証券日報全国两会报道组 陈 潇 3月5日、第十四届全国人民代表大会第四次会議が人民大会堂で開幕し、国务院総理の李強は政府作業報告の中で、「不動産市場の安定に努める」「不動産発展の新しいモデルの基礎制度と付随政策の構築を深める」と述べた。 専門家の一人は《証券日報》記者の取材に対し、今年の不動産政策の核心的指針はより明確になったと考えている。第一に、「ホワイトリスト」制度などを通じて債務不履行リスクを引き続き防止し、不動産市場の安定に努めること。第二に、安全で快適、環境に優しく知恵のある「良い住宅」の建設を秩序立てて推進し、住宅の品質と物业サービスの質を向上させ、業界の転換とアップグレードを加速させること。第三に、都市更新を通じてストック資源を活性化し、住宅需要の潜在力を解放し、都市機能の改善とともに不動産発展の新しいモデルを深く推進することだ。 業界リスクの早期清算 不動産業界の調整はすでに4年以上続いており、市場規模と取引量は徐々に合理的な範囲に回帰している。 広東省住宅政策研究センターの主任研究員、李宇嘉は《証券日報》記者の取材に対し、前期の「住宅の引き渡しを保証し、企業の債務リスクを解消する」などの取り組みを継続した結果、不動産リスクは緩和されたと述べた。 李宇嘉は、今年の全国人民代表大会期間中の関連表現に基づき、今後はより総合的な調整を重視し、短期的には市場の安定とリスク防止に立脚しつつ、長期的には不動産発展の新しいモデルと制度の構築を推進することに重点を置くとした。増加抑制や在庫削減を強調する一方、供給の質の向上とストック資産の活用にも注力する。 この政策枠組みの下、「住宅の引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮させることは、不動産市場の継続的な安定にとって重要な措置と見なされている。 去年10月に住房・都市農村建設部が公開したデータによると、都市の不動産融資調整メカニズムの「ホワイトリスト」対象プロジェクトの融資承認額は7兆元を超えた。各種メカニズムの支援のもと、業界リスクは加速して清算されている。 業界内では、融資環境の安定を図るとともに、新規供給のコントロールと在庫の早期処理を進めることで、市場の需給関係の改善が期待されている。 供給側から見ると、各地では土地供給のペースを積極的に調整し始めている。中指研究院のデータによると、今年の前2ヶ月間で、全国の300都市の住宅用地の取引面積は前年同期比で約3割減少した。 中指研究院の関係者は、「2026年には住宅用地の供給は‘質の向上と縮小’の特徴を引き続き維持し、特に在庫の多い地域では新規土地供給がさらに縮小し、市場の需給関係の改善に寄与するだろう」と述べた。 これに対し、全国政協委員で香江グループ有限公司の董事長、翟美卿は、「土地供給については、18ヶ月の在庫処理サイクルに基づき動的に調整し、在庫処理サイクルが24ヶ月を超える都市では新たな住宅用地の供給を一時停止し、遊休の商業用地やオフィス用地を計画条件を満たす範囲内で住宅用途に転用することを認め、市場の需給バランスをより良く促進すべきだ」と述べた。 在庫資産の活性化も「在庫削減」の重要な道筋とみなされている。2026年初めに保障性住宅の再貸付金利は1.25％に引き下げられ、地方の既存の商業用不動産の買収資金支援が拡大される見込みだ。 供給側の調整と並行して、需要側の政策も継続的に細分化されている。例えば、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住宅需要改善を支援する」「住宅公積金制度改革の深化」などの提言が業界の注目を集めている。 上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は《証券日報》記者に対し、「住宅公積金制度改革の深化は、住宅需要を喚起する重要な手段とみなされている。