Ловушка дивидендной доходности: почему ипотечные REITs показывают низкую доходность для инвесторов, ищущих доход

Иллюзия высокой доходности

Ищущие высокодоходные инвестиции, инвесторы, ориентированные на дивиденды, часто зациклены на одном показателе: процентной выплате. На первый взгляд, AGNC Investment (NASDAQ: AGNC) кажется неотразимым с его дивидендной доходностью в 13%. Между тем, Realty Income (NYSE: O) еле ползет с 5,6%. Для тех, кто преследует доход, выбор кажется очевидным. Однако эта логика скрывает критическую ошибку в построении портфеля, ориентированного на доход.

Реальность такова, что не все доходы созданы равными. 13% выплат от волатильного ипотечного REIT ведут себя принципиально иначе, чем 5,6% дохода от стабильного владельца недвижимости. Понимание этого различия отделяет успешных инвесторов по дивидендам от тех, у кого капитал истощается.

Почему AGNC Investment не подходит для портфелей с доходом

AGNC Investment работает как ипотечный REIT — по сути, управляющая компания, владеющая объединенными ипотечными ценными бумагами, а не физической недвижимостью. Хотя эта структура отлично показывает себя при генерации общей доходности при реинвестировании дивидендов, она плохо подходит для тех, кто ищет наличный доход.

Данные ясно показывают картину. За годы дивиденды AGNC (оранжевая линия на графиках производительности) переживали дикие колебания, тенденция шла вниз за несколько лет вместе с ценой акции