テキサス州とカリフォルニア州の固定資産税率が住宅所有者に異なる財務結果をもたらす理由

不動産購入や州跨ぎの引越しを決定する際、税金の影響は重要な要素です。テキサス州とカリフォルニア州は、特に不動産税に関して、財政状況が大きく異なります。これらの州が税制をどのように構築しているかを理解することで、同じような物件でも負担が大きく異なる理由が見えてきます。

テキサス州の不動産税率と収入構造

テキサス州は独自の収入モデルを採用しています。州所得税がない代わりに、比較的高めの不動産税負担を維持しています。2022年時点の実効不動産税率は約1.63%、2023年にはわずかに1.58%に上昇しています。ただし、これらの州全体の数字は、郡ごとに大きく異なることを隠しています。いくつかの自治体では、教育、インフラ、緊急対応などの地域サービスを資金調達するために、かなり高い税率を課しています。

この分散型のアプローチにより、不動産税は州の一つの計算式ではなく、郡、市町村、学校区といった複数の課税当局によって決定されます。所得税がないため、構造的に不動産評価に依存しており、不動産税が州や地方の主要な資金源となっています。

カリフォルニアの制限付きアプローチ：Proposition 13の影響

カリフォルニア州の税制は根本的に異なります。同州の実効不動産税率は約0.71%と、テキサスよりもかなり低いです。この優位性は、1978年に制定されたProposition 13によって実現されました。この法律は、不動産税の計算方法を根本的に変えました。

この仕組みでは、年間の不動産税の増加は最大2%に制限され、購入時の評価額の1%を基準に税額が計算されます。この保護により、既存の住宅所有者は予測可能な税負担を享受できますが、逆に直感に反する結果も生まれます。同じ物件を持つ隣人でも、購入時期だけで税額が大きく異なることがあります。例えば、1990年に購入した住宅は、最近購入した同じ物件よりもはるかに低い年間税負担となります。

物件価値が真実を語る

名目上の税率だけでは十分な分析になりません。実際の税負担は、基礎となる物件の価値に大きく依存します。これらの価値は州によって大きく異なります。

米国国勢調査データによると、テキサス州の中央値の住宅価格は26万400ドルですが、カリフォルニア州は69万5400ドルに達し、167%の差があります。特にサンフランシスコなどの沿岸大都市圏では、中央値の価格が$1 百万ドルを超えることも頻繁です。この評価の差は、税金の比較を根本的に変えます。テキサスは税率が高くても、基礎となる評価額が低いため、実際の税金支払いは少なくなる場合があります。一方、カリフォルニアの住宅所有者は、税率が低くても、評価額が高いために絶対的な税金支払いが高くなることが多いです。

不動産評価を超えた完全な税の全体像

不動産税は、州の税政策の一部にすぎません。所得税や消費税も、財政の差異を生み出しています。

所得税の格差：テキサス州は州所得税がゼロであり、高所得者や事業主にとって大きなメリットです。一方、カリフォルニア州は、1%から13.3%までの累進課税制度を採用しており、アメリカ国内でも最も高い水準です。この差は高所得者にとってより顕著になり、引越しの主な理由となることもあります。

消費税の比較：テキサス州の基本的な売上税率は6.25%で、地方自治体が最大2%を追加できるため、最大8.25%となります。カリフォルニア州の基本税率は7.25%で、全国最高水準です。さらに地方の追加により、これを超える場合もあります。

財政面の判断：どちらの州に投資・引越しをすべきか

どちらの州に投資や引越しを検討する場合も、単一の指標だけでなく総合的な分析が必要です。テキサス州は所得税の免除によって魅力を持ちますが、不動産税率は高めで、評価額の変動もあります。カリフォルニア州はProposition 13による不動産税の予測可能性を提供しますが、所得税の進歩性や高い物件価値がそれに対抗します。

最適な選択は、個人の状況—所得レベル、投資期間、物件の保有期間、州の雇用機会など—によって異なります。高所得者はテキサスの所得税制度の恩恵を受けやすく、長期在住者はカリフォルニアの制限された不動産税の恩恵を享受できる場合があります。不動産投資家は、両方の税制をシミュレーションし、自分の財務目標に最も合った州を見極める必要があります。

これらの違いを理解することで、主要な不動産や引越しの決定を、正確な財政分析に基づいて行うことが可能になります。