ログインして新浪财经アプリで【信披】を検索し、評価レベルを詳しく確認してください。> 株式投資は金麒麟アナリストレポートを参考に。権威があり、専門的で、タイムリーかつ包括的。潜在的なテーマチャンスを掘り起こすお手伝いをします！出典：資市会不動産取引および金融サービス事業の懸念が高まり、第四四半期の状況はさらに厳しくなっています。著者 | 資市分子不動産業界の深度調整が5年目を迎える中、住宅取引のリーディングカンパニーである贝壳（ビーカー）の年次報告データは、市場の動向を観察する重要な窓口です。2025年、贝壳は複雑で微妙な成績表を提出しました。総収益はぎりぎりプラス成長を維持しましたが、利益面では深水区からの寒さを感じさせる結果となっています。表面上は、店舗拡大とユーザーのアクティブ度向上により、規模の底盤は依然堅固であることを外部に伝えようとしています。しかし一方で、既存住宅と新築住宅の取引額はともに減少し、全体の粗利益水準を引き下げています。不動産取引の逆転不可能な下落圧力に直面し、贝壳は「不動産取引以外」の分野での増加を急ぎ、住宅賃貸サービスが最も注目される成長エンジンとなっています。これにより、同社は外部からの認知において、「取引プラットフォーム」から「居住サービス事業者」へと徐々に変貌しています。しかし、この困難な転換の背後には、金融サービスのリスク管理の懸念、回収能力の限界、資本市場の信頼の揺らぎなど、多くの不確定要素が存在し、贝壳の未来はより不透明になっています。01純利益大幅減少、主力事業の調整深刻化贝壳のプレッシャーは明らかです。2025年、贝壳の年間収入は946億元で、2024年の935億元からわずかに1.2%増加しましたが、純利益は2024年の40.78億元から29.91億元に激減し、26.65%の減少となっています。調整後の純利益は50.17億元で、2024年の72.11億元を大きく下回っています。この「増収だが利益は増えず」の成績表の背後には、コア事業の継続的な圧力の縮図があります。具体的には、既存住宅事業の純収入は250億元で、前年同期比11.3%減少。新築住宅事業の純収入は306億元で、9.1%減少です。これらの利益貢献の減少幅はさらに顕著で、前年同期比19.29%と8.4%の減少を示しています。これにより、全体の粗利益率は2024年の24.6%から21.4%に低下しました。経営圧力が増す中でも、贝壳は店舗展開やユーザー接触の拡大を縮小していません。2025年末時点で、店舗数は61,139店に達し、前年同期比18.5%増加。月間アクティブユーザー数は平均4380万人で、前年よりやや増加しています。しかし、規模拡大は取引額の減少を十分に相殺できていません。2025年のプラットフォーム総取引額は3.18兆元で、前年同期比5%減少。うち、既存住宅取引総額は2.15兆元で4.2%減少、新築住宅取引総額は8909億元で8.2%減少しています。第四四半期に焦点を当てると、状況はさらに厳しくなっています。2025年第4四半期の贝壳の収入は221.9億元、純利益はわずか8785万元で、前年同期比28.71%、84.95%の減少です。この季の不動産総取引額は前年同期比36.7%減少し、既存住宅と新築住宅の取引額もそれぞれ35.3%、41.7%の減少を記録しています。業績圧迫の中でも、贝壳は株式買戻しや配当を通じて株主還元を続けており、2025年には9.21億ドルの買戻しを実施し、約3億ドルの配当も予定しています。0219億元の株式と高額報酬が再び話題に財務報告によると、2025年の贝壳の従業員給与支出は19.04億元で、2024年の27.26億元から減少しましたが、それでも巨額です。これが純利益と調整後純利益の乖離の一因となっています。2023年、贝壳の給与支出は29.8億元で、彭永東（ペン・ヨンドン）が約7.13億元、単一剛（ダン・イーガン）が約5.07億元を受け取り、合計12.2億元を占めていました。これは全体の41%。