¿Por qué REIT es la opción real para los inversores que huyen de los bajos intereses?

Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) han llegado al mercado de valores tailandés desde 2018. Se han convertido en una herramienta clave para los inversores que buscan flujo de caja constante, además de no requerir una inversión masiva. El problema es que los retornos no siempre son buenos. ¿A qué se debe esto? Vamos a entender en serio qué es un REIT.

¿Qué tipo de activo es un REIT?

El nombre completo es Real Estate Investment Trust – abreviado como REIT, que es la agrupación de activos generadores de ingresos (bienes raíces diversos) que los gestores del fideicomiso recaudan de los inversores y luego gestionan. Los retornos provienen de ingresos equilibrados, como alquileres, gastos de servicios públicos, etc. La palabra REIT es un sistema diseñado para que pequeños inversores puedan invertir en grandes proyectos sin necesidad de un capital grande, similar a comprar bienes raíces por cuenta propia.

¿Por qué invertir en REIT?

Para activos con ingresos estables – hoteles, almacenes, centros comerciales, oficinas, centros de salud o incluso redes de fibra óptica, todos pueden ser activos en un REIT. Lo importante es que generen ingresos continuos.

Para los arrendatarios – ofrecen una vía para recaudar fondos para desarrollar nuevos proyectos sin tener que endeudarse completamente.

Para los inversores – reciben dividendos que suelen ser constantes, tienen alta liquidez, se compran y venden fácilmente en el mercado de intercambio, y además, tienen un valor base que es la diversificación del riesgo (Diversificación) de la cartera.

REIT vs Fondo de Propiedades – ¿En qué se diferencian?

Si se mira en términos generales, un REIT es la evolución de un Fondo de Propiedades, una versión más flexible y regulada por organismos internacionales. Las diferencias principales son tres:

Estructura – El Fondo de Propiedades es un fondo mutuo tradicional, mientras que el REIT es un fideicomiso regulado por la SEC y cuenta con un certificado de la SET.

Posibilidades – El Fondo de Propiedades invierte solo en la Lista Positiva de la SEC, sin inversión en el extranjero. El REIT es más flexible, puede invertir en el extranjero hasta un 10% del total de activos y también desarrollar bienes raíces.

Gestión de unidades – El Fondo de Propiedades no necesita preocuparse por la distribución del Free Float, mientras que el REIT debe cumplir con estrictas reglas de valores, como que al menos el 15% de los inversores sean minoristas y realizar reuniones anuales de los tenedores de unidades.

Actualmente, los fondos de propiedades tailandeses no lanzan nuevos fondos, todos han sido convertidos en REIT.

¿Cómo se dividen los REIT?

Según el derecho sobre el bien raíz:

• Freehold – Propiedad completa, derechos ligados al valor del terreno. Si se desarrolla más, el valor del REIT aumenta.
• Leasehold – Derechos de arrendamiento por un período determinado. Cuando termina el contrato, este REIT pierde valor, y el valor de las unidades disminuye con el tiempo.

Según el tipo de negocio:

• Retail REIT (centros comerciales, outlets)
• Residential REIT (hoteles, condominios, residencias estudiantiles)
• Healthcare REIT (hospitales, centros para ancianos)
• Office REIT (edificios de oficinas)
• Infrastructure REIT (red de fibra, tuberías de energía)

¿Qué factores impulsan el valor del REIT?

Primero – Valor de los bienes raíces

• Tipo de derecho (Freehold mejor que Leasehold)
• Estado de la economía en la zona
• Infraestructura
• Demanda del mercado

Segundo – Flujo de ingresos

• Tasa de ocupación de las habitaciones
• Capacidad para pagar alquileres
• Crecimiento del negocio en la zona
• Políticas económicas y eventos similares a COVID

Ventajas y desventajas de invertir en REIT

Ventajas: ✓ Alta liquidez, se puede comprar y vender en el mercado SET ✓ Retornos constantes, mejores que los intereses de depósitos a plazo ✓ Diversificación del riesgo, sin necesidad de una gran inversión ✓ Transparente y regulado

Desventajas: ✗ Impuesto del 10% sobre los dividendos o incluirlo en las deducciones ✗ Riesgo por tasas de interés: si suben, el precio del REIT suele bajar ✗ La inversión en Leasehold tiene riesgos a largo plazo

Ejemplos de REIT tailandeses interesantes

CPNREIT (CPN Retail Growth) – REIT Leasehold de centros comerciales de Central, precio 9.85 THB, dividendo 8.35% anual

IMPACT (Impact) – REIT Freehold en el centro de convenciones Impact, precio 12.80 THB, dividendo 4.69% anual

WHART (WHA Premium Growth) – REIT tanto Freehold como Leasehold de almacenes, precio 9.50 THB, dividendo 7.63% anual

JASIF (Jasmine) – Fondo de infraestructura de fibra óptica, precio 6.70 THB, dividendo 13.73% anual

¿Qué deben considerar los inversores al invertir en REIT?

El REIT es una herramienta que no es adecuada para todos. Si buscas flujo de caja constante y puedes aceptar riesgos por cambios en las tasas de interés, el REIT puede ser una buena opción. Pero debes elegir el tipo (Freehold mejor que Leasehold) y la proporción en tu portafolio, no invertir por avaricia, sino pensar que el REIT es un equilibrio entre ingresos constantes y los diversos riesgos que conlleva.