「不给房地产批地」は誤読であり、公式が土地供給の新政について詳しく解説

「ストックを活用して増量を抑制する」、我が国の土地供給に新たな論理が登場。

「ストックを活用して増量を抑制する」、我が国の土地供給に新たな論理が現れた。

最近、自然資源部と国家林草局の二つの部門が共同で通知を発出し、自然資源要素の保障をさらに強化する必要性を示した。その中で市場の注目を集めた二つのポイントは、一つは新規建設用地と既存建設用地の活用を連動させること、もう一つは新規建設用地を重要プロジェクトや民生事業の優先保障に充て、原則として商業不動産開発には使わないことだ。

この土地供給の新しい論理に対して、一時「不動産プロジェクトへの土地付与を停止した」などの誤解も生じた。これに対し、自然資源部の公式解釈は、「新規建設用地は原則として商業不動産開発には使わないが、不動産用地の供給自体を止めるわけではない。むしろ、既存資源を重点的に『精密供給・優質供給』し、都市ごとの状況に応じて供給のリズムとタイミングを適切に調整することが重要だ」と述べている。

現在、各地では前段階の整理を経て、国有建設用地の備蓄量は十分であり、正常な開発需要を完全に満たすことができる。土地の招請・公開競争による供給のリズムも変わらず、新築住宅や中古住宅の市場動向とも直接的な関係はない。しかしながら、各地の新規建設用地と既存資源の活用を連動させることで、都市の発展は新たな土地依存から既存空間の活用へと転換していく。

「不動産プロジェクトへの土地付与停止」は誤解である

3月16日、自然資源部は記者会見を開催し、「自然資源部・国家林業草原局の『自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知』（自然資発〔2026〕38号）」の精神を紹介・解説した。

通知では、各省（区、市）は新規建設用地と既存建設用地の活用を連動させるメカニズムを整備し、年間の新規都市・農村建設用地は原則として既存資源の活用面積を超えないようにすることを求めている。新規建設用地は、重要なプロジェクトや民生事業の優先保障に充て、原則として商業不動産開発には使わない。

「新規建設用地は原則として商業不動産開発には使わない」とはどう理解すればよいのか？

自然資源部は、「人手と土地が不足しているのは中国の基本的な国情であり、土地要素の配分は『三本の帳簿』をきちんと管理すべきだ。市場の効果、国家の発展、民生福祉の三つの観点から計算し、限られた新規土地を重要なインフラや民生事業に優先的に充てる必要がある」と述べている。

また、不動産市場の供求関係に大きな変化が生じている新たな状況を踏まえ、通知では「新規建設用地は原則として商業不動産開発には使わない」と明記しているが、これは不動産用地の供給自体を止めることを意味しない。むしろ、既存資源を「精密供給・優質供給」し、都市ごとの状況に応じて供給のリズムとタイミングを調整し、立地条件やインフラが整った地域を優先的に配置することを求めている。

央视新闻は、「新規建設用地」とは、農地や未利用地を建設用地に転換した土地を指し、これは厳格に管理される希少な指標であり、民生工事や重要産業プロジェクトに優先的に供給されるのは合理的だと述べている。一方、不動産開発用地は主に既存建設用地から供給されており、例えば旧市街の改造、低効率な土地の再開発、都市中村の改造、政府が既に備蓄している国有建設用地などだ。現在、多くの大都市では不動産の供給はほとんど既存資源に頼っており、新規用地の占める割合はごくわずかだ。

「各地では前段階の整理を経て、国有建設用地の備蓄は十分であり、正常な開発需要を満たすことができる。土地の招請・公開競争による供給のリズムも変わらず、新築住宅や中古住宅の市場動向とも直接関係しない」と央视新闻は述べている。

中国指数研究院も、「土地は農地、建設用地、未利用地（塩類碱性地、湿地など）に分かれる。一般的に、農地や未利用地を建設用地に転換したものが新規建設用地となる。既存資源には、既に承認された未供給土地、遊休土地、低効率な土地、都市更新（城中村含む）に関わる土地が含まれる。商業不動産には、商業施設、オフィス、商品住宅などが含まれる」と説明している。

同研究院は、「新規建設用地は原則として商業不動産開発には使わない」とし、「これは不動産用地の供給を制限しないことを意味し、政策は短期的に土地供給量に大きな影響を与えない。むしろ、『精密供給・優質供給』の供給態勢を強化し、企業が優良な土地を獲得しやすくし、より高品質な住宅の供給を促進し、不動産の高品質な発展を推進する」と述べている。

国家統計局のデータによると、2026年2月時点で全国の商品住宅の未販売面積（竣工済み未販売）は4.4億平方メートルで、在庫の清算には20ヶ月以上かかるとされる。中指データによると、主要50都市の商品住宅の販売可能面積の在庫清算期間も20ヶ月を超えており、既に着工済みで証明未取得の土地や未着工の土地も含め、現在の不動産市場の新築在庫は依然として多い。

