为什么REIT是真正适合投资者应对低利率信息的选择？

房地产投资信托基金（REIT）自2018年以来进入泰国股市，已成为投资者寻找稳定现金流的关键工具，而且无需大量资金投入。问题是，回报并非始终如一。这是为什么呢？让我们认真了解一下REIT。

REIT是什么样的资产类别

全称为Real Estate Investment Trust——简称REIT，即由各种创造收入的(房地产)组成的资产集合，由基金管理人募集资金后进行管理。其收益来自于稳定的收入来源，例如租金、公用事业费用。REIT是一种设计让小额投资者也能参与大型项目的系统，类似于自己购买房地产的方式，但无需拥有大额资金。

为什么REIT值得投资？

对于具有稳定收入的资产——酒店、仓库、购物中心、办公楼、健康中心，甚至光纤网络，都可以成为REIT的资产。关键是要持续产生收入。

对于租户——帮助筹集资金开发新项目，而无需全部借款。

对于投资者——通常会定期分红，流动性高，易于在交易所买卖，还能通过分散风险(Diversification)实现资产组合的多元化。

REIT与物业基金（Property Fund）——有何不同？

如果从宏观角度看，REIT是物业基金的升级版，更具灵活性，并受到国际监管机构的监管。主要区别有三点：

结构——物业基金是自然的共同基金，而REIT是在证券交易委员会（กลต.）监管下的信托基金，并获得证券交易所（ตลท.）的公告。

投资范围——物业基金只能投资于กลต.的Positive List，不涉及海外投资；REIT则更灵活，海外投资不超过总资产的10%，且可以开发房地产。

单位管理——物业基金不必关注自由流通股的分散，而REIT必须遵守严格的证券法规，例如散户持有比例至少15%，并每年召开持有人大会。

目前，泰国的物业基金已不再发行新份额，全部转为REIT。

REIT如何分类？

根据房地产权益：

• Freehold（永久产权）——完全所有权，权益随土地价值变化而变化，若有开发，REIT价值也会增加。
• Leasehold（租赁权）——仅在租赁期限内拥有权益，合同到期后价值归零，单位价值会随时间逐渐减少。

根据业务类型：

• 零售REIT(购物中心、奥特莱斯)
• 住宅REIT(酒店、公寓、宿舍)
• 医疗保健REIT(医院、养老中心)
• 办公REIT(办公楼)
• 基础设施REIT(光纤网络、能源管道)

影响REIT价值的因素有哪些？

第一部分——房地产价值

• 权益类型(Freehold优于Leasehold)
• 所在地区的经济状况
• 基础设施
• 市场需求

第二部分——现金流

• 入住率
• 租金支付能力
• 区域内业务增长
• 经济政策及COVID-like事件

投资REIT的优缺点

优点： ✓ 流动性高，可在SET市场自由买卖 ✓ 收益稳定，优于定期存款利率 ✓ 可以实现风险分散，无需大额资金集中 ✓ 透明且受监管

缺点： ✗ 需缴纳10%的股息税或合并税收减免 ✗ 利率变动带来的风险，利率上升时REIT价格通常下跌 ✗ 租赁权投资存在长期风险

泰国值得关注的REIT示例

CPNREIT(CPN零售增长)——来自Central各商场的Leasehold REIT，价格9.85泰铢，年分红8.35%

IMPACT(Impact)——位于Impact会展中心的Freehold REIT，价格12.80泰铢，年分红4.69%

WHART(WHA Premium Growth)——仓库的Freehold和Leasehold REIT，价格9.50泰铢，年分红7.63%

JASIF(Jasmin)——光纤基础设施基金，价格6.70泰铢，年分红13.73%

投资者应考虑什么？

REIT并非适合所有人。如果你追求稳定的现金流且能接受利率变动带来的风险，REIT可能是不错的选择。但应优先考虑(Freehold优于Leasehold)，并合理配置在投资组合中。不要盲目贪婪，应将REIT视为在稳定收入与各种风险之间的平衡。