Tại sao tỷ lệ cổ tức 5,7% của Realty Income có thể vượt qua lạm phát trong nhiều thập kỷ

Toán Học Đằng Sau Thu Nhập Thụ Động Bền Vững

Realty Income không chỉ là một cổ phiếu cổ tức khác—nó là một cỗ máy cổ tức được thiết kế để ổn định. REIT giao dịch trên NYSE: O và đã xây dựng doanh nghiệp của mình dựa trên một nguyên tắc mạnh mẽ duy nhất: tạo ra các khoản thanh toán tiền mặt hàng tháng có thể dự đoán được và thực sự tăng trưởng theo thời gian.

Nền tảng rất đơn giản nhưng hiệu quả. Realty Income sở hữu hơn 15.500 bất động sản trong các lĩnh vực bán lẻ, công nghiệp, trò chơi, trung tâm dữ liệu và các lĩnh vực khác. Chúng không được cho thuê cho các người thuê ngẫu nhiên. Thay vào đó, khoảng 90% thu nhập cho thuê đến từ các doanh nghiệp kháng suy thoái: cửa hàng tạp hóa, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà bán lẻ cải thiện nhà cửa. Các hợp đồng cho thuê được cấu trúc dưới dạng hợp đồng thuê ròng - có nghĩa là người thuê phải trả tất cả chi phí hoạt động, bảo trì, thuế và bảo hiểm. Điều này tạo ra một dòng thu nhập gần như không cần nỗ lực cho REIT.

Hiện tại, tỷ lệ lợi suất là 5,7%, khoản thanh toán trông có vẻ hào phóng. Nhưng điều làm cho nó bền vững không phải là lợi suất tự thân - mà là tỷ lệ chi trả thận trọng. Realty Income phân phối khoảng 75% từ các quỹ điều chỉnh từ hoạt động (FFO), giữ lại 25% như một khoản dự trữ. Khoản đệm này cho phép công ty chịu đựng những rối loạn kinh tế trong khi vẫn tái đầu tư vào các tài sản tạo ra thu nhập mới.

Một Kỷ Lục Hầu Hết Không Ai Sánh Bằng

Kể từ khi trở thành công ty đại chúng vào năm 1994, Realty Income đã tăng cổ tức của mình 132 lần. Ấn tượng hơn, công ty đã trả cổ tức tăng liên tục trong 112 quý mà không bị gián đoạn. Đó là 28 năm tăng trưởng cổ tức liên tục - một điều hiếm có trong bất kỳ loại tài sản nào.

Các con số kể một câu chuyện hấp dẫn. Trong ba thập kỷ qua, REIT đã tăng lợi nhuận theo điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu hơn 5% hàng năm. Mặc dù đã trải qua vô số suy thoái và chu kỳ thị trường, nó chỉ ghi nhận một năm duy nhất có tăng trưởng thu nhập âm: năm 2009 trong thời kỳ khủng hoảng tài chính. Sự nhất quán này đã được chuyển thành tăng trưởng cổ tức hơn 4% mỗi năm kể từ khi niêm yết vào năm 1994.

Nhưng chỉ có cổ tức thì không thể xây dựng tài sản. Realty Income kết hợp việc tạo ra thu nhập với sự gia tăng vốn. Kể từ khi niêm yết công khai, REIT đã mang lại tỷ suất sinh lợi tổng hợp hàng năm trung bình là 13,7%—bao gồm cả thu nhập từ cổ tức và sự gia tăng giá cổ phiếu. Điều đó tích lũy thành một số tiền lớn trong suốt hàng thập kỷ.

Sự Giàu Có Thực Sự Đến Từ Đầu Tư Trở Lại

Xem xét một kịch bản cụ thể: Một nhà đầu tư đã mua 1.000 cổ phiếu vào cuối năm 2014 với giá 47.710 đô la. Trong năm đầu tiên đó, lợi suất cổ tức là 4,6%, tạo ra 2.201 đô la thu nhập hàng năm.

Tiến nhanh hơn 10 năm đến cuối năm 2025. Những cổ phiếu đó hiện có giá trị khoảng 60.790 đô la. Trong khoảng thời gian này, nhà đầu tư đã thu được 31.772 đô la tiền cổ tức tích lũy - 67% số tiền đầu tư ban đầu được trả lại dưới dạng tiền mặt. Trong khi đó, giá trị của cổ phiếu ban đầu đã tăng 27%.

Nhưng đây là nơi tái đầu tư trở nên mạnh mẽ: Nhà đầu tư giờ đây thu được 3,234 đô la Mỹ từ thu nhập cổ tức hàng năm, cao hơn 47% so với năm đầu tiên. Nếu những cổ tức đó được tái đầu tư, vị thế sẽ lớn hơn đáng kể.

Đây là định nghĩa về việc tích lũy tài sản lâu dài. REIT tạo ra thu nhập ngày hôm nay trong khi âm thầm gia tăng giá trị cho cổ đông vào ngày mai.

Bảng cân đối kế toán Fortress, Danh mục đầu tư đang phát triển

Realty Income giữ một trong những bảng cân đối kế toán mạnh nhất trong số các REIT. Pháo đài tài chính này cho phép nó theo đuổi nhiều chiến lược tăng trưởng đồng thời: mua lại các REIT khác, thực hiện các giao dịch bán-cho thuê lại, và tài trợ cho các dự án phát triển theo yêu cầu.

Việc đa dạng hóa trên 1.600+ người thuê trong 92 ngành giúp giảm thiểu rủi ro tập trung. Nếu một ngành nào đó suy yếu, độ rộng của danh mục sẽ hấp thụ được tác động.

Tại Sao Điều Này Quan Trọng Đối Với Các Nhà Đầu Tư Dài Hạn

Realty Income đại diện cho một chiến lược tạo thu nhập thụ động và xây dựng tài sản hoàn chỉnh trong một khoản đầu tư duy nhất. Nó cung cấp tiền mặt hàng tháng, tăng trưởng số tiền đó theo thời gian, tăng giá trị và tái đầu tư lợi nhuận giữ lại vào các bất động sản mới.

Đối với các nhà đầu tư đang tìm cách vượt ra ngoài việc xây dựng danh mục lý thuyết để hướng tới sự tăng trưởng thu nhập cụ thể, REIT này cung cấp một kế hoạch đã được chứng minh trong 30 năm. Sự kết hợp giữa lợi suất cao, tính nhất quán và tăng trưởng cổ tức tạo ra một cỗ máy tích lũy hoạt động hiệu quả bất kể thị trường đang tăng hay giảm.