2024年は両者合計6.81億元で、全体の25%を占めており、彭永東は約4.01億元、単一剛は約2.99億元です。40%の割合で推計すると、2025年の株式報酬は彭永東と単一剛の合計で約8億元に達する見込みです。25%の割合では約5億元となりますが、詳細な財務報告の開示待ちです。2021年から2024年までの4年間で、彭永東と単一剛の総給与は30億元を超え、中国企業の歴史上最高記録の「働き盛りの皇帝」となっています。高額報酬に関する議論に対し、贝壳の公式は、両創業者の報酬の大部分は2022年5月の香港上場時に付与された制限付き株式であり、会計上は直線償却法により「株式報酬」として計上されているもので、従来の現金報酬ではないと説明しています。また、彭永東はこれまで関連株式を売却・譲渡したことはなく、実際に現金化していないとも述べています。しかし、冷徹な財務データは、現場の従業員の心理的ギャップを埋めることはできません。「高管は天井報酬を受け取り、現場は苦労して稼ぐ」という矛盾が拡大し、最終的には経営者への不満が爆発し、全ネットで大きな話題となっています。争議を和らげるため、彭永東と単一剛は1年間で約8.4億元を寄付し、従業員の健康を支援するための基金を設立しました。2025年12月、彭永東は初めて個人保有の900万株贝壳A株を売却し、税引き後の約4.4億元を公益に充てました。そのうち50%は新卒者の住居支援に、残りの50%は居住サービス従事者とその家族の健康医療向上に使われました。2026年2月24日、贝壳と链家（リャンジャ）の創立25周年を迎えるにあたり、彭永東と単一剛は再び協力し、1000万株のA株を寄付、約4億元の「健康家贝守護金」を設立しました。しかし、大規模な寄付は根本的な疑問を解消できません。中介業界の富の分配は公平か、経営層の高給は業績や責任と釣り合っているのか。03節約と収益拡大、昨年は約1.6万人の削減主力事業の低迷に直面し、贝壳はコスト管理と事業拡大において高い実行力を示しています。「節約」面では、管理費、市場費用、従業員規模の縮小を通じてコスト構造を最適化。一般管理費：2024年の90億元から9.9%削減し、2025年は81億元に。主な要因は株式報酬費用や信用損失準備の減少。販売・マーケティング費用：2024年の78億元から5.8%削減し、2025年は73億元。人件費や広告・プロモーション費の削減を反映。従業員総数：2025年末には11.92万人で、2024年末の13.51万人から減少。また、2025年第4四半期には、コスト最適化のための一時的な費用も計上されており、組織調整の強化を示しています。「収益拡大」面では、住宅賃貸サービスなどの「不動産取引以外」の事業が主力の穴埋め役となっています。住宅賃貸サービスでは、2025年の管理物件数は70万戸超で前年比62%増。純収入は219億元で52.8%増、利益は18.79億元で162.86%増。贝壳はすでに「二次貸主」的な役割を確立しています。賃貸サービスの利益率も前年比3.6ポイント上昇し8.6%に。特に「安心賃貸」モデルが収益の鍵となり、オーナーと借り手に賃貸代理や賃期管理を提供し、オーナーは物件の管理権と実益を保持します。家具・インテリア事業も収益増に寄与。純収入は154億元で4.4%増、利益は48.44億元で6.72%増。さらに、贝壳は回収管理も強化。売掛金は2024年の55億元から2025年は39億元に圧縮。しかし、多角的な収益拡大とコスト管理を行っても、既存住宅と新築住宅の下落を完全に埋め合わせることはできません。2025年末の現金・現金同等物・制限資金・短期投資の合計は555億元で、前年同期の616億元から61億元減少しています。04金融事業のコンプライアンス懸念と透明性の課題贝壳の事業範囲において、新興事業やその他の収入の変動には注意が必要です。該部分の純収入は2024年の25億元から2025年は16億元に減少し、36%の下落を示しています。同社の説明によると、この部分は主に金融サービスとその他の新規事業を含むとのこと。