Стратегічний поворот Realty Income: $800M Інвестиції в CityCenter сигналізують про значну гру на диверсифікацію

Realty Income робить сміливий крок за межі свого традиційного роздрібного сліду. Компанія зобов'язалася $800 мільйон у вічних привілейованих акціях для активів CityCenter Las Vegas — до складу яких входять іконічний ARIA Resort & Casino та розкішний Vdara Hotel & Spa, які наразі перебувають у власності фондів нерухомості Blackstone. Це знаменує собою значну еволюцію в інвестиційному підході REIT, що заглиблюється в преміум-гостинність, зберігаючи при цьому операційну відстань від управлінських складнощів.

Структура угоди демонструє розумне управління ризиками. Blackstone зберігає звичайний капітал та повну гнучкість у володінні, в той час як MGM Resorts International продовжує щоденні операції. Realty Income отримує дохідний потік — початкову необтяжену дохідність 7,4% з річними обмеженими ескалаторами, що починаються з п’ятого року — не беручи на себе оперативні клопоти з управління великим казино-курортом. Якщо відбудеться дострокове викуплення, положення про компенсацію гарантує 8,325% IRR, захищаючи інвестицію від можливих втрат.

Чому ця транзакція важлива для траєкторії зростання Realty Income

Це друге велике партнерство Realty Income з Blackstone, після їхнього проекту Bellagio Las Vegas у 2023 році. Компанія тепер прогнозує інвестиції понад 6,0 мільярдів доларів у 2025 році — суттєве збільшення, яке відображає агресивну експансію придбання за межами її історичної бази оренди нерухомості та промисловості.

Актив CityCenter сам по собі є не тривіальною нагородою. Підкріплений 26-річним залишковим тройним чистим орендним договором з трьома варіантами продовження на 10 років, нерухомість має 5,500 номерів для гостей, потужні ігрові заклади, широкий вибір роздрібної торгівлі та харчування, а також 500,000 квадратних футів виставкової площі. Ця диверсифікована база доходів забезпечує стабільний грошовий потік і зменшує залежність від будь-якого одного джерела доходу.

Поза Лас-Вегасом, Realty Income вже інвестувала 3,9 мільярда доларів до третього кварталу 2025 року, при цьому Європа очолює цей процес. Вищі доходи та менш конкурентні ринки в Європі приваблюють капітал, в той час як новий інтерес до промислової нерухомості, дата-центрів та ігрових закладів сигналізує про свідому стратегію зменшення ризику концентрації в традиційній роздрібній нерухомості США.

Як конкуренти REITs переслідують можливості для зростання

Realty Income не є єдиним, хто перебудовує свій портфель. Simon Property Group активно шукає можливості для розвитку та реконструкції. Нещодавно придбавши Phillips Place в районі SouthPark у Шарлотті — відкритий торговий центр площею 134,000 квадратних футів, що містить спеціалізовані магазини та ресторани — Simon продовжує набирати оберти. Компанія також завершила повне придбання Taubman Realty Group, консолідувавши свою позицію в сегменті преміум-роздрібної торгівлі.

Kimco Realty займається більш вибірковим підходом через цільові придбання та переробку активів. У третьому кварталі Kimco завершила придбання залишкової частки 85% у Tanasbourne Village за 65,9 мільйона доларів на про-рата основі. Одночасно компанія продала Gresham Town Fair (Oregon) за 31,8 мільйона доларів та Southfield Plaza (Michigan) за 14,4 мільйона доларів. Керівництво вказало на 100-$125 мільйонів доларів у чистих придбаннях (, включаючи структуровані інвестиції) протягом 2025 року, демонструючи обдумане, але дисципліноване розгортання капіталу.

Ринкова продуктивність та контекст оцінки

Акції Realty Income зросли на 7,5% з початку року, перевершивши загальний спад індустрії REIT на 6,4%. З точки зору оцінки, акція торгується за прогнозованим 12-місячним співвідношенням ціни до FFO на рівні 13,03 — нижче середніх показників конкурентів, але в основному відповідає її однорічному медіану 13,11. Компанія має оцінку вартості D.

Очікування консенсусу виявляють змішані сигнали. Прогнози FFO на акцію на 2025 рік були знижені за останній місяць, в той час як прогнози на 2026 рік зросли. Це свідчить про те, що ринки враховують короткострокові труднощі перед тим, як матеріалізується пришвидшене зростання.

Наразі Realty Income має рейтинг Zacks #3 (Hold), що відображає збалансований профіль ризику та винагороди цього стратегічного перерозподілу. Інвестиція в CityCenter є як захоплюючою можливістю для диверсифікації, так і підтвердженням того, що REIT можуть процвітати поза своїми традиційними рамками—за умови, що виконання відповідає амбіціям.

Примітка: Всі показники доходів, згадані тут, використовують кошти з операцій (FFO), стандартний показник для оцінки ефективності REIT.