“Cổ phiếu hàng đầu của mô hình lớn toàn cầu” Trí Bộc mua nhà 3,6 tỷ ở Bắc Kinh sau lưng: Thương mại điện tử khơi mào làn sóng mua đất Ai sẽ là người tiếp theo dọn dẹp nhà?

Một số doanh nghiệp trong ngành công nghệ và thương mại điện tử Trung Quốc đang trải qua một cuộc “thức tỉnh bất động sản”.

Tòa nhà Kim Cương nằm ở đường Tây Bắc Đông Bắc của quận Hải Điện, Bắc Kinh, đã được “Cổ phiếu mô hình lớn nhất toàn cầu” Zhipu mua lại với giá 361 triệu nhân dân tệ. Thông tin từ Qichacha cho thấy, Công ty TNHH Phát triển Công nghệ Đỏ Kim Cương Bắc Kinh gần đây đã thay đổi đăng ký kinh doanh, cổ đông cũ An Shihong Kim Cương Đầu tư đã rút lui, bổ sung Zhipu làm cổ đông toàn quyền, và tài sản chính của giao dịch chính là tòa nhà Kim Cương nằm tại trung tâm khu phần mềm Zhongguancun.

Giao dịch này cũng đã thu hút sự chú ý của ngành vào làn sóng “mua đất, săn lùng tòa nhà” đang ngày càng nóng lên của các doanh nghiệp thương mại điện tử và internet.

Kể từ đầu năm nay, từ các tập đoàn lớn hàng đầu đến các doanh nghiệp dẫn đầu trong các lĩnh vực phân khúc, từ trung tâm thương mại chính ở Bắc, Thượng, Hải, Nam đến các cao nguyên ngành công nghiệp thương mại điện tử, Alibaba, ByteDance, JD.com, Guming, Hǎiyǎ Group… đã liên tục ra tay, mua các tòa nhà văn phòng hạng A, hoặc đấu giá đất công nghiệp, đất dịch vụ thương mại với giá thấp, các giao dịch riêng lẻ từ vài tỷ đến hàng chục tỷ nhân dân tệ, dần dần thoát khỏi nhãn hiệu “vận hành nhẹ tài sản” trong quá khứ.

Nhiều người có ý kiến cho biết, làn sóng đầu tư tài sản cố định này không phải là các doanh nghiệp mở rộng một cách mù quáng, mà là do các yếu tố như thời điểm thị trường bất động sản thương mại và văn phòng ở đáy, chính sách địa phương hỗ trợ mạnh mẽ, chiến lược kinh doanh nâng cấp, và các yếu tố khác thúc đẩy. Đồng thời, khi các lĩnh vực mới như mô hình AI lớn, công nghệ cứng, ô tô năng lượng mới nhanh chóng phát triển, các doanh nghiệp trong ngành “săn lùng đất” có thể sẽ có sự thay đổi, và một số doanh nghiệp có thể đang chuẩn bị cho một làn sóng đầu tư tài sản cố định mới.

Hiện tượng “săn đất” trong ngành thương mại điện tử

Với các doanh nghiệp thương mại điện tử và công nghệ làm trung tâm, nhiều thành phố trọng điểm trên toàn quốc đang diễn ra làn sóng mua nhà, săn đất.

Trong ngành, Zhipu được gọi là “Cổ phiếu mô hình lớn nhất toàn cầu”. Hành động mua nhà của doanh nghiệp mới này tại Bắc Kinh đã thu hút sự chú ý của thị trường.

Theo thông báo trước đó của Zhipu, dự kiến sẽ mua lại Công ty TNHH Phát triển Công nghệ Đỏ Kim Cương Bắc Kinh với tổng giá không quá 361 triệu nhân dân tệ. Thay đổi trong hồ sơ đăng ký kinh doanh lần này đánh dấu việc hoàn tất chuyển nhượng tài sản.

Tòa nhà Kim Cương có diện tích xây dựng khoảng 22,7 nghìn mét vuông, nằm tại vị trí trung tâm của khu phần mềm Zhongguancun, xung quanh tập trung các tập đoàn công nghệ internet lớn như Lenovo, Baidu, Tencent, Sina, là trung tâm cốt lõi của ngành trí tuệ nhân tạo và kinh tế số của Bắc Kinh và toàn quốc.

