Пастка дохідності дивідендів: чому іпотечні REITи показують низькі результати для шукачів доходу

Ілюзія високого доходу

Коли шукають високодохідні інвестиції, інвестори, що вкладають у дивіденди, часто зосереджуються на одному показнику: відсотковій ставці виплат. На перший погляд, AGNC Investment (NASDAQ: AGNC) здається незрівнянно привабливим із дивідендною доходністю 13%. Тим часом, Realty Income (NYSE: O) повільно рухається з показником 5,6%. Для тих, хто прагне доходу, вибір здається очевидним. Однак ця логіка приховує критичну помилку у формуванні портфеля, орієнтованого на дохід.

Реальність полягає в тому, що не всі доходи створені рівними. 13% виплати від волатильного іпотечного REIT суттєво відрізняються від 5,6% доходу від стабільного власника нерухомості. Розуміння цієї різниці відокремлює успішних інвесторів у дивіденди від тих, хто залишився з виснаженим капіталом.

Чому AGNC Investment не підходить для портфелів з доходом

AGNC Investment працює як іпотечний REIT — по суті, менеджер портфеля, що володіє об’єднаними іпотечними цінними паперами, а не фізичною нерухомістю. Хоча ця структура добре працює для отримання загального доходу при реінвестуванні дивідендів, вона погано підходить для тих, хто шукає готівковий дохід.

Дані чітко показують цю картину. За роки дивіденди AGNC (помаранчева лінія на графіках продуктивності) зазнавали різких коливань, тенденція до зниження спостерігається протягом кількох років разом із ціною акцій (фіолетова лінія). Інвестори, що покладалися на ці виплати, виявили, що їхній дохід зменшується, а капітал руйнується одночасно.

Ця волатильність виникає через саму бізнес-модель іпотечного REIT. Скорочення та підвищення дивідендів — звичайна справа, оскільки ці компанії керуються волатильністю ринків житла, іпотечних ставок і цін на облігації. 13% доходність, хоча й привертає увагу, приховує ненадійний потік доходів, який може значно звужуватися при зміні ринкових умов.

Realty Income: стабільність понад усе

На відміну від цього, Realty Income працює як традиційний REIT, володіючи понад 15 500 об’єктами з одним орендарем у США та Європі. Завдяки структурі чистої оренди — де більшість операційних витрат несе орендар — компанія захистила себе від ризиків, пов’язаних із нерухомістю.

Цифри говорять ясно: інвестиційний рівень балансу, географічна диверсифікація, експозиція до промислових та спеціалізованих активів (казино, виноградники), і важливо, 30 років послідовного зростання дивідендів. Хоча темпи зростання в середньому становлять лише 4,2% на рік, це трохи випереджає історичну інфляцію, зберігаючи купівельну спроможність дивіденду.

З доходністю 5,6% Realty Income значно перевищує 1,1% S&P 500 і середню 3,9% по сектору REIT. Для тих, хто формує стабільний дохідний портфель, це базовий високодохідний інвестиційний варіант без пастки волатильності.

Головне питання: що ви насправді будуєте?

Вибір між цими двома REIT залежить від інвестиційних цілей. Ті, хто шукає загальний дохід — ті, хто реінвестує дивіденди — можуть терпіти волатильність AGNC заради його вражаючого довгострокового треку. Але інвестори, що цінують надійний готівковий дохід, мають інший підхід.

Більшість інвесторів, орієнтованих на дохід, прагнуть до стабільного, зростаючого потоку готівки, що підтримує їхній спосіб життя без необхідності ліквідації капіталу. Це вимагає аналізу не лише відсоткових ставок, але й стійкості цих виплат. Надійність Realty Income — 30 років щорічного зростання — перевищує захоплюючі, але непередбачувані виплати AGNC.

Для інвесторів у дивіденди, що обирають між високоризиковими високодохідними інвестиціями, менш дохідний, але стабільний варіант часто дає кращі реальні результати.