¿Qué sucede con los REIT durante una recesión? Ideas clave para los inversores

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) permiten a los inversionistas poseer acciones en empresas inmobiliarias con requisitos regulatorios específicos: al menos el 75% de los activos deben estar relacionados con bienes raíces, al menos el 75% de los ingresos deben provenir de bienes raíces, y las empresas deben distribuir al menos el 90% de las ganancias como dividendos a los accionistas. Pero cuando llega una recesión, entender qué sucede con los valores de los REITs se vuelve fundamental para la planificación de la cartera. La pregunta no es si los REITs se verán afectados, sino qué tan severamente y qué estrategias pueden emplear los inversores.

La Realidad Histórica: El Rendimiento Real de los REITs en Recesiones Económicas

A largo plazo, los REITs han entregado retornos impresionantes. Desde 1972 hasta 2024, los REITs de EE. UU. promediaron un rendimiento anual del 12.6%, superando significativamente el promedio del 8% del S&P 500. Sin embargo, el rendimiento reciente cuenta una historia diferente. Los últimos cinco años, los REITs han tenido un retorno anual de solo 5.5%, muy por detrás del sólido 15.3% del S&P 500.

Pero, ¿qué sucede realmente cuando llega una recesión? Datos de un análisis de Neuberger Berman que cubre seis recesiones importantes desde 1991 hasta 2024 revelan la cruda realidad: durante los periodos de recesión, los REITs han tenido retornos negativos promedio de -17.6%. En comparación, el S&P 500 tuvo un rendimiento aún peor, perdiendo más del 20% en promedio. Esto coloca a los REITs en un punto intermedio—doloroso pero no catastrófico en comparación con las acciones en general.

Sin embargo, el momento de entrada importa enormemente. La investigación de Nareit muestra que los REITs promedian retornos positivos del 5.7% en los 12 meses previos a las recesiones. Más sorprendente aún, los REITs muestran su mayor fuerza dramática después de que comienza la recuperación económica. En los 12 meses posteriores a las últimas seis recesiones, los REITs retornaron un promedio del 22.7%, superando ampliamente al mercado en general. Esto crea una ventana de oportunidad interesante durante los periodos más oscuros de los ciclos económicos.

Por qué la recuperación sucede tan rápidamente: La conexión con las tasas de interés

La rapidez de la recuperación de los REITs durante una recesión proviene de un mecanismo fundamental: los valores inmobiliarios son extraordinariamente sensibles a las tasas de interés. Las tasas de capitalización—las valoraciones basadas en porcentajes que determinan los precios inmobiliarios—se mueven en sintonía con las tasas de interés más amplias. Cuando los bancos centrales reducen las tasas durante las recesiones, lo cual sucede de manera constante, las tasas de capitalización se comprimen a la baja, impulsando las valoraciones de las propiedades comerciales hacia arriba.

Este ajuste suele ocurrir rápidamente al inicio de las recesiones, posicionando a los REITs para recuperaciones rápidas. Debido a que los REITs cotizan en bolsas públicas en lugar de en mercados privados, los ajustes de precios suceden casi instantáneamente. Los mercados financieros operan con lógica prospectiva, valorando los valores en función de expectativas a 12-18 meses en lugar de los precios actuales. Esta dinámica crea un potencial de recuperación rápida incluso cuando persiste la incertidumbre económica general.

No todos los REITs soportan las tormentas por igual: Clases de activos que superan

Los inversores en REITs deben reconocer que no todos los sectores inmobiliarios responden de manera idéntica a las presiones de recesión. Las diferentes especializaciones de REITs se desempeñan de manera muy distinta durante las caídas. Según Peter Zabierek de Sugi Capital Management, “Durante una recesión, sectores como oficinas y hoteles tendrán un rendimiento inferior, pero otros, como centros de datos y torres de telefonía, superarán.”

Investigaciones recientes de Wide Moat Research validan esta observación, identificando a los centros de datos, propiedades de salud y arrendamientos netos triples como particularmente resistentes durante las recesiones. Estos sectores mantienen la demanda y el poder de fijación de precios incluso en momentos de debilidad económica. Por el contrario, los REITs que poseen hoteles, espacios publicitarios en vallas y carteras de préstamos hipotecarios tienden a experimentar caídas más pronunciadas. La diferencia entre los mejores y peores desempeños puede superar las 20 puntos porcentuales en recesiones severas.

Los inversores preocupados por una recesión deberían evaluar específicamente REITs enfocados en salud y centros de datos como posiciones defensivas. Estos segmentos han demostrado una resistencia constante a lo largo de múltiples ciclos económicos, manteniendo perfiles de rendimiento atractivos.

Conclusión: Cómo deben abordar los inversores los REITs en tiempos de incertidumbre

Lo que sucede en una recesión impacta directamente en la estrategia de inversión en REITs. De los análisis históricos emergen tres ideas clave. Primero, los REITs disminuyen menos que el mercado accionario en general durante las caídas—resistiendo pérdidas del 17.6% frente a más del 20% en las acciones. Segundo, categorías específicas de REITs, especialmente los especializados en salud y centros de datos, ofrecen protección significativa si se materializan riesgos de recesión. Tercero, y quizás lo más importante, las recesiones han sido históricamente oportunidades de compra para los REITs, dado su excepcional fuerza de recuperación en los trimestres siguientes.

En lugar de ver los periodos de recesión como un peligro absoluto, los inversores informados pueden reconocer en ellos puntos de entrada potenciales para posiciones en REITs, especialmente en sectores resilientes. Comprender qué sucede durante las recesiones transforma la preocupación abstracta en una estrategia concreta para la cartera.