Về lý do mua lại, Zhipu rõ ràng trong thông báo cho biết, dự định sử dụng tòa nhà này làm trụ sở chính của công ty, đáp ứng nhu cầu vận hành hàng ngày của hoạt động mô hình lớn, đồng thời dựa vào giá trị tiềm năng của tài sản để hỗ trợ kế hoạch chiến lược dài hạn, nâng cao khả năng chống rủi ro tổng thể.

Các nhà phân tích cho rằng, hành động mua đất của Zhipu không chỉ là một cột mốc quan trọng trong sự phát triển của doanh nghiệp, mà còn có thể báo hiệu một mô hình mới trong việc các doanh nghiệp liên quan đến mô hình AI lớn tại các thành phố trung tâm, trung tâm các khu vực trọng điểm.

Thực tế, hành động mua đất của Zhipu không phải là trường hợp cá biệt, mà là hình ảnh tiêu biểu của làn sóng đầu tư tài sản cố định trong ngành thương mại điện tử và internet từ đầu năm nay.

Các tập đoàn lớn hàng đầu trở thành lực lượng chủ đạo trong làn sóng mua đất này. Trong hai tháng đầu năm 2026, ByteDance đã liên tiếp mua hai lô đất tại quận Hải Điện, Bắc Kinh, tổng chi khoảng 6,1 tỷ nhân dân tệ, trong đó lô đất cũ của Lánjǐng Lìjiā trị giá 2,8 tỷ, và lô đất giai đoạn 3 của Công viên Công nghệ Đông Thăng 3,305 tỷ.

JD.com cũng liên tục có hành động trong năm nay. Ngày 20 tháng 4, công ty con của JD Group đã đấu giá thành công đất dịch vụ thương mại ven sông tại trung tâm Quảng Châu Tiền Giang với giá 663 triệu nhân dân tệ, để xây dựng trung tâm điều hành khu vực Zhejiang của JD Group; cùng tháng, JD Property đã mua 117 mẫu đất công nghiệp tại quận Hoàng Phố, Quảng Châu, để xây dựng khu công nghiệp robot thông minh; bước chân ra quốc tế, tháng 4 hoàn tất chuyển nhượng dự án Vigan tại Anh, mở rộng mạng lưới logistics châu Âu.

Điều đáng chú ý là, các doanh nghiệp thương mại điện tử không phải là các tập đoàn lớn nhất đang trở thành lực lượng mới trong việc mua đất.

Các chuyên gia trong ngành cho biết, ngoài các tập đoàn internet lớn, các doanh nghiệp thương mại điện tử trực tiếp, thương mại xuyên biên giới, thương mại điện tử theo ngành, các doanh nghiệp dẫn đầu khu vực cũng đã bắt đầu ra tay, phân bổ đất tại các trung tâm ngành công nghiệp thương mại điện tử như Quảng Châu, Hàng Châu, Yiwu, Thạch Tiết (Fujian), Cixi (Zhejiang), Trùng Khánh, chủ yếu tập trung vào xây dựng trụ sở chính, trung tâm phát sóng trực tiếp, kho vận chuỗi cung ứng và các khu công nghiệp.

Theo thống kê chưa đầy đủ của phóng viên, chỉ trong năm nay, đã có nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành khác nhau bắt đầu mở rộng. Đầu năm 2026, tại quận Bạch Vân, Quảng Châu, liên doanh của Hǎiyǎ Group đã mua hai lô đất thương mại với giá 177 triệu nhân dân tệ, để xây dựng trụ sở chính của thương mại mỹ phẩm và trung tâm lựa chọn sản phẩm trực tiếp; tại Quảng Châu Tiền Giang, Công ty Guming đã chi 455 triệu nhân dân tệ để mua đất trung tâm, dự định xây dựng trụ sở chính toàn quốc; tại Thạch Tiết, Fujian, công ty Rui Xiang Zhì Xuǎn đã bắt đầu xây dựng trụ sở chính; tại Cixi, Zhejiang, hai doanh nghiệp thương mại điện tử cùng lúc mua đất, xây dựng trung tâm thương mại điện tử trực tiếp và trung tâm vận hành thương mại xuyên biên giới; tại Hợp Châu, Trùng Khánh, công ty phát triển ngành công nghiệp số đã chi 36,71 triệu nhân dân tệ để mua đất bán lẻ, xây dựng trung tâm ươm tạo thương mại điện tử cấp huyện.