公積金ローンの上限引き上げや財政補助金の提供などの金融支援を通じて、保障性住宅の配分においても初婚・初育家庭や新市民層に適度に偏重し、購買ハードルを下げることが、より多くの人々の‘定住都市’から‘安心して暮らせる都市’への移行を促進する」と述べた。 秩序立てて「良い住宅」の建設を推進 市場の安定とともに、不動産業界も高品質な発展への転換を加速させている。業界の見方では、今年再び「良い住宅」を提唱し、かつ有序な推進に重点を置くことで、関連基準の実施がさらに促進されると予測されている。 「我が国の住宅発展は‘有る・無し’から‘良い・悪い’へと全面的に転換しつつあり、‘良い住宅’の建設は民生需要に応え、業界の転換を促し、内需の潜在力を活性化するために不可欠な選択肢だ」と全国人大代表、北京五八信息技術有限公司の董事長兼CEO、姚劲波は《証券日報》記者に語った。彼は、「良い住宅」の建設基準を推進し続けるとともに、情報開示制度をより充実させ、情報の透明性を高めて業界の品質向上を導くべきだと述べた。 実際、「良い住宅」は不動産企業が市場を獲得するための重要な手段となっている。58安居客研究院のモニタリングデータによると、2025年には、コアエリアの「日光盤」プロジェクトは、得房率の面でも優位性を持つだけでなく、安全性、快適性、環境配慮、知恵のある「良い住宅」の核心的特徴を備え、製品の細部も継続的にアップグレードされている。高齢者支援、育児支援、家政サービスなどの第三者サービスも導入され、「ハードウェア＋サービス」の複合型居住モデルが徐々に形成されつつある。 姚劲波は、「良い住宅」は開発業界の新たな品質向上を促すだけでなく、建築業のグリーン化、工業化、スマート化を推進し、新素材、新設備、新工法などの産業チェーンの協調的な向上をもたらすと考えている。 「今や市場競争は単なる価格競争ではなく、製品とサービスの総合的な競争になっている」とある不動産企業の責任者は《証券日報》記者に語った。彼は、「今の購買者は居住の質やコミュニティ体験をより重視しており、今後は長期的な製品の評判とサービス能力を通じて顧客の信頼を勝ち取る必要がある」と述べた。 「良い住まい」を軸にした関連サービス体系もますます注目されている。物业サービスは居住の質を左右する重要な要素であり、その役割は日増しに重要性を増している。中指研究院物业事業部の研究副部長、彭雨は、「物业サービスは住民の‘良い住み心地’を反映する重要な内容の一つだ。今後、政策の導きの下、多方面の協力運営の新しいモデルを模索し、物业企業の行動規範を整備し、物业企業によるコミュニティへの付加価値サービスの拡大を促進すべきだ」と述べた。 都市更新の体系的推進 「良い住宅」の推進による業界の品質向上と並行して、都市更新も不動産発展の新しいモデルの重要な支柱となっている。 上述の政府作業報告は、「高品質な都市更新の推進」を提言し、古い市街地や城中村などの改造を着実に進めること、ストック土地や遊休施設の有効活用を促進することを示した。 上海易居不動産研究院の常務副院長、崔霁は《証券日報》記者に対し、「過去3年の政府作業報告における都市更新に関する表現を比較すると、『着実に実施』から『継続的に推進』、そして2026年には‘高品質な推進’へと変化しており、これは我が国の都市更新が試行段階から体系的な推進段階へと進んでいることを反映している」と述べた。 清華大学五道口金融学院の不動産金融研究センターの郭翔宇は、「都市更新はストック資産を総合的に活性化させるための核心的な道筋だ」と指摘し、「城中村や老朽化した小区、ストック商品房や遊休土地、低効率の商業不動産などは、更新メカニズムを通じて空間機能と経済価値の再配置を実現できる」と述べた。 各地で都市更新のペースは明らかに加速しており、多くの地域で都市更新に関する計画リストが次々と発表されている。例えば、北京市は2026年の第一弾都市更新計画のリストを公開した。第一弾の計画は1321件に上り、2026年度の投資予定額は1049.5億元とされており、件数も投資規模も近年の高水準にある。 同時に、金融資源も都市更新分野に継続的に傾斜している。