金融サービスの純収入はこれまでの成長の主因とされていましたが、2025年の大幅な減少は、該事業が深刻な調整期にあることを示唆しています。贝壳は金融サービス分野に深く進出しています。プラットフォームの金融サービスを強化するため、先進的な技術も開発。中核は「理房通」の電子ウォレットの構築です。これは贝壳エコシステム内で高頻度・高価値の資金取引に利用されるもので、デジタル送金・決済・清算システムです。また、融資保証事業も展開しています。財務報告の「表外安排」には、「当社は子会社を通じて一部の金融パートナーや個人借り手に融資保証を提供している」と記載。借り手が債務不履行に陥った場合、出借人に元本と利息の支払いを補償する責任を負います。つまり、信用リスクの保証を実質的に提供していることになります。2025年前半、贝壳の「その他コスト」は2024年同期の9億元から27.6%増の11億元に増加。主な要因は金融サービスに関連するリスク準備金と資金コストの増加です。理房通は2014年に設立されたオンライン決済プラットフォームで、不動産取引においてデジタル決済処理を提供しています。北京理房通支付科技の公式サイトによると、理房通は意向金、手付金、頭金、残金の支払いに関与可能です。金融サービスは贝壳の管理にさらなる高い要求を突きつけています。天眼查によると、理房通は11件の訴訟記録があり、2025年には行政処分も1件記録されています。内容は、「取引情報の真実性・完全性・追跡性の要件を満たさない」「非同名の口座間送金の違反」など。行政処分は贝壳の評判に悪影響を及ぼす可能性があります。また、資金の使用に関する「不透明さ」も市場から批判されています。贝壳アプリの「金融サービス」欄の一つ、「赎楼」（抵当解除）機能もその一例です。この金融サービスは、2つの製品を提供。1つは頭金を使った抵当解除で、10万元以下は一回1000元の手数料、10万元超は担保金の1%の手数料です。贝壳の年間二手住宅取引総額は2.15兆元に達し、こうしたサービスのリスク管理には非常に高い要求が課せられています。定期報告では触れられていますが、資金の流れやリスクエクスポージャー、リスク管理措置の情報開示はまだ不十分です。05古参株主の次々と清算・現金化業界環境の変化に伴い、贝壳の業績圧迫は株主の信頼にも影響しています。近年、古参株主の退出が相次いでいます。公開情報によると、2021年に戦略投資家の融創中国は2回にわたり大規模な売却を行い、10億ドル超を現金化。その後、贝壳株を完全に清算しました。融創中国は「財務投資の回収と主業への集中支援」と説明しています。2024年から2025年にかけて、戦略投資家の万科も売却を加速し、2025年11月に完全清算を完了。万科はこれを「スリム化と健全化」の一環としています。財務投資家のソフトバンクは2022年に減持し、「孫正義が贝壳から逃げ出した」とも報じられ、最終的に全株を売却。もう一つの財務投資家である高瓴資本も減持しています。関係者や経営陣も売却を進めています。2023年6月、贝壳創業者の左晖（さ・きょう）の家族利益を代表する信託は1190万株を売却、約1.8億ドル相当。副董事長兼執行董事の徐万刚は、実質所有するBlossom South Limitedを通じて複数回売却。会長兼CEOの彭永東も、贝壳上場以来初の売却を実施。ただしこれは現金化のためではなく、2025年4月に約束した900万株の寄付計画の履行のためです。売却や株価圧力に対し、贝壳は買戻しと配当を打ち出し、市場の期待を安定させ、売却圧力の緩和を図っています。しかし、主力事業の安定化や新規事業の検証が必要な過渡期において、継続的な経営改善と透明な企業統治を通じて長期的な資本市場の信頼を再構築することが、今後の課題です。
貝殻の第4四半期の業績悪化、190億円の高額報酬が議論を呼ぶ
ログインして新浪财经アプリで【信披】を検索し、評価レベルを詳しく確認してください。
出典：資市会
