Apartamentos de ultra-lujo en Seúl, ajuste de precios acelerado debido a controles de préstamos

El mercado de apartamentos de alto precio en Seúl enfrenta presiones a la baja debido a restricciones de préstamos y cargas fiscales. En particular, los apartamentos que originalmente se negociaban por más de 2.5 mil millones de wones están mostrando una tendencia a ajustar sus precios por debajo de ese umbral debido a las restricciones de crédito.

Según datos de la empresa de análisis inmobiliario “Jikutosu”, desde que el gobierno implementó en octubre del año pasado medidas restrictivas para préstamos en viviendas de alto valor, los precios de algunos apartamentos que se negociaban por más de 2.5 mil millones de wones han caído por debajo de ese monto. Según la política, el límite de préstamo hipotecario para viviendas superiores a 2.5 mil millones de wones es de solo 200 millones de wones, mientras que para viviendas por debajo de ese monto, el préstamo máximo puede ser de 400 millones de wones. Esto ha provocado que los compradores se dirijan a apartamentos por debajo de 2.5 mil millones de wones, donde pueden obtener mayores créditos.

En proyectos como el apartamento demostrativo de Yeouido, que reflejan expectativas de reconstrucción, también se han observado caídas de precios evidentes. Recientemente, han surgido muchas propiedades en venta rápida en estos apartamentos, con precios de venta que han caído varios cientos de millones de wones respecto a antes. Los análisis sugieren que estas ventas rápidas son una estrategia de los vendedores para evitar pagar altos impuestos sobre las ganancias de transferencia, vendiendo a precios bajos.

El mercado de apartamentos en Seúl se está desplazando rápidamente hacia propiedades de precio medio y bajo, por debajo de 150 mil millones de wones. La proporción de transacciones de apartamentos por debajo de 150 mil millones de wones en la zona al norte del río Han ya alcanza el 94%, lo que indica que la demanda se está concentrando en viviendas de menor precio. Dado que los apartamentos por debajo de 150 mil millones de wones pueden obtener préstamos de hasta 600 millones de wones, se espera que esta demanda continúe creciendo.

Este fenómeno está cambiando la distribución de las transacciones en diferentes rangos de precios en el mercado de apartamentos de Seúl. Debido a las restricciones de préstamos y las políticas fiscales, los precios de las transacciones en descenso se están ajustando de manera progresiva en lugar de experimentar fluctuaciones bruscas a corto plazo, logrando así un equilibrio en el mercado. En el futuro, la demanda de compra considerando las condiciones de préstamo y las cargas fiscales probablemente seguirá dominando la tendencia del mercado.