Entender REIT: La herramienta de inversión que debes conocer

Si estás buscando una forma de invertir en activos inmobiliarios sin necesidad de un gran capital, los fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT son una opción que no debes pasar por alto. Desde 2018, los REIT se han convertido en una herramienta de inversión que ha captado continuamente el interés de los inversores tailandeses. Pero, ¿por qué algunos REIT ofrecen rendimientos excelentes en ocasiones y otros decepcionan? La respuesta reside en los detalles de su funcionamiento y en los factores que afectan su valor.

¿Qué es un REIT?: Definición y principios de funcionamiento

REIT o Real Estate Investment Trust (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces). Pero primero, entendamos qué es un REIT: un fondo de activos gestionado por un equipo especializado, que capta fondos de inversores mediante la venta de unidades de inversión. Luego, utiliza ese dinero para administrar diversos activos inmobiliarios, como casas, terrenos, almacenes, hoteles, centros comerciales o incluso redes de comunicación.

Los ingresos obtenidos por alquileres o por la gestión de estos activos se distribuyen a los tenedores de unidades en forma de dividendos, lo que explica por qué los REIT suelen ofrecer rendimientos constantes y con alta estabilidad.

###¿Por qué es necesario que exista un REIT?

Para los propietarios de activos con ingresos: los REIT ofrecen una oportunidad de captar grandes fondos sin tener que vender esos activos. Este capital puede usarse para desarrollar nuevos proyectos.

Para los inversores en general: los REIT abren la puerta a la inversión en el mercado inmobiliario a personas comunes, con menor capital que si invirtieran directamente, además de contar con gestores profesionales que se encargan de cuidar los activos.

REIT vs Fondo de Propiedades: ¿en qué se diferencian?

Los REIT y los fondos de propiedades pueden parecer similares, pero en realidad tienen diferencias importantes:

En regulación y gestión: Los fondos de propiedades son fondos comunes de inversión, mientras que los REIT están regulados por la SEC y requieren aprobación de la Bolsa de Valores de Tailandia (ตลท.).

En flexibilidad de inversión: Los fondos de propiedades limitan sus inversiones a las aprobadas y no pueden invertir en el extranjero. Los REIT son más flexibles y pueden invertir hasta un 10% en activos en el extranjero.

En oferta y gestión: Los fondos de propiedades se venden como fondos comunes tradicionales, mientras que los REIT se ofrecen y gestionan como acciones de empresas cotizadas, con requisitos sobre la diversificación de accionistas y reuniones anuales de tenedores de unidades.

Por estas razones, Tailandia ha decidido que no se puedan ofrecer nuevos fondos de propiedades, y que todos deben ser REIT.

¿Qué tipos de REIT existen?

Clasificación según la propiedad

REIT de propiedad (Freehold): El fideicomiso posee directamente los bienes inmuebles, generando ingresos por alquiler. El valor de la unidad aumenta con el valor del activo.

REIT de derechos de arrendamiento (Leasehold): El fideicomiso tiene derechos de uso del inmueble, pero no es propietario. El valor de la unidad disminuye con el tiempo y se extingue al finalizar el contrato de arrendamiento.

Clasificación según la modalidad de inversión

Inversión directa: El REIT posee y administra directamente los activos.

Inversión indirecta: El REIT posee acciones en otras empresas que invierten en bienes raíces.

Clasificación según el tipo de negocio

Los REIT existentes en Tailandia abarcan varias categorías:

• REIT minorista: Gestiona ingresos de centros comerciales, outlets y tiendas.
• REIT residencial: Obtiene ingresos de hoteles, condominios y apartamentos.
• REIT sanitario: Administra hospitales, centros de salud y residencias para ancianos.
• REIT de oficinas: Genera ingresos por alquiler de espacios de oficina.
• REIT de infraestructura: Obtiene ingresos de redes de comunicación y tuberías de energía.

Cada categoría tiene mecanismos diferentes de distribución de dividendos y distintos niveles de riesgo.

¿Qué hace que el valor de un REIT cambie?

El valor de un REIT proviene de dos fuentes:

Primera fuente: el valor del propio activo inmobiliario, influenciado por la economía, el desarrollo industrial, mejoras en infraestructura y el tipo de propiedad ((Freehold vs Leasehold)).

Segunda fuente: los flujos de ingresos futuros, que dependen de la economía, la confianza empresarial y la estabilidad. Por ejemplo, si el negocio prospera, un (Office REIT) que alquila oficinas tendrá mayores ingresos y dividendos. Pero en crisis o cambios económicos, los ingresos disminuirán.

Fortalezas y debilidades al elegir un REIT

Fortalezas

• Alta liquidez: Se puede comprar y vender fácilmente en la Bolsa SET, como acciones.
• Diversificación: Amplía las opciones de inversión en la cartera.
• Transparencia: Cotiza, se oferta públicamente y está regulado por las autoridades correspondientes.
• Ingresos constantes: Ofrece dividendos estables.

Debilidades

• Impuestos: Los dividendos de REIT están sujetos a una retención del 10% o se incluyen en la declaración anual de impuestos.
• Sensibilidad a las tasas de interés: Cuando las tasas suben, los REIT suelen disminuir en valor, ya que el dinero se desplaza hacia activos con mayores rendimientos.

Ejemplos de REIT en Tailandia

CPN Retail Growth (CPNREIT): REIT de derechos de arrendamiento que administra centros comerciales de Central, edificios de oficinas y el hotel Hilton Pattaya, con un dividendo del 8.35% anual basado en un precio de 9.85 THB.

Impact (IMPACT): REIT de propiedad plena con activos en el centro de convenciones Impact, Muang Thong Thani, con 4 edificios, con un dividendo del 4.69% anual basado en un precio de 12.80 THB.

WHA Premium Growth (WHART): REIT de propiedad plena y derechos de arrendamiento que administra almacenes, con un dividendo del 7.63% anual basado en un precio de 9.50 THB.

JASIF (JASIF): Fondo de infraestructura con derechos sobre 1,680,500 kilómetros de fibra óptica, obtiene ingresos por alquiler a TTTBB, con un dividendo del 13.73% anual basado en un precio de 6.70 THB.

Resumen: ¿Cuándo un REIT es una buena opción?

El REIT es una herramienta adecuada para quienes buscan ingresos periódicos, mejores que los intereses de depósitos a plazo, y tienen interés en bienes raíces, pero no tienen suficiente dinero o tiempo para gestionarlos por sí mismos.

Pero antes de invertir, debes entender que un REIT es sensible a cambios en las tasas de interés, tiene costos fiscales y puede tener riesgos asociados al tipo de activos que posee.

Por ello, elige un REIT que se ajuste a tus objetivos y a tu tolerancia al riesgo, para que los rendimientos estén alineados con lo que esperas.