2025年には、国家発展改革委員会が《インフラ分野不動産投資信託基金（REITs）プロジェクトの業界範囲リスト（2025年版）》を発行し、インフラREITsの発行範囲を都市更新施設などの分野に拡大した。これには老朽街区や老朽工場の改造プロジェクト、多種多様な資産タイプを含む都市更新総合施設プロジェクトも含まれ、長期低コストの資金調達チャネルを拡大し、より多くの社会資本を誘致することが期待されている。 政策と資金の両面の推進により、市場主体の都市更新への参加意欲も高まっている。多くの不動産企業が代建方式で都市更新に関わっている。克而瑞研究中心（CRIC）のデータによると、2024年から2025年にかけて、多くの大手代建企業が都市更新や城中村改造のプロジェクトの代建サービスに入札し、例えば緑城建設管理グループ有限公司などの大手企業が含まれる。 全国人大代表で、中国建設三局集団有限公司党委書記兼董事長の陳衛国は、「都市更新にはさらに三つの側面で力を入れる必要がある」と述べた。第一に、政策体系の整備を進め、プロジェクトの実現に関わる政策とメカニズムを円滑にし、全国的な統一条例を制定して各関係者の権利・義務・責任を明確にし、分散した政策を統合し、多部門の協調メカニズムを健全化すること。第二に、全サイクルの持続可能なバランスを確立し、開発の強度制限や改造コストの高騰、保護と発展の調整の難しさといった課題を解決すること。第三に、科技革新の応用をさらに普及させ、現代的な建設体系を推進し、モジュール化建設技術を普及させ、スマート建設と建築工業化の協調的発展の中で新技術の深度適用を強化し、在宅スマート体産業の規模拡大を促進することだ。 業界関係者は、今後不動産業界が調整期を徐々に脱し、過去の高い流通、高いレバレッジ、高い債務に依存した「三高」旧発展モデルから脱却していくと見ている。将来的には、居住属性への回帰をより重視し、リスク防止を強化し、住宅の品質を向上させ、高品質な都市更新を推進することで、品質重視の供給を軸とした、より安定した運営の新しい発展モデルを形成していくと期待されている。
転型の歩みが加速し、不動産発展の新しいモデルが期待できる
証券日報全国两会报道组 陈 潇
3月5日、第十四届全国人民代表大会第四次会議が人民大会堂で開幕し、国务院総理の李強は政府作業報告の中で、「不動産市場の安定に努める」「不動産発展の新しいモデルの基礎制度と付随政策の構築を深める」と述べた。
専門家の一人は《証券日報》記者の取材に対し、今年の不動産政策の核心的指針はより明確になったと考えている。第一に、「ホワイトリスト」制度などを通じて債務不履行リスクを引き続き防止し、不動産市場の安定に努めること。第二に、安全で快適、環境に優しく知恵のある「良い住宅」の建設を秩序立てて推進し、住宅の品質と物业サービスの質を向上させ、業界の転換とアップグレードを加速させること。第三に、都市更新を通じてストック資源を活性化し、住宅需要の潜在力を解放し、都市機能の改善とともに不動産発展の新しいモデルを深く推進することだ。
業界リスクの早期清算
不動産業界の調整はすでに4年以上続いており、市場規模と取引量は徐々に合理的な範囲に回帰している。
広東省住宅政策研究センターの主任研究員、李宇嘉は《証券日報》記者の取材に対し、前期の「住宅の引き渡しを保証し、企業の債務リスクを解消する」などの取り組みを継続した結果、不動産リスクは緩和されたと述べた。
李宇嘉は、今年の全国人民代表大会期間中の関連表現に基づき、今後はより総合的な調整を重視し、短期的には市場の安定とリスク防止に立脚しつつ、長期的には不動産発展の新しいモデルと制度の構築を推進することに重点を置くとした。増加抑制や在庫削減を強調する一方、供給の質の向上とストック資産の活用にも注力する。
この政策枠組みの下、「住宅の引き渡し保証」のホワイトリスト制度の役割をさらに発揮させることは、不動産市場の継続的な安定にとって重要な措置と見なされている。
