Realty Income проти NNN REIT: Порівняння двох найкращих американських роздрібних REIT

Чому роздрібні REIT варто розглянути ще раз

Наратив навколо нерухомості, орієнтованої на роздрібну торгівлю, різко змінився. Те, що раніше здавалося занепадом сектора, виявилося стійким, оскільки американські роздрібні REITs продемонстрували солідні прибутки навіть за умов економічних труднощів. Протягом перших трьох кварталів 2025 року сектор в середньому показав 6,9% прибутку — свідчення покращеного управління нерухомістю та відбору орендарів.

REITs пропонують структурований підхід до інвестування в дивіденди. Закон вимагає, щоб вони розподіляли не менше 90% оподатковуваного доходу серед акціонерів, створюючи привабливий дохідний потік для інвесторів. Серед типів нерухомості роздрібна торгівля залишається особливо прибутковою, коли її стратегічно управляють — проте це все ще вимагає ретельної перевірки.

Два провідних імені домінують у цій сфері: Realty Income та NNN REIT. Обидва подолали ринкові турбуленції ( е-комерційні страхи пандемії, підвищення відсоткових ставок 2022-23 ) і вийшли з цього сильнішими. Якщо ви оцінюєте, який американський роздрібний REIT заслуговує на ваш капітал, ось що їх відрізняє.

Дебати про масштаб і зростання

Сила портфеля Realty Income

З більш ніж 15 540 об'єктами, які генерують приблизно 80% річного доходу від роздрібних орендарів, Realty Income працює в масштабах. Його портфель включає магазини доларів (10% доходу), продуктові магазини (11%), а також експозицію до магазинів для покращення дому та інших категорій. Диверсифікація поширюється на промислові (15%) та ігрові об'єкти.

Операційна ефективність компанії проявляється через її 98,7% заповненість і 3,5% рівень продовження оренди. Якірні орендарі, такі як Walmart, Home Depot, Dollar General та Walgreens, забезпечують стабільність.

Фінансово, Realty Income опублікувала скориговані кошти від операцій (AFFO)—ключовий грошовий показник для REIT—у розмірі $1.09 на розведену акцію, що на 2.9% більше в річному обчисленні. Керівництво прогнозує AFFO на рівні $4.25-$4.27 на весь рік, що легко підтримує річні дивіденди в $3.23. Акції приносять 5.7%.

Помітне досягнення: щоквартальні збільшення дивідендів протягом трьох десятиліть з моменту IPO у 1994 році, з щомісячними виплатами, які підвищувалися кілька разів на рік (останнє підвищення до $0.2695 у жовтні).

Сфокусований підхід NNN REIT

Управляючи 3 700 об'єктами нерухомості, NNN REIT зосереджується виключно на роздрібній торгівлі США: магазини зручності, автосервісні центри, ресторани та розважальні заклади для сімей. Така більш вузька спеціалізація дозволяє керівництву здійснювати більш жорсткий оперативний контроль.

Заповненість залишалася стабільною на рівні 97,5% у третьому кварталі, що демонструє якість орендарів. Прибуток на акцію AFFO зріс з $0,84 до $0,86 щоквартально, з прогнозом на весь рік від $3,41 до $3,45.

Покриття дивідендів залишається сильним. Компанія продовжила свою 36-річну серію безперервних щорічних збільшень, підвищивши в серпні до $0.60 за акцію (3.4% підвищення). Доходність NNN становить 5.9% — на 50 базисних пунктів вище, ніж у Realty Income.

Справжня різниця: розмір і стадія розвитку

Тут лежить критичне відмінність. База з 15 000 нерухомостей Realty Income робить матеріальний ріст складним — кожне придбання має бути суттєвим, щоб значно вплинути на показники зростання. Інвестори повинні очікувати стабільних, передбачуваних доходів, а не вибухового розширення.

NNN REIT, незважаючи на те, що володіє на 75% меншею нерухомості, працює на стадії розвитку, де придбання нерухомості все ще реєструється як значні каталізатори зростання. Додавання 50 об'єктів суттєво змінює його траєкторію такими способами, які неможливі для його більшого колеги.

Обидві компанії відзначаються добором орендарів та управлінням нерухомістю в роздрібній торгівлі—бізнеси, які виявилися стійкими до рецесії ( основні послуги, витрати на ремонт/обслуговування ). Обидві мають потужні історії дивідендів та порівнянні доходності.

Інвестиційний випадок для кожного

Виберіть Realty Income, якщо ви надаєте перевагу зрілості портфеля, географічній та секторальній диверсифікації, а також передбачуваному зростанню дивідендів на основі встановленої 31-річної історії.

Виберіть NNN REIT, якщо ви готові прийняти концентроване вкладення ( лише в роздрібну торгівлю США ) в обмін на вищий потенціал зростання в найближчій перспективі та трохи вищу дохідність дивідендів.

Рішення в кінцевому підсумку відображає вашу толерантність до ризику та очікування зростання. Менша база активів NNN REIT представляє більш динамічну інвестиційну позицію, хоча з меншим захисним диверсифікацією. Realty Income пропонує фортеці стабільність ціною обережного, поступового зростання.