Realty Income vs. NNN REIT: Comparando dos fondos de inversión inmobiliaria (REIT) minoristas de alto rendimiento en EE. UU.

Por qué los REITs minoristas merecen una segunda mirada

La narrativa en torno a los fideicomisos de inversión en bienes raíces enfocados en el comercio minorista ha cambiado drásticamente. Lo que alguna vez pareció ser un sector en declive ha demostrado ser resiliente, con los REITs minoristas de EE. UU. ofreciendo rendimientos sólidos incluso ante vientos económicos en contra. Para los primeros tres trimestres de 2025, el sector promedió un 6.9% de rendimientos, un testimonio de la mejora en la gestión de propiedades y la selección de inquilinos.

Los REIT ofrecen un enfoque estructurado para invertir en dividendos. Por ley, deben distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas, creando un flujo de ingresos atractivo para los inversores. Entre los tipos de propiedades, el retail sigue siendo especialmente lucrativo cuando se gestiona de manera estratégica, aunque aún requiere un cuidadoso escrutinio.

Dos nombres líderes dominan este espacio: Realty Income y NNN REIT. Ambos han navegado más allá de la turbulencia del mercado (miedos de comercio electrónico de la pandemia, aumentos de tasas de interés de 2022-23 ) y han emergido más fuertes. Si estás evaluando cuál REIT de retail en EE. UU. merece tu capital, aquí está lo que los separa.

El debate sobre la escala vs. el crecimiento

Fortaleza de la Cartera de Realty Income

Con más de 15,540 propiedades que generan aproximadamente el 80% del alquiler anual de inquilinos minoristas, Realty Income opera a gran escala. Su cartera incluye tiendas de un dólar (10% de ingresos), anclas de supermercado (11%), además de exposición a minoristas de mejoras para el hogar y otras categorías. La diversificación se extiende a propiedades industriales (15%) y de juegos.

La eficiencia operativa de la empresa brilla a través de su tasa de ocupación del 98.7% y tasas de renovación de arrendamientos del 3.5%. Inquilinos ancla como Walmart, Home Depot, Dollar General y Walgreens proporcionan estabilidad.

Financieramente, Realty Income publicó fondos ajustados de las operaciones (AFFO)—la métrica clave de efectivo para los REITs—de $1.09 por acción diluida, un aumento del 2.9% interanual. La dirección proyecta $4.25-$4.27 AFFO para todo el año, apoyando fácilmente el dividendo anual de $3.23. La acción ofrece un rendimiento del 5.7%.

Un logro notable: aumentos trimestrales de dividendos que abarcan tres décadas desde la OPI de 1994, con pagos mensuales aumentados varias veces al año (, más recientemente a $0.2695 en octubre ).

Enfoque Enfocado de NNN REIT

Gestionando 3,700 propiedades, NNN REIT se concentra exclusivamente en el comercio minorista en EE. UU.: tiendas de conveniencia, centros de servicio automotriz, restaurantes y lugares de entretenimiento familiar. Este enfoque más estrecho permite a la gerencia ejercer un control operativo más estricto.

La ocupación se mantuvo estable en 97.5% en el tercer trimestre, demostrando la calidad de los inquilinos. El AFFO por acción aumentó de $0.84 a $0.86 trimestralmente, con una guía para el año completo de $3.41-$3.45.

La cobertura de dividendos sigue siendo fuerte. La compañía extendió su racha de 36 años de aumentos anuales consecutivos mediante un aumento en agosto a $0.60 por acción (3.4% de aumento). El rendimiento de NNN se sitúa en 5.9%, 50 puntos básicos por encima de Realty Income.

La verdadera diferencia: tamaño y etapa de desarrollo

Aquí radica la distinción crítica. La base de 15,000 propiedades de Realty Income hace que el crecimiento material sea un desafío: cada adquisición debe ser sustancial para mover significativamente las métricas de crecimiento. Los inversores deben esperar rendimientos constantes y predecibles en lugar de una expansión explosiva.

NNN REIT, a pesar de tener un 75% menos de propiedades, opera en una etapa de desarrollo donde las adquisiciones de propiedades aún se registran como catalizadores de crecimiento significativos. Una adición de 50 propiedades altera de manera significativa su trayectoria de formas imposibles para su competidor más grande.

Ambas empresas destacan en la selección de inquilinos y la gestión de propiedades en el sector minorista: negocios que han demostrado ser resistentes a la recesión, ( servicios esenciales, gastos de reparación/mantenimiento ). Ambas mantienen históricas dividendos formidables y rendimientos comparables.

El Caso de Inversión para Cada Uno

Elige Realty Income si priorizas la madurez de la cartera, la diversificación geográfica y sectorial, y el crecimiento predecible de dividendos a partir de un historial establecido de 31 años.

Elige NNN REIT si estás dispuesto a aceptar una exposición concentrada (solo al retail de EE. UU.) a cambio de un mayor potencial de crecimiento a corto plazo y un rendimiento de dividendos marginalmente superior.

La decisión refleja en última instancia su tolerancia al riesgo y expectativas de crecimiento. La base de activos más pequeña de NNN REIT presenta una postura de inversión más dinámica, aunque con una diversificación protectora menor. Realty Income ofrece estabilidad de fortaleza a costa de una apreciación medida y gradual.