不動産取引および金融サービス事業の懸念が高まり、第四四半期の状況はさらに厳しくなっています。
著者 | 資市分子
不動産業界の深度調整が5年目を迎える中、住宅取引のリーディングカンパニーである贝壳（ビーカー）の年次報告データは、市場の動向を観察する重要な窓口です。
2025年、贝壳は複雑で微妙な成績表を提出しました。総収益はぎりぎりプラス成長を維持しましたが、利益面では深水区からの寒さを感じさせる結果となっています。
表面上は、店舗拡大とユーザーのアクティブ度向上により、規模の底盤は依然堅固であることを外部に伝えようとしています。しかし一方で、既存住宅と新築住宅の取引額はともに減少し、全体の粗利益水準を引き下げています。
不動産取引の逆転不可能な下落圧力に直面し、贝壳は「不動産取引以外」の分野での増加を急ぎ、住宅賃貸サービスが最も注目される成長エンジンとなっています。これにより、同社は外部からの認知において、「取引プラットフォーム」から「居住サービス事業者」へと徐々に変貌しています。
しかし、この困難な転換の背後には、金融サービスのリスク管理の懸念、回収能力の限界、資本市場の信頼の揺らぎなど、多くの不確定要素が存在し、贝壳の未来はより不透明になっています。
01
純利益大幅減少、主力事業の調整深刻化
贝壳のプレッシャーは明らかです。
2025年、贝壳の年間収入は946億元で、2024年の935億元からわずかに1.2%増加しましたが、純利益は2024年の40.78億元から29.91億元に激減し、26.65%の減少となっています。調整後の純利益は50.17億元で、2024年の72.11億元を大きく下回っています。
この「増収だが利益は増えず」の成績表の背後には、コア事業の継続的な圧力の縮図があります。
具体的には、既存住宅事業の純収入は250億元で、前年同期比11.3%減少。新築住宅事業の純収入は306億元で、9.1%減少です。これらの利益貢献の減少幅はさらに顕著で、前年同期比19.29%と8.4%の減少を示しています。これにより、全体の粗利益率は2024年の24.6%から21.4%に低下しました。
経営圧力が増す中でも、贝壳は店舗展開やユーザー接触の拡大を縮小していません。2025年末時点で、店舗数は61,139店に達し、前年同期比18.5%増加。月間アクティブユーザー数は平均4380万人で、前年よりやや増加しています。
しかし、規模拡大は取引額の減少を十分に相殺できていません。
2025年のプラットフォーム総取引額は3.18兆元で、前年同期比5%減少。うち、既存住宅取引総額は2.15兆元で4.2%減少、新築住宅取引総額は8909億元で8.2%減少しています。
第四四半期に焦点を当てると、状況はさらに厳しくなっています。
2025年第4四半期の贝壳の収入は221.9億元、純利益はわずか8785万元で、前年同期比28.71%、84.95%の減少です。この季の不動産総取引額は前年同期比36.7%減少し、既存住宅と新築住宅の取引額もそれぞれ35.3%、41.7%の減少を記録しています。
業績圧迫の中でも、贝壳は株式買戻しや配当を通じて株主還元を続けており、2025年には9.21億ドルの買戻しを実施し、約3億ドルの配当も予定しています。
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19億元の株式と高額報酬が再び話題に
財務報告によると、2025年の贝壳の従業員給与支出は19.04億元で、2024年の27.26億元から減少しましたが、それでも巨額です。これが純利益と調整後純利益の乖離の一因となっています。
2023年、贝壳の給与支出は29.8億元で、彭永東（ペン・ヨンドン）が約7.13億元、単一剛（ダン・イーガン）が約5.07億元を受け取り、合計12.2億元を占めていました。これは全体の41%。2024年は両者合計6.81億元で、全体の25%を占めており、彭永東は約4.01億元、単一剛は約2.99億元です。
