Можливості інвестицій у REIT на 2026 рік: навігація стабільністю доходу під час відновлення ринку

Перспективи для REITs у 2026 році стають все більш сприятливими, оскільки макроекономічні сприятливі чинники узгоджуються з покращенням фундаментальних показників нерухомості. Завдяки недавньому пом’якшенню монетарної політики, поміркованню інфляції та міцному економічному зростанню, ринки нерухомості мають можливість отримати вигоду від посиленого попиту у кількох сегментах. Для інвесторів, що пріоритетом є стабільне отримання доходу, REITs пропонують переконливий інструмент через їхній вплив на tangible assets та історично привабливі дивідендні виплати.

Фундаментальні показники ринку підтримують розширення REIT

Зміна у напрямку до більш здорового економічного середовища створює численні можливості у спектрі нерухомості. Пом’якшення фінансового тиску як на позичальників, так і на операторів спричинило відновлення транзакційної активності, тоді як оцінки починають відновлюватися після попередніх слабкостей. Балансові звіти залишаються міцними, що дозволяє REITs використовувати нові можливості, одночасно повертаючи капітал акціонерам через дивіденди та реінвестиції.

Невизначеність у торговельній політиці, яка тиснула на ринки у 2024 році, зникла, відкривши потенціал для прихованого попиту, особливо у логістиці та інфраструктурі ланцюгів постачання. Ця динаміка оживила вже й без того найсильніший сегмент нерухомості — промислову нерухомість. Високі рівні заповненості залишаються близько середини 90%, тоді як зростання орендної плати продовжується, відображаючи напруженість пропозиції та попиту у ключових ринках.

Крім логістики, інші типи нерухомості демонструють ознаки відновлення. Офісна нерухомість, особливо активи класу А у сильних мегаполісах, приваблює орендарів, оскільки компанії завершують гібридні робочі схеми. Обмеження нової забудови у поєднанні з поступовим покращенням орендних ставок створює сприятливі умови для добре капіталізованих власників офісної нерухомості. Аналогічно, роздрібна нерухомість тихо стабілізувалася після років трансформацій. Завдяки контролю за новими поставками та підтримці купівельної спроможності споживачів зростанням заробітних плат, оператори роздрібної торгівлі мають більш здорове операційне середовище, ніж це вказує загальна думка.

Оцінка окремих акцій

Prologis, Inc. домінує у глобальній логістичній нерухомості, керуючи приблизно 1,3 мільярдами квадратних футів дистрибуційної інфраструктури у Північній Америці, Європі, Азії та Латинській Америці. Цей масштаб, у поєднанні зі стратегічним розташуванням, що підтримує виконання електронної комерції, транспортні мережі та виробничі ланцюги постачання, закладає компанію як незамінну інфраструктуру для сучасної торгівлі.

Операційна діяльність у третьому кварталі 2025 року підкреслює цю конкурентну позицію. Рекордні показники оренди та зростання FFO перевищили очікування аналітиків, що змусило керівництво підвищити річний прогноз. Заповненість портфеля залишається високою, характерною для сегменту промислової нерухомості, тоді як зростання чистого операційного доходу у порівнянних об’єктах продовжується. Компанія диверсифікувала джерела доходів через розширення потужностей дата-центрів, що підвищує її стійкість.

Розвиток дивідендів відображає впевненість у стабільності грошового потоку. За останні п’ять років Prologis збільшила виплати п’ять разів, досягнувши середньорічного темпу зростання дивідендів 12,66%. Прогнози на майбутнє виглядають позитивно, аналітики переглянули оцінки FFO за 2025 рік до $5.80 за акцію та продовжують оптимізм щодо прогнозу на 2026 рік. Ці перегляди свідчать про очікуване зростання прибутку на рівні 4.32% і 4.94% відповідно. Акція має рейтинг Zacks #2.

Cousins Properties працює у нових офісних ринках, зосереджених у регіоні Sun Belt, зокрема в Остіні, Атланті, Шарлотті та Фініксі. Заснована у 1958 році, компанія спеціалізується на преміум-активах класу А, розрахованих на залучення корпоративних орендарів із довгостроковою перспективою збереження капіталу.

Третій квартал 2025 року продемонстрував операційний прогрес: укладено оренду офісних приміщень понад 550 000 квадратних футів, а чистий дохід з другого покоління збільшився на 4-5% у грошовому вираженні — що свідчить про готовність орендарів оновлювати договори за підвищеними цінами. Прогноз FFO на 2025 рік підвищено до діапазону $2.82–$2.86, що відображає покращення видимості грошового потоку. Поточний дохід у вигляді дивіденду у 32 цента за акцію забезпечує стабільний дохід, тоді як відновлення офісного сегмента Sun Belt відкриває потенціал для зростання.

Настрої аналітиків залишаються позитивними: переглянуті оцінки FFO на 2025 і 2026 роки підвищено до $2.84 і $2.92 відповідно, що означає зростання на 5.58% і 2.70% порівняно з попередніми прогнозами. Прогнози продажів передбачають зростання на 14.75% і 5.13% відповідно. Cousins має рейтинг Zacks #2.

Simon Property Group входить до числа найбільших у світі операторів роздрібної нерухомості, керуючи диверсифікованим портфелем торгових центрів, преміум-аутлетів, центрів стилю життя та змішаних комплексів у Північній Америці, Європі та Азії. Компанія щороку приваблює мільйони відвідувачів і генерує мільярди у продажах орендарів, закріплюючи свою позицію як домінуючий орендодавець у роздрібній нерухомості.

Зміцнення портфеля через цілеспрямовані придбання — зокрема Phillips Place у Шарлотті та повне прийняття у власність Taubman Realty Group — демонструє дисципліноване розподілення капіталу керівництвом на високоякісні активи. Результати третього кварталу 2025 року відобразили операційну стійкість: FFO нерухомості склав $3.22 за акцію, що на 5.6% більше, ніж торік. Заповненість торгових центрів і аутлетів у США досягла 96.4%, підтверджуючи сильний попит орендарів.

Віддача акціонерам прискорилася: дивіденд за квартал збільшено на 4.8% до $2.20 за акцію, що свідчить про впевненість керівництва у стабільності грошового потоку. За останні п’ять років Simon підвищила дивіденди 14 разів, що становить майже 11.7% сукупного зростання. Оцінки аналітиків зросли: за останні два місяці оцінки FFO на 2025 і 2026 роки підвищено до $12.67 і $12.94 відповідно. Simon Property має рейтинг Zacks #2.