Realty Income so với NNN REIT: So sánh Hai Quỹ REIT Bán lẻ Hàng đầu của Mỹ

Tại Sao Các Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản Bán Lẻ Đáng Để Xem Xét Một Lần Nữa

Câu chuyện xung quanh các quỹ tín thác đầu tư bất động sản tập trung vào bán lẻ đã thay đổi đáng kể. Những gì từng có vẻ như một ngành đang suy giảm đã chứng minh được sự kiên cường, với các quỹ REIT bán lẻ của Mỹ mang lại lợi nhuận vững chắc ngay cả trong bối cảnh kinh tế khó khăn. Trong ba quý đầu tiên của năm 2025, ngành này trung bình đạt 6.9% lợi nhuận - một minh chứng cho việc quản lý tài sản và lựa chọn người thuê được cải thiện.

REITs cung cấp một cách tiếp cận có cấu trúc cho việc đầu tư vào cổ tức. Theo luật, họ phải phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông, tạo ra một dòng thu nhập hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Trong số các loại tài sản, bán lẻ vẫn đặc biệt sinh lợi khi được quản lý một cách chiến lược - tuy nhiên, nó vẫn yêu cầu phải xem xét cẩn thận.

Hai cái tên hàng đầu chiếm ưu thế trong lĩnh vực này: Realty Income và NNN REIT. Cả hai đã vượt qua những biến động của thị trường, lo ngại về thương mại điện tử trong đại dịch (, và các đợt tăng lãi suất năm 2022-23 ) và đã trở nên mạnh mẽ hơn. Nếu bạn đang đánh giá quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ nào của Mỹ xứng đáng với vốn của bạn, đây là những điểm khác biệt giữa chúng.

Cuộc tranh luận về Quy mô và Tăng trưởng

Sức mạnh danh mục đầu tư của Realty Income

Với hơn 15,540 tài sản tạo ra khoảng 80% doanh thu hàng năm từ các nhà thuê bán lẻ, Realty Income hoạt động ở quy mô lớn. Danh mục của nó bao gồm các cửa hàng đô la (10% doanh thu), các siêu thị tạp hóa (11%), cùng với việc tiếp xúc với các nhà bán lẻ cải tiến nhà cửa và các loại hình khác. Sự đa dạng hóa kéo dài đến các tài sản công nghiệp (15%) và các tài sản trò chơi.

Hiệu quả hoạt động của công ty nổi bật qua tỷ lệ lấp đầy 98,7% và tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê 3,5%. Các nhà thuê chính như Walmart, Home Depot, Dollar General và Walgreens mang lại sự ổn định.

Về tài chính, Realty Income đã công bố quỹ điều chỉnh từ hoạt động (AFFO)—chỉ số tiền mặt chính cho các REIT—là 1,09 đô la mỗi cổ phiếu pha loãng, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Ban quản lý dự đoán AFFO cho cả năm từ 4,25 đến 4,27 đô la, dễ dàng hỗ trợ cho cổ tức hàng năm 3,23 đô la. Cổ phiếu này mang lại lợi suất 5,7%.

Một thành tựu đáng chú ý: tăng cổ tức hàng quý kéo dài ba thập kỷ kể từ khi IPO vào năm 1994, với các khoản thanh toán hàng tháng được tăng nhiều lần hàng năm ( gần đây nhất lên $0.2695 vào tháng Mười ).

Cách Tiếp Cận Tập Trung của NNN REIT

Quản lý 3.700 tài sản, NNN REIT tập trung hoàn toàn vào bán lẻ ở Mỹ: cửa hàng tiện lợi, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà hàng và địa điểm giải trí cho gia đình. Sự tập trung hẹp này cho phép ban quản lý thực hiện kiểm soát hoạt động chặt chẽ hơn.

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 97,5% trong Q3, cho thấy chất lượng người thuê. AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng từ 0,84 USD lên 0,86 USD hàng quý, với hướng dẫn cả năm ở mức 3,41-3,45 USD.

Khả năng chi trả cổ tức vẫn mạnh. Công ty đã kéo dài chuỗi 36 năm tăng liên tiếp hàng năm thông qua một đợt tăng vào tháng 8 lên $0.60 mỗi cổ phiếu (3.4% tăng ). Lợi suất của NNN hiện ở mức 5.9%—cao hơn 50 điểm cơ bản so với Realty Income.

Sự Khác Biệt Thực Sự: Kích Thước và Giai Đoạn Phát Triển

Đây là sự phân biệt quan trọng. Cơ sở 15.000 tài sản của Realty Income khiến việc tăng trưởng trở nên khó khăn - mỗi lần mua lại phải đủ lớn để có thể làm thay đổi đáng kể các chỉ số tăng trưởng. Các nhà đầu tư nên mong đợi những khoản lợi tức ổn định, có thể đoán trước thay vì sự mở rộng bùng nổ.

NNN REIT, mặc dù nắm giữ ít hơn 75% bất động sản, vẫn hoạt động ở giai đoạn phát triển mà việc mua lại bất động sản vẫn được ghi nhận là những yếu tố tăng trưởng quan trọng. Việc thêm 50 bất động sản thay đổi đáng kể quỹ đạo của nó theo những cách mà đối thủ lớn hơn của nó không thể.

Cả hai công ty đều xuất sắc trong việc chọn lựa người thuê và quản lý tài sản trong lĩnh vực bán lẻ—các doanh nghiệp đã chứng minh khả năng chống chịu suy thoái (các dịch vụ thiết yếu, chi tiêu cho sửa chữa/bảo trì ). Cả hai đều duy trì lịch sử cổ tức mạnh mẽ và tỷ suất lợi nhuận so sánh.

Lý do Đầu tư cho Mỗi

Chọn Realty Income nếu bạn ưu tiên độ trưởng thành của danh mục đầu tư, sự đa dạng về địa lý và ngành nghề, cũng như sự tăng trưởng cổ tức dự đoán từ một hồ sơ 31 năm đã được thiết lập.

Chọn NNN REIT nếu bạn sẵn sàng chấp nhận sự tiếp xúc tập trung ( chỉ với thị trường bán lẻ của Hoa Kỳ ) để đổi lấy tiềm năng tăng trưởng ngắn hạn cao hơn và tỷ suất cổ tức nhỉnh hơn một chút.

Quyết định cuối cùng phản ánh khả năng chịu rủi ro và kỳ vọng tăng trưởng của bạn. Tài sản nhỏ hơn của NNN REIT tạo ra một tư thế đầu tư năng động hơn, mặc dù với sự phân bổ bảo vệ ít hơn. Realty Income cung cấp sự ổn định vững chắc với chi phí tăng trưởng từ từ, có tính toán.