40%の割合で推計すると、2025年の株式報酬は彭永東と単一剛の合計で約8億元に達する見込みです。25%の割合では約5億元となりますが、詳細な財務報告の開示待ちです。
2021年から2024年までの4年間で、彭永東と単一剛の総給与は30億元を超え、中国企業の歴史上最高記録の「働き盛りの皇帝」となっています。
高額報酬に関する議論に対し、贝壳の公式は、両創業者の報酬の大部分は2022年5月の香港上場時に付与された制限付き株式であり、会計上は直線償却法により「株式報酬」として計上されているもので、従来の現金報酬ではないと説明しています。また、彭永東はこれまで関連株式を売却・譲渡したことはなく、実際に現金化していないとも述べています。
しかし、冷徹な財務データは、現場の従業員の心理的ギャップを埋めることはできません。「高管は天井報酬を受け取り、現場は苦労して稼ぐ」という矛盾が拡大し、最終的には経営者への不満が爆発し、全ネットで大きな話題となっています。
争議を和らげるため、彭永東と単一剛は1年間で約8.4億元を寄付し、従業員の健康を支援するための基金を設立しました。
2025年12月、彭永東は初めて個人保有の900万株贝壳A株を売却し、税引き後の約4.4億元を公益に充てました。そのうち50%は新卒者の住居支援に、残りの50%は居住サービス従事者とその家族の健康医療向上に使われました。
2026年2月24日、贝壳と链家（リャンジャ）の創立25周年を迎えるにあたり、彭永東と単一剛は再び協力し、1000万株のA株を寄付、約4億元の「健康家贝守護金」を設立しました。
しかし、大規模な寄付は根本的な疑問を解消できません。中介業界の富の分配は公平か、経営層の高給は業績や責任と釣り合っているのか。
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節約と収益拡大、昨年は約1.6万人の削減
主力事業の低迷に直面し、贝壳はコスト管理と事業拡大において高い実行力を示しています。
「節約」面では、管理費、市場費用、従業員規模の縮小を通じてコスト構造を最適化。
一般管理費：2024年の90億元から9.9%削減し、2025年は81億元に。主な要因は株式報酬費用や信用損失準備の減少。
販売・マーケティング費用：2024年の78億元から5.8%削減し、2025年は73億元。人件費や広告・プロモーション費の削減を反映。
従業員総数：2025年末には11.92万人で、2024年末の13.51万人から減少。
また、2025年第4四半期には、コスト最適化のための一時的な費用も計上されており、組織調整の強化を示しています。
「収益拡大」面では、住宅賃貸サービスなどの「不動産取引以外」の事業が主力の穴埋め役となっています。
住宅賃貸サービスでは、2025年の管理物件数は70万戸超で前年比62%増。純収入は219億元で52.8%増、利益は18.79億元で162.86%増。贝壳はすでに「二次貸主」的な役割を確立しています。賃貸サービスの利益率も前年比3.6ポイント上昇し8.6%に。特に「安心賃貸」モデルが収益の鍵となり、オーナーと借り手に賃貸代理や賃期管理を提供し、オーナーは物件の管理権と実益を保持します。
家具・インテリア事業も収益増に寄与。純収入は154億元で4.4%増、利益は48.44億元で6.72%増。
さらに、贝壳は回収管理も強化。売掛金は2024年の55億元から2025年は39億元に圧縮。
しかし、多角的な収益拡大とコスト管理を行っても、既存住宅と新築住宅の下落を完全に埋め合わせることはできません。2025年末の現金・現金同等物・制限資金・短期投資の合計は555億元で、前年同期の616億元から61億元減少しています。
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金融事業のコンプライアンス懸念と透明性の課題
贝壳の事業範囲において、新興事業やその他の収入の変動には注意が必要です。該部分の純収入は2024年の25億元から2025年は16億元に減少し、36%の下落を示しています。
