Por qué los REIT de centros de datos como Digital Realty están posicionados para ganar la carrera de infraestructura de IA

La verdadera oportunidad está por debajo del bombo

Todo el mundo está hablando de Nvidia (NASDAQ: NVDA) y su posición dominante en los chips de inteligencia artificial. Con una ganancia del 23,000% en la última década, la acción ha capturado sin duda la imaginación de los inversores. Pero debajo de toda la emoción del fabricante de chips se encuentra una oportunidad más estable, a menudo pasada por alto: la infraestructura física que realmente alberga el poder de computación de IA.

Digital Realty (NYSE: DLR), un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) especializado en propiedades de centros de datos, representa un tipo diferente de inversión en la expansión de la IA—una con menos volatilidad y más potencial de generación de efectivo tangible.

La vulnerabilidad del fabricante de chips

La valoración de Nvidia cuenta una historia importante. Con un ratio precio-beneficio de 53 veces, el mercado ha incorporado años de ejecución impecable. Esa es una posición precaria.

La historia del mercado muestra el mismo patrón repetidamente: cuando un sector captura tanto entusiasmo inversor, la sobreexpansión inevitablemente sigue. El aumento de demanda que impulsó el ascenso de Nvidia eventualmente se estabilizará. Una vez que lo haga, los inversores que veían a la empresa como imparable cambiarán drásticamente de rumbo, independientemente de si Nvidia sigue siendo un operador de negocios sólido. El sentimiento del mercado, no solo los fundamentos, impulsará el resultado.

El desafío es simple: si la demanda de chips de IA se enfría, los ingresos de Nvidia se contraen proporcionalmente. Hay poco margen para la decepción en su valoración actual.

La Ventaja Estructural de Digital Realty

Aquí es donde entran en juego los centros de datos. Cada GPU y sistema de procesamiento que utiliza chips de Nvidia necesita un hogar físico, específicamente, una instalación diseñada para gestionar la energía, la refrigeración y la conectividad a gran escala. Eso es precisamente lo que Digital Realty construye y opera.

La ventaja del REIT emerge durante las correcciones del mercado. Si bien una corrección en la infraestructura de IA podría reducir la demanda de chips y afectar las perspectivas de crecimiento de Nvidia, no eliminará los centros de datos ya construidos. De hecho, el precedente histórico de la expansión de Internet sugiere que la sobreinversión en infraestructura crea capacidad sobrante, lo que reduce los costos de uso y aumenta la demanda por los propios entornos de alojamiento.

Digital Realty actualmente opera más de 300 centros de datos distribuidos en América del Norte, América del Sur, Europa, Asia y Oriente Medio. Con más de 5,000 clientes y la diversificación geográfica como escudo, la empresa genera ingresos por alquiler constantes independientemente de los ciclos de demanda de chips.

La pista de expansión sigue siendo significativa. Las operaciones actuales soportan aproximadamente 2.8 gigavatios de capacidad, pero la compañía posee suficiente tierra para construir 4.3 gigavatios adicionales. Cada nueva instalación agrega flujos de ingresos recurrentes que persisten a través de los ciclos del mercado.

Compromisos de Valoración

Wall Street no ha pasado por alto la oportunidad de Digital Realty. El mercado ha ajustado la valoración del REIT en consecuencia, lo que se refleja en su rendimiento de dividendo del 2.9%, notablemente por debajo del rendimiento promedio de los REIT del 3.9%.

Este precio premium refleja expectativas realistas: como beneficiario de la infraestructura de la expansión de la IA, Digital Realty captura el crecimiento durante el auge mientras mantiene la estabilidad de la cartera si el entusiasmo se contrae. Es una exposición medida a la narrativa de la IA sin la apuesta de todo o nada que representa Nvidia.

Para los inversores enfocados en ingresos que buscan participar en la infraestructura de IA sin una volatilidad extrema, este REIT ofrece un equilibrio razonable entre la participación en el crecimiento y las características defensivas, respaldado por pagos trimestrales de dividendos que proporcionan retornos tangibles independientes de la apreciación del precio de las acciones.