Por qué las acciones de centros de datos podrían dispararse: la Posición de Digital Realty Trust en la era de la IA

El sólido rendimiento financiero señala un impulso emergente

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) está demostrando una impresionante fortaleza operativa que podría remodelar el sentimiento de los inversores. Durante los primeros nueve meses de 2025, la empresa reportó casi $4.5 mil millones en ingresos, lo que representa un aumento del 9% interanual. Más significativamente, el ingreso operativo se disparó un 66% durante este mismo período, lo que refleja una gestión de costos disciplinada en medio de los esfuerzos de expansión.

El indicador que más importa para los inversores en REIT es el Fondo de Operaciones (FFO), que mide la verdadera capacidad de generación de efectivo. En el primer al tercer trimestre de 2025, los ingresos de FFO superaron los $1.9 mil millones, aumentando un 17% en comparación con el período del año anterior. Esta trayectoria de crecimiento de FFO de dos dígitos sugiere que el modelo de negocio subyacente de la empresa sigue siendo resistente, incluso mientras navega por presiones competitivas y gastos de capital sustanciales.

Por qué los centros de datos se han convertido en una infraestructura indispensable

El sector de los centros de datos está experimentando un cambio fundamental impulsado por la aceleración tecnológica. Las cargas de trabajo de inteligencia artificial exigen una capacidad computacional sin precedentes, mientras que las aplicaciones de computación cuántica están surgiendo como la próxima frontera. Estas dos fuerzas han creado vientos de cola estructurales que los investigadores de la industria pronostican que sostendrán tasas de crecimiento anual compuestas de aproximadamente el 11% en todo el sector de centros de datos.

Digital Realty opera una amplia cartera que supera las 300 instalaciones en más de 25 naciones, posicionándose como uno de los primeros en estructurar la propiedad de centros de datos como un REIT. Esta ventaja de ser pionero, combinada con adquisiciones estratégicas de terrenos en mercados premium de EE. UU., permite a la empresa capitalizar las oportunidades de expansión a medida que la demanda se intensifica.

La Oportunidad de Valoración en un Entorno de Tipos Cambiantes

Históricamente, las valoraciones de los REIT enfrentan vientos en contra cuando las tasas de interés aumentan, ya que los costos de endeudamiento erosionan los márgenes de beneficio. Después de años de tasas elevadas, la Reserva Federal ha comenzado a reducir las tasas—tres reducciones desde septiembre—lo que debería disminuir progresivamente el costo de capital de la empresa para la construcción de futuras instalaciones.

Las acciones de Digital Realty actualmente se negocian a aproximadamente 22 veces los ingresos FFO trailing. Considerando el crecimiento acelerado de los ingresos, esta valoración parece restringida en relación con las perspectivas a largo plazo de la empresa. La expansión múltiple suele seguir cuando las trayectorias de crecimiento de ganancias demuestran ser sostenibles, lo que sugiere un considerable potencial de aumento.

El dividendo sigue siendo significativo a pesar de la pausa en el crecimiento

La empresa mantiene un pago de dividendo anual de $4.88 por acción, lo que se traduce en un rendimiento cercano al 3.3%, sustancialmente por encima del promedio del S&P 500 de aproximadamente 1.2%. Aunque los aumentos de dividendos se han detenido desde 2022, el pago actual proporciona un flujo de ingresos significativo que diferencia a Digital Realty de las acciones de crecimiento puras.

Ruta hacia la apreciación del precio de las acciones

La relación matemática esbozada por la regla del 72 sugiere que un crecimiento compuesto anual del 11% podría duplicar los precios de las acciones en poco más de seis años. Sin embargo, las circunstancias específicas de Digital Realty—incluida la aceleración de la expansión del FFO, la reducción de los costos de financiamiento y la demanda estructural del desarrollo de infraestructura de IA—podrían comprimir considerablemente este plazo.

El rendimiento lento de la acción en los últimos cinco años, a pesar del dinamismo del sector tecnológico y de los ciclos de inversión en IA sin precedentes, refleja las preocupaciones del mercado sobre la intensidad de capital y las dinámicas competitivas. Sin embargo, esos mismos desafíos pueden haber creado oportunidades de desajuste de precios para los inversores con horizontes de tiempo más largos.

Para una empresa que gestiona más de 300 centros de datos estratégicamente ubicados y se beneficia de las tendencias de adopción de IA secular, la estancación de las acciones a corto plazo podría dar paso a una nueva apreciación a medida que el mercado reconozca la naturaleza esencial de esta infraestructura en la economía digital.