同社の説明によると、この部分は主に金融サービスとその他の新規事業を含むとのこと。金融サービスの純収入はこれまでの成長の主因とされていましたが、2025年の大幅な減少は、該事業が深刻な調整期にあることを示唆しています。
贝壳は金融サービス分野に深く進出しています。
プラットフォームの金融サービスを強化するため、先進的な技術も開発。中核は「理房通」の電子ウォレットの構築です。これは贝壳エコシステム内で高頻度・高価値の資金取引に利用されるもので、デジタル送金・決済・清算システムです。
また、融資保証事業も展開しています。財務報告の「表外安排」には、「当社は子会社を通じて一部の金融パートナーや個人借り手に融資保証を提供している」と記載。借り手が債務不履行に陥った場合、出借人に元本と利息の支払いを補償する責任を負います。つまり、信用リスクの保証を実質的に提供していることになります。
2025年前半、贝壳の「その他コスト」は2024年同期の9億元から27.6%増の11億元に増加。主な要因は金融サービスに関連するリスク準備金と資金コストの増加です。
理房通は2014年に設立されたオンライン決済プラットフォームで、不動産取引においてデジタル決済処理を提供しています。北京理房通支付科技の公式サイトによると、理房通は意向金、手付金、頭金、残金の支払いに関与可能です。
金融サービスは贝壳の管理にさらなる高い要求を突きつけています。
天眼查によると、理房通は11件の訴訟記録があり、2025年には行政処分も1件記録されています。内容は、「取引情報の真実性・完全性・追跡性の要件を満たさない」「非同名の口座間送金の違反」など。行政処分は贝壳の評判に悪影響を及ぼす可能性があります。
また、資金の使用に関する「不透明さ」も市場から批判されています。贝壳アプリの「金融サービス」欄の一つ、「赎楼」（抵当解除）機能もその一例です。
この金融サービスは、2つの製品を提供。1つは頭金を使った抵当解除で、10万元以下は一回1000元の手数料、10万元超は担保金の1%の手数料です。
贝壳の年間二手住宅取引総額は2.15兆元に達し、こうしたサービスのリスク管理には非常に高い要求が課せられています。定期報告では触れられていますが、資金の流れやリスクエクスポージャー、リスク管理措置の情報開示はまだ不十分です。
05
古参株主の次々と清算・現金化
業界環境の変化に伴い、贝壳の業績圧迫は株主の信頼にも影響しています。近年、古参株主の退出が相次いでいます。
公開情報によると、2021年に戦略投資家の融創中国は2回にわたり大規模な売却を行い、10億ドル超を現金化。その後、贝壳株を完全に清算しました。融創中国は「財務投資の回収と主業への集中支援」と説明しています。
2024年から2025年にかけて、戦略投資家の万科も売却を加速し、2025年11月に完全清算を完了。万科はこれを「スリム化と健全化」の一環としています。
財務投資家のソフトバンクは2022年に減持し、「孫正義が贝壳から逃げ出した」とも報じられ、最終的に全株を売却。もう一つの財務投資家である高瓴資本も減持しています。
関係者や経営陣も売却を進めています。
2023年6月、贝壳創業者の左晖（さ・きょう）の家族利益を代表する信託は1190万株を売却、約1.8億ドル相当。
副董事長兼執行董事の徐万刚は、実質所有するBlossom South Limitedを通じて複数回売却。
会長兼CEOの彭永東も、贝壳上場以来初の売却を実施。ただしこれは現金化のためではなく、2025年4月に約束した900万株の寄付計画の履行のためです。
売却や株価圧力に対し、贝壳は買戻しと配当を打ち出し、市場の期待を安定させ、売却圧力の緩和を図っています。しかし、主力事業の安定化や新規事業の検証が必要な過渡期において、継続的な経営改善と透明な企業統治を通じて長期的な資本市場の信頼を再構築することが、今後の課題です。