了解包裹抵押貸款：買家和賣家的完整指南

當傳統抵押貸款機構無法批准您的申請時，包裹抵押（wraparound mortgage）可能值得探索。這種賣方融資安排為面臨資格審查困難的買家提供另一條通路，同時也可能為賣方創造獲利機會。然而，在進行之前，雙方都需充分了解其運作機制、優點與風險。

什麼是包裹抵押？它與傳統融資有何不同？

在傳統的房屋購買中，買家向貸款機構取得融資，並用這筆資金直接支付給賣方。包裹抵押則不同：賣方保留原有貸款，同時向買家提供融資。賣方再收取買家的每月付款，並用其中一部分支付原有的抵押貸款。

這種安排為賣方創造獲利空間，因為他們通常會收取比原貸款更高的利率。買家則在傳統融資不可行或負擔過重時，獲得了融資的途徑。

實例說明：包裹抵押的實務案例

假設約翰幾年前以30萬美元購買房屋，並取得5%的固定利率抵押貸款。每月本金與利息支付約為1288美元。該房屋目前市值為35萬美元。

珍妮對購買約翰的房產感興趣，但難以符合傳統融資資格。他們安排一個包裹抵押交易：珍妮同意以35萬美元購買房屋，支付7萬美元的頭期款，約翰則同意以書面協議，提供剩餘的28萬美元，利率為7%。

珍妮每月支付1862美元。約翰用其中約1288美元支付原有抵押貸款，剩餘的574美元則作為利潤。這個差額就是約翰的獲利，也補償他承擔的額外風險——成為珍妮的貸款人。

包裹抵押的運作機制：逐步解析

在採用包裹抵押策略前，必須符合某些條件。最重要的是，原有房貸必須是“可承擔轉讓”的，也就是買家可以接手相同的貸款條款。美國聯邦住房管理局（FHA）、美國農業部（USDA）及退伍軍人事務部（VA）提供的貸款多為可承擔轉讓的產品。傳統抵押貸款則較少。

若賣方持有可承擔轉讓的抵押貸款，流程如下：

1. 取得貸款人批准。 賣方需聯絡原貸款銀行，申請包裹抵押安排的許可。此步驟至關重要，未經批准擅自進行可能違反原貸款合約。

2. 協商條款。 買賣雙方討論並確定貸款金額、利率與頭期款。這些條款應明確記錄，以避免誤解。

3. 簽署借據（本票）。 雙方簽署具有法律約束力的借據，詳細列出所有抵押條款、還款計畫與條件。

4. 處理產權轉移。 賣方可立即將房產產權轉讓給買方，或延後至包裹貸款完全償清後再轉移，視雙方協議而定。

5. 執行還款流程。 買方每月將款項支付給賣方，賣方再支付原貸款。

重要提醒： 包裹抵押本質上是對房產的“次級留置權”。若任一方未能履行還款義務，原貸款銀行可以啟動止贖程序，拍賣房產以收回損失。這個風險存在於賣方未支付原貸款或買方未支付賣方的情況。

包裹抵押的優缺點：利弊分析

像所有金融安排一樣，包裹抵押對雙方都帶來機會與挑戰。

買家的優點

較寬鬆的資格條件。 信用分數較低、非傳統就業或高負債比的買家，傳統貸款較難取得。包裹抵押提供較大彈性，讓資格審查更為容易。

潛在較低的借款金額。 根據賣方意願，買家可能只融資剩餘貸款餘額加上少量利潤，而非全額購屋款，這可能導致每月還款較傳統貸款低。

賣家的優點

持續獲利。 透過收取高於支付的利率，賣方能持續獲得每月利潤。

擴大買家範圍。 提供包裹融資使房產對原本無法符合資格的買家更具吸引力，有助於加快銷售速度。

買家的風險

較高的借款成本。 賣方融資的利率通常高於傳統抵押貸款，賣方會收取額外的利差來補償風險並獲利。

違約後果。 若賣方未經貸款人同意就進行包裹抵押，原貸款銀行可能要求立即全額償還或啟動止贖程序，買家可能因此陷入困境。

賣方違約風險。 買家每月付款直接支付給賣方，賣方負責支付原貸款。若賣方未履行支付義務，銀行可止贖房產，買家即使按時付款也可能失去房產。

為降低此風險，買家可協商條款，允許部分月付直接支付給原貸款銀行，確保即使賣方違約，部分還款仍能完成。

賣方的風險

買方違約。 若買方停止付款，賣方必須自行支付或接受違約，這會損害信用並造成財務壓力。

在考慮包裹抵押前的其他融資選擇

由於包裹抵押涉及複雜性與風險，潛在買家應先探索其他方案。

提升財務狀況。 延後購屋數月，改善信用分數、降低負債比或累積較多的頭期款，通常能獲得較佳的傳統貸款條件。

研究政府支持貸款計畫。 FHA、USDA與VA貸款專為協助面臨傳統融資障礙的買家設計。這些方案允許低信用分數、高負債比或少量頭期款的申請，雖然可能需支付貸款保險，但利率具有競爭力。

尋求首付援助。 多種方案提供補助金（無需償還）或低利貸款，幫助合格買家支付首付與交易費用，降低傳統融資的門檻。

對於賣方而言，聯絡貸款銀行了解救濟方案或考慮將房產轉為出租投資，可能比安排包裹融資更為有利。

最終建議

包裹抵押在傳統途徑不可行時提供一種融資解決方案，但也伴隨著複雜性與風險，雙方都應謹慎評估。建議與房地產律師合作，擬定完整合約，以保障雙方權益。充分了解這些安排，有助於在做出重大財務決策前，做出明智的選擇。