去年10月に住房・都市農村建設部が公開したデータによると、都市の不動産融資調整メカニズムの「ホワイトリスト」対象プロジェクトの融資承認額は7兆元を超えた。各種メカニズムの支援のもと、業界リスクは加速して清算されている。
業界内では、融資環境の安定を図るとともに、新規供給のコントロールと在庫の早期処理を進めることで、市場の需給関係の改善が期待されている。
供給側から見ると、各地では土地供給のペースを積極的に調整し始めている。中指研究院のデータによると、今年の前2ヶ月間で、全国の300都市の住宅用地の取引面積は前年同期比で約3割減少した。
中指研究院の関係者は、「2026年には住宅用地の供給は‘質の向上と縮小’の特徴を引き続き維持し、特に在庫の多い地域では新規土地供給がさらに縮小し、市場の需給関係の改善に寄与するだろう」と述べた。
これに対し、全国政協委員で香江グループ有限公司の董事長、翟美卿は、「土地供給については、18ヶ月の在庫処理サイクルに基づき動的に調整し、在庫処理サイクルが24ヶ月を超える都市では新たな住宅用地の供給を一時停止し、遊休の商業用地やオフィス用地を計画条件を満たす範囲内で住宅用途に転用することを認め、市場の需給バランスをより良く促進すべきだ」と述べた。
在庫資産の活性化も「在庫削減」の重要な道筋とみなされている。2026年初めに保障性住宅の再貸付金利は1.25％に引き下げられ、地方の既存の商業用不動産の買収資金支援が拡大される見込みだ。
供給側の調整と並行して、需要側の政策も継続的に細分化されている。例えば、「初婚・初育家庭の住宅保障を強化し、多子家庭の住宅需要改善を支援する」「住宅公積金制度改革の深化」などの提言が業界の注目を集めている。
上海易居不動産研究院の副院長、严跃进は《証券日報》記者に対し、「住宅公積金制度改革の深化は、住宅需要を喚起する重要な手段とみなされている。公積金ローンの上限引き上げや財政補助金の提供などの金融支援を通じて、保障性住宅の配分においても初婚・初育家庭や新市民層に適度に偏重し、購買ハードルを下げることが、より多くの人々の‘定住都市’から‘安心して暮らせる都市’への移行を促進する」と述べた。
秩序立てて「良い住宅」の建設を推進
市場の安定とともに、不動産業界も高品質な発展への転換を加速させている。業界の見方では、今年再び「良い住宅」を提唱し、かつ有序な推進に重点を置くことで、関連基準の実施がさらに促進されると予測されている。
「我が国の住宅発展は‘有る・無し’から‘良い・悪い’へと全面的に転換しつつあり、‘良い住宅’の建設は民生需要に応え、業界の転換を促し、内需の潜在力を活性化するために不可欠な選択肢だ」と全国人大代表、北京五八信息技術有限公司の董事長兼CEO、姚劲波は《証券日報》記者に語った。彼は、「良い住宅」の建設基準を推進し続けるとともに、情報開示制度をより充実させ、情報の透明性を高めて業界の品質向上を導くべきだと述べた。
実際、「良い住宅」は不動産企業が市場を獲得するための重要な手段となっている。58安居客研究院のモニタリングデータによると、2025年には、コアエリアの「日光盤」プロジェクトは、得房率の面でも優位性を持つだけでなく、安全性、快適性、環境配慮、知恵のある「良い住宅」の核心的特徴を備え、製品の細部も継続的にアップグレードされている。高齢者支援、育児支援、家政サービスなどの第三者サービスも導入され、「ハードウェア＋サービス」の複合型居住モデルが徐々に形成されつつある。
姚劲波は、「良い住宅」は開発業界の新たな品質向上を促すだけでなく、建築業のグリーン化、工業化、スマート化を推進し、新素材、新設備、新工法などの産業チェーンの協調的な向上をもたらすと考えている。
「今や市場競争は単なる価格競争ではなく、製品とサービスの総合的な競争になっている」とある不動産企業の責任者は《証券日報》記者に語った。彼は、「今の購買者は居住の質やコミュニティ体験をより重視しており、今後は長期的な製品の評判とサービス能力を通じて顧客の信頼を勝ち取る必要がある」と述べた。
