trong khi một sự điều chỉnh hạ tầng AI có thể làm giảm nhu cầu chip và làm sụt giảm triển vọng tăng trưởng của Nvidia, nó sẽ không xóa bỏ các trung tâm dữ liệu đã được xây dựng. Thực tế, tiền lệ lịch sử từ việc xây dựng internet cho thấy rằng việc đầu tư quá mức vào hạ tầng tạo ra khả năng dư thừa, làm giảm chi phí sử dụng và tăng nhu cầu cho các môi trường lưu trữ chính nó.

Digital Realty hiện đang vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu trải dài khắp Bắc Mỹ, Nam Mỹ, Châu Âu, Châu Á và Trung Đông. Với hơn 5.000 khách hàng và sự đa dạng địa lý như một lá chắn, công ty tạo ra thu nhập cho thuê ổn định bất kể chu kỳ nhu cầu chip.

Đường băng mở rộng vẫn còn quan trọng. Các hoạt động hiện tại hỗ trợ khoảng 2,8 gigawatt công suất, nhưng công ty sở hữu đủ đất để xây dựng thêm 4,3 gigawatt. Mỗi cơ sở mới sẽ tạo ra các nguồn doanh thu định kỳ tồn tại qua các chu kỳ thị trường.

Các giao dịch đánh giá

Phố Wall không bỏ qua cơ hội của Digital Realty. Thị trường đã điều chỉnh giá trị của REIT cho phù hợp, điều này được phản ánh trong tỷ suất cổ tức 2,9% của nó - thấp hơn đáng kể so với tỷ suất cổ tức trung bình của REIT là 3,9%.

Giá cả cao cấp này phản ánh những kỳ vọng thực tế: với tư cách là một người hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng của sự mở rộng AI, Digital Realty nắm bắt được sự phát triển trong thời kỳ bùng nổ trong khi duy trì sự ổn định của danh mục đầu tư nếu sự nhiệt tình giảm sút. Đây là một cách tiếp cận có tính toán đối với câu chuyện AI mà không phải là một cược tất cả hoặc không có gì như Nvidia.

Đối với các nhà đầu tư chú trọng vào thu nhập đang tìm kiếm sự tham gia vào cơ sở hạ tầng AI mà không có sự biến động cực đoan, quỹ tín thác đầu tư bất động sản này cung cấp một sự cân bằng hợp lý giữa sự tham gia vào tăng trưởng và các đặc điểm phòng thủ, được hỗ trợ bởi các khoản thanh toán cổ tức hàng quý mang lại lợi nhuận hữu hình độc lập với sự tăng giá của cổ phiếu.