中指は、「新規建設用地は原則として商業不動産開発には使わない（招請・公開競争市場の供給を制限しない）」とし、土地供給の源泉を減らすことで、不動産市場の供求関係の改善に役立ち、安定化を促進するとしている。

長期的には、我が国の不動産用地の供給規模は、既存住宅や人口動態などと調和していく見込みだ。

易居研究院は、「昨年下半期、自然資源部と住建部は全国の土地在庫の調査を行い、未開発の土地（特に不動産用地）の規模が非常に大きいことを確認した。既に承認された未供給土地、未使用の土地、低効率な土地、都市更新に関わる土地などが含まれ、多くの都市では5〜10年分の利用が可能であり、主に郊外に分布している」と指摘している。また、都市の人口流動は中心部への回帰傾向を示しており、供給側の調整が必要だと述べている。

増量用地と既存資源の活用を連動させる

《通知》のもう一つの政策ポイントは、「新規建設用地と既存建設用地の活用を連動させるメカニズムを整備し、年間の新規都市・農村建設用地は原則として既存資源の活用面積を超えないようにする」ことだ。

新規建設用地と既存資源の活用規模を連動させるこの政策の出発点と影響は何か？

自然資源部の説明によると、都市建設用地は、土地の収用や用途変更による新規建設用地だけでなく、旧市街の改造、低効率土地の再開発、遊休土地の回収・買収などによる既存資源の活用も含む。これらはすべて経済社会の発展に必要な土地の供給源だ。エネルギー、交通、水利などの個別の選定プロジェクトを除き、各地の年間新規建設用地は、既存資源の活用面積を超えない範囲でしか増やせない。要するに、「既存資源を活用して新たに土地を増やすことができるのは、その分だけだ」ということだ。

「既存資源と増量の良好な連携を図ることで、都市の無秩序な拡大や無計画な発展を防ぎ、都市の発展を新規土地依存から既存空間の活用へと転換させることができる」と自然資源部は述べている。

中国指数研究院も、「新規建設用地と既存資源の活用規模を連動させ、原則として商業不動産開発には使わない」とし、「これは都市の内在的な発展を促進し、『無計画な拡大』を防ぐ政策だ」と指摘している。最近発表された「第十四次五カ年計画」の『概要』には、既存資源の活用に関する内容も明確に増加し、多くの活用策や方向性が示されている。

中指の調査によると、2026年2月末時点で、全国の28省市が公示した、遊休土地の買収に充てるための特別債の総額は7700億元超、実際の発行額は3350億元超で、全体の約43％に達している。今後、地方政府は既存遊休土地のストックを加速させ、規制や土地交換などを通じて市場の土地需要に適応させる動きが予想される。

易居研究院は、「既存未開発土地や在建プロジェクトは中長期の在庫に属し、土地の譲渡や計画条件も早期に整っているため、現状の良い住宅需要には適さない。特に近年の土地譲渡はコストパフォーマンスが高く、既存未開発土地や在建プロジェクトは価値が下がり、市場競争にも適応しにくくなっている」と指摘している。

「第十四次五カ年計画」の『概要』は、既存未開発土地や在建プロジェクトの分類処理を推進し、既存商品住宅や遊休商業・オフィス用地の活用を促進することを提案している。具体的には、計画や用途の調整による活用、土地の分割と販売、政府による土地・建物の買い上げといった方法で、これらを活用し、新たな業態や産業、消費と結びつける。

最近、江蘇省自然資源庁は、既存資源の活用事例を発表した。無錫市の「鴻墅東地块」と「洋渓公園城82号地块」は、もともと二つの地元国有企業が取得したものである。現在の不動産市場の新状況を踏まえ、周辺のインフラや販売中の物件構成、購買層の嗜好などを再分析し、「容積率を下げて配備を増やす」最適化案を策定した。

その後、無錫市は市レベルの土地買い上げと再売却のインセンティブ政策を活用し、規制に従って土地を買い上げ、計画条件や設計要件を調整し、鴻墅東地块の容積率を1.8から1.2に、洋渓公園城82号の容積率を2.2から1.5に引き下げ、「高密度・高層・必要最小限の住宅」から「低密度・改善型洋房コミュニティ」へと定位を変更した。これら二つの地块は再上場後、社会資本を導入し、総額約46億元の土地の遊休リスクを解消した。

注目すべきは、土地の活用と既存資源の活用を連動させることは、一部の低能級都市にとって試練となる可能性がある点だ。

同策研究院の共同院長、宋紅衛は、「特に産業が弱く、人口流出が激しい低能級都市にとっては、既存資産の活用はもともと難しい。土地供給の新政策が出ることで、今後売れる土地の量は大きく減少する可能性がある」と指摘している。

彼は、「『第十四次五カ年計画』の供給政策の論理は根本的に変わり、『既存資源の活用、需要に応じた供給、優先的なストック活用』という十二字の方針に従っており、在庫問題の根源的解決に寄与している。長期的には、土地財政からの脱却や実体経済の再興を促す動きにもつながる」と述べている。