「良い住まい」を軸にした関連サービス体系もますます注目されている。物业サービスは居住の質を左右する重要な要素であり、その役割は日増しに重要性を増している。中指研究院物业事業部の研究副部長、彭雨は、「物业サービスは住民の‘良い住み心地’を反映する重要な内容の一つだ。今後、政策の導きの下、多方面の協力運営の新しいモデルを模索し、物业企業の行動規範を整備し、物业企業によるコミュニティへの付加価値サービスの拡大を促進すべきだ」と述べた。
都市更新の体系的推進
「良い住宅」の推進による業界の品質向上と並行して、都市更新も不動産発展の新しいモデルの重要な支柱となっている。
上述の政府作業報告は、「高品質な都市更新の推進」を提言し、古い市街地や城中村などの改造を着実に進めること、ストック土地や遊休施設の有効活用を促進することを示した。
上海易居不動産研究院の常務副院長、崔霁は《証券日報》記者に対し、「過去3年の政府作業報告における都市更新に関する表現を比較すると、『着実に実施』から『継続的に推進』、そして2026年には‘高品質な推進’へと変化しており、これは我が国の都市更新が試行段階から体系的な推進段階へと進んでいることを反映している」と述べた。
清華大学五道口金融学院の不動産金融研究センターの郭翔宇は、「都市更新はストック資産を総合的に活性化させるための核心的な道筋だ」と指摘し、「城中村や老朽化した小区、ストック商品房や遊休土地、低効率の商業不動産などは、更新メカニズムを通じて空間機能と経済価値の再配置を実現できる」と述べた。
各地で都市更新のペースは明らかに加速しており、多くの地域で都市更新に関する計画リストが次々と発表されている。例えば、北京市は2026年の第一弾都市更新計画のリストを公開した。第一弾の計画は1321件に上り、2026年度の投資予定額は1049.5億元とされており、件数も投資規模も近年の高水準にある。
同時に、金融資源も都市更新分野に継続的に傾斜している。2025年には、国家発展改革委員会が《インフラ分野不動産投資信託基金（REITs）プロジェクトの業界範囲リスト（2025年版）》を発行し、インフラREITsの発行範囲を都市更新施設などの分野に拡大した。これには老朽街区や老朽工場の改造プロジェクト、多種多様な資産タイプを含む都市更新総合施設プロジェクトも含まれ、長期低コストの資金調達チャネルを拡大し、より多くの社会資本を誘致することが期待されている。
政策と資金の両面の推進により、市場主体の都市更新への参加意欲も高まっている。多くの不動産企業が代建方式で都市更新に関わっている。克而瑞研究中心（CRIC）のデータによると、2024年から2025年にかけて、多くの大手代建企業が都市更新や城中村改造のプロジェクトの代建サービスに入札し、例えば緑城建設管理グループ有限公司などの大手企業が含まれる。
全国人大代表で、中国建設三局集団有限公司党委書記兼董事長の陳衛国は、「都市更新にはさらに三つの側面で力を入れる必要がある」と述べた。第一に、政策体系の整備を進め、プロジェクトの実現に関わる政策とメカニズムを円滑にし、全国的な統一条例を制定して各関係者の権利・義務・責任を明確にし、分散した政策を統合し、多部門の協調メカニズムを健全化すること。第二に、全サイクルの持続可能なバランスを確立し、開発の強度制限や改造コストの高騰、保護と発展の調整の難しさといった課題を解決すること。第三に、科技革新の応用をさらに普及させ、現代的な建設体系を推進し、モジュール化建設技術を普及させ、スマート建設と建築工業化の協調的発展の中で新技術の深度適用を強化し、在宅スマート体産業の規模拡大を促進することだ。
業界関係者は、今後不動産業界が調整期を徐々に脱し、過去の高い流通、高いレバレッジ、高い債務に依存した「三高」旧発展モデルから脱却していくと見ている。将来的には、居住属性への回帰をより重視し、リスク防止を強化し、住宅の品質を向上させ、高品質な都市更新を推進することで、品質重視の供給を軸とした、より安定した運営の新しい発展モデルを形成していくと期待されている。