“Các doanh nghiệp logistics và các doanh nghiệp thương mại điện tử không phải là các tập đoàn lớn nhất trong khu vực trung tâm và phía tây, đang nhận được sự hoan nghênh tích cực từ chính quyền địa phương, nhu cầu của hai bên rất phù hợp.” Một chuyên gia ngành thương mại điện tử và xuyên biên giới, ông Mù, chia sẻ với Caixin, hiện nay, chi phí logistics trung tâm phía trung tâm đã thấp hơn so với các khu vực ven biển, tạo ra thời điểm cửa sổ rõ ràng. Do diện tích đất tại các thành phố trung tâm ven biển ngày càng hạn chế, ưu tiên dành cho các doanh nghiệp công nghệ cao, đã thu hút một số doanh nghiệp thương mại điện tử chuyển sang phát triển ở trung tâm và phía tây.

Về lĩnh vực thương mại xuyên biên giới, ông Mù cho biết, nhiều doanh nghiệp Trung Quốc chủ yếu dựa vào Amazon và các nền tảng khác để giải quyết vấn đề kho bãi ở nước ngoài, nhưng tổng thể lợi ích đầu tư chưa thực sự khả quan, danh tiếng trung bình. Tuy nhiên, do chưa đủ điều kiện đầu tư tài sản cố định lớn, cộng thêm lo ngại về việc đầu tư nhiều vốn có thể dẫn đến khó khăn, các doanh nghiệp không dám dễ dàng xây dựng kho bãi ở nước ngoài. Hiện nay, các doanh nghiệp thương mại xuyên biên giới có xu hướng mua đất tại các thành phố ven biển như Shenzhen, Guangzhou, vì thị trường đã trưởng thành và dễ dàng ra biển hơn.

Các nhà phân tích cho biết, từ năm 2026, việc các doanh nghiệp thương mại điện tử không phải là các tập đoàn lớn nhất tập trung mua đất đã trở thành hiện tượng mới trong ngành, các doanh nghiệp không còn chỉ dựa vào thuê đất của bên thứ ba, mà chuyển sang tự sở hữu đất đai để giảm chi phí vận hành, gắn kết chính sách địa phương, tập trung nguồn lực phía trên và phía dưới, đánh dấu bước tiến của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, trung bình trong việc hội nhập trực tuyến và ngoại tuyến, phát triển dựa trên tài sản cố định.

Giá bất động sản thương mại, đất công nghiệp đang ở mức thấp nhất trong lịch sử

Từ việc Zhipu mua tòa nhà Kim Cương Bắc Kinh với 360 triệu nhân dân tệ, đến ByteDance mua đất 6,1 tỷ nhân dân tệ tại Hải Điện, rồi đến Guming, Hǎiyǎ lần lượt đầu tư vào các trung tâm thương mại điện tử lớn, tại sao các doanh nghiệp thương mại điện tử và internet lại đồng loạt tham gia săn đất?

Các chuyên gia cho biết, điều này xuất phát từ nhiều yếu tố như chu kỳ thị trường, chính sách hỗ trợ, chiến lược kinh doanh, tỷ lệ đầu tư sinh lợi, vừa là quyết định hợp lý của doanh nghiệp để nắm bắt thời điểm thị trường, vừa là lựa chọn tất yếu để cạnh tranh và phát triển dài hạn.

“Một lý do quan trọng là giá bất động sản thương mại và văn phòng hiện đang ở mức thấp nhất trong lịch sử.” Ông Zhang Bo, trưởng Viện Nghiên cứu An Ju Ke, nhận định, hiện tại thị trường bất động sản thương mại và văn phòng đang trong chu kỳ điều chỉnh, mức điều chỉnh giá rõ rệt hơn nhiều so với nhà ở, ngay cả các tòa nhà văn phòng chất lượng cao tại các thành phố trung tâm cũng giảm giá đáng kể, đang ở đáy chu kỳ.

Dữ liệu trực tuyến của An Ju Ke cho thấy, trong quý 1 năm 2026, giá bán tòa nhà hạng A tại Thượng Hải đã giảm đáng kể so với đỉnh năm 2021, các khu vực ngoại vi như Qingpu, Lingang còn giảm mạnh hơn.

Phó Chủ tịch Liên minh Tài chính Doanh nghiệp Trung Quốc, ông Bai Wenxi, cho biết, khi giá thuê và giá trị tài sản của bất động sản thương mại và văn phòng ở mức thấp, việc tự xây hoặc mua lại để biến “thu nhập thuê dài hạn” thành “chi phí cố định + tài sản chất lượng cao” có thể giúp khóa chặt chi phí vận hành dài hạn và tối ưu hóa bảng cân đối tài chính.

Về phần mình, ông Mù cũng nhấn mạnh, tính khan hiếm của đất đai, đặc biệt là đất công nghiệp, ngày càng rõ rệt, sau vài năm điều chỉnh ngành công nghiệp chế tạo, bong bóng giá đất công nghiệp đã bị đẩy ra, hiện tại đang ở vùng giá thấp chưa tăng trong mười năm.

“Dù AI và robot phát triển thế nào, robot và thiết bị vẫn cần đất để hoạt động, chuyển đổi từ sản xuất Trung Quốc sang Trung Quốc sáng tạo khiến nhu cầu đất công nghiệp tăng lên. Các doanh nghiệp thương mại điện tử mua đất không chỉ để khai thác giá trị khan hiếm của đất, mà còn để dành không gian cho kho lưu trữ thông minh, trung tâm phân phối, thử nghiệm R&D.” Ông Mù nói.

Chính sách hỗ trợ của chính quyền địa phương cũng giúp các doanh nghiệp giảm chi phí, mở rộng chiến lược.

Ông Bai Wenxi cho biết, nhiều địa phương đã triển khai các mô hình “đặt đất theo ngành”, “giá đất thấp + tự giữ đất cao + thuế cao”, trong đó ngành thương mại điện tử, logistics, với lượng hàng hóa lớn, tạo ra nhiều việc làm và thuế cao, trở thành trọng điểm thu hút đầu tư của chính quyền địa phương, giúp doanh nghiệp có điều kiện tốt hơn khi mua đất, đồng thời gắn kết sâu với các dự án logistics, trụ sở chính, thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực.

“Một số địa phương còn hỗ trợ mua nhà cho trụ sở chính của doanh nghiệp thương mại điện tử, có chính sách hoàn thuế thu nhập cá nhân, cung cấp nhà ở cho nhân tài. Ví dụ, một quận nào đó đã hỗ trợ mua toàn bộ tòa nhà hoặc tự xây dựng trụ sở chính của doanh nghiệp thương mại điện tử, với mức hỗ trợ 5% tổng giá trị mua nhà, tối đa 50 triệu nhân dân tệ. Đối với mua nhà toàn bộ, có thể xây dựng 5-10% nhà ở dành cho nhân tài hoặc cấp phòng ở cho nhân viên, ưu tiên cho việc nhập học của con cái.” Ông Zhang Bo nói.

Một lý do quan trọng khác là nhu cầu tự thân của doanh nghiệp.

Một nhà phân tích ngành bất động sản thương mại cho biết, cạnh tranh trong ngành internet, thương mại điện tử đã chuyển từ lượng truy cập trực tuyến sang “khả năng thực hiện hợp đồng + cảnh quan thực tế”. Việc tự sở hữu bất động sản có thể đáp ứng các nhu cầu tùy chỉnh như trung tâm tính toán, R&D bí mật, hệ thống điện cao cấp, trong khi thị trường cho thuê khó có thể cung cấp không gian ổn định cao như vậy, tự sở hữu còn dễ kiểm soát hơn.

“New登” có thể trở thành lực lượng chủ đạo trong “săn đất” không?

Khi làn sóng nhu cầu sử dụng đất cho mục đích tự dùng của các doanh nghiệp thương mại điện tử bắt đầu thực hiện, một câu hỏi mới xuất hiện: còn những doanh nghiệp nào có thể tham gia “săn đất, mua đất” trong thời gian tới?

Ông Zhang Bo cho biết, dựa trên quy hoạch “15 năm” của quốc gia và định hướng phát triển các năng lực sản xuất mới, các lĩnh vực như mô hình AI lớn, ô tô năng lượng mới, bán dẫn và robot hình người sẽ là trọng điểm phát triển năng lực sản xuất mới, là hướng quan trọng của tự chủ công nghệ và chuyển đổi kinh tế, cũng là các chính sách trọng điểm của các địa phương.

“Huấn luyện, suy luận, trung tâm tính toán trí tuệ nhân tạo đòi hỏi cao về điện năng, khả năng chịu tải, an toàn, thường sẽ tự xây các trung tâm tính toán hoặc mua lại IDC ở các thành phố nghiên cứu chính.” Ông Bai Wenxi chỉ ra, đồng thời để thu hút nhân tài nghiên cứu cao cấp, các doanh nghiệp cần các khu vực “văn phòng + sinh hoạt” tích hợp, thúc đẩy các trung tâm trụ sở chính quanh các thành phố nghiên cứu trọng điểm.

Một nhà phân tích cho rằng, việc Zhipu mua tòa nhà Kim Cương có thể là một tín hiệu quan trọng, trong tương lai còn có thể có các công ty mô hình lớn khác tham gia săn đất tại các thành phố trung tâm.

Các doanh nghiệp công nghệ cứng và sản xuất tiên tiến cũng là một lực lượng không thể bỏ qua. “Các doanh nghiệp bán dẫn, robot, kinh tế thấp tầng có nhu cầu bắt buộc về nhà xưởng tùy chỉnh, nhà sạch, sân bay thử nghiệm bay thử. Các doanh nghiệp này không chỉ tự mua đất, mà còn thúc đẩy chuỗi ngành liên quan tập trung trong cùng một khu vực.” Nhà phân tích trên cho biết.

Có doanh nghiệp tiết lộ, cùng lúc đó, một số chính quyền địa phương cũng sẵn sàng áp dụng các chính sách đất đai linh hoạt hơn, miễn giảm thuế, thủ tục môi trường nhanh hơn để thu hút các doanh nghiệp công nghệ cứng. Ví dụ, ngày 24 tháng 4, Shenzhen Bảo An đã đưa ra lô đất A425-0617, là dự án “Nền tảng sản xuất cao cấp cho các loại đế cao cấp và mạch linh hoạt”, tổng đầu tư hơn 10 tỷ nhân dân tệ, từ lựa chọn dự án đến đấu giá đất chỉ mất 42 ngày, lập kỷ lục nhanh nhất của Bảo An.

Các doanh nghiệp ô tô năng lượng mới và dịch vụ di chuyển cũng được xem là những người mua không thể bỏ qua. Ông Zhang Bo chỉ ra, các hãng xe lớn có nguồn vốn mạnh, chuỗi cung ứng mạnh, chính quyền địa phương thu hút bằng đất giá thấp, giảm thuế để xây dựng trụ sở khu vực, trung tâm R&D hoặc trung tâm giao hàng, phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế xanh.

“Trong tương lai, mô hình mua đất sẽ chú trọng hơn vào tự dùng và vận hành.” Ông Bai Wenxi nói, việc mua đất theo kiểu thô sơ sẽ giảm đi, các dự án sẽ tập trung hơn vào tỷ lệ lợi nhuận đầu tư và dòng tiền vận hành dài hạn. “Tổng thể, nhịp độ mua đất sẽ duy trì ổn định và có phân hóa, nhưng không còn là tích trữ đất đơn thuần nữa, mà thực sự phục vụ cho nâng cấp doanh nghiệp và tập trung ngành công nghiệp.”

Các nhà phân tích cho rằng, trong xu hướng phát triển này, trong vài năm tới, các thành phố trung tâm của Trung Quốc và các thành phố có lợi thế cạnh tranh về ngành sẽ thường xuyên xuất hiện các doanh nghiệp công nghệ trong thị trường văn phòng, dịch vụ thương mại, công nghiệp, logistics.