房地产收入与NNN REIT：比较两只表现突出的美国零售REIT

为什么零售房地产投资信托值得我们再关注

围绕零售为主的房地产投资信托的叙述发生了巨大的变化。曾经看似在衰退的行业如今证明了其韧性，美国零售REIT在经济逆风中仍然提供了稳定的回报。在2025年的前三个季度，该行业的平均回报率为6.9%——这证明了物业管理和租户选择的改善。

房地产投资信托（REIT）提供了一种结构化的股息投资方法。根据法律，它们必须将至少90%的应税收入分配给股东，为投资者创造了一个有吸引力的收入来源。在各种物业类型中，零售仍然特别有利可图，尤其是在战略管理下——但这仍然需要仔细的审查。

在这个领域，有两个领先的名字主导着：Realty Income 和 NNN REIT。两者都成功地度过了市场动荡(疫情电子商务的担忧，2022-23年的加息)，并且变得更加强大。如果你正在评估哪个美国零售REIT值得你的投资，这里有它们之间的区别。

规模与增长辩论

房地产收入的投资组合实力

凭借超过15,540个物业，约80%的年租金来自零售租户，房地产收入以大规模运营。其投资组合包括美元店(占收入的10%)，杂货店主力店(占11%)，以及对家居改善零售商和其他类别的曝光。多元化还扩展到工业(占15%)和博彩物业。

公司的运营效率通过其98.7%的入住率和3.5%的续租率得以体现。沃尔玛、家得宝、美元店和沃尔格林等主要租户提供了稳定性。

在财务方面，房地产收入公司公布的调整后运营资金(AFFO)——REIT的关键现金指标——为每股稀释后1.09美元，同比增长2.9%。管理层预计全年AFFO为4.25-4.27美元，轻松支持3.23美元的年度股息。该股票的收益率为5.7%。

一个显著的成就：自1994年首次公开募股以来，已经连续三十年每季度增加股息，每年多次提高月度支付，(最近一次提高至$0.2695，发生在十月)。

NNN REIT的专注方法

管理3700个物业的NNN REIT专注于美国零售：便利店、汽车服务中心、餐厅和家庭娱乐场所。这种更狭窄的重点使管理层能够实施更严格的运营控制。

第三季度的入住率保持在97.5%，显示出租户质量。每股AFFO从0.84美元季度上涨至0.86美元，全年指引为3.41-3.45美元。

股息覆盖率保持强劲。公司通过8月份将每股股息提高至0.60美元，延续了其连续36年的年度增长。NNN的收益率为5.9%，比房地产收入高出50个基点。

真正的区别：规模和发展阶段

这里存在一个关键的区别。房地产收入的15,000个物业基础使得实质性增长具有挑战性——每次收购必须是可观的，以有意义地推动增长指标。投资者应该期待稳定、可预测的回报，而不是爆炸式的扩张。

尽管NNN REIT持有的物业减少了75%，但其处于一个开发阶段，物业收购仍然被视为重要的增长催化剂。增加50个物业在其发展轨迹上带来的变化是其更大同行无法实现的。

这两家公司在零售领域的租户选择和物业管理方面表现出色——这些企业被证明是抗衰退的(基本服务，维修/维护支出)。两者均保持着强大的股息历史和可比的收益率。

每个投资案例

如果您优先考虑投资组合的成熟度、地理和行业多样化以及来自已有31年业绩记录的可预测股息增长，请选择Realty Income。

选择 NNN REIT 如果您愿意接受集中暴露于(美国零售单一)，以换取更高的短期增长潜力和略微优越的股息收益率。

这个决定最终反映了你的风险承受能力和增长预期。NNN REIT 较小的资产基础呈现出更具活力的投资姿态，但保护性多样化较少。房地产收入提供了堡垒般的稳定性，但以缓慢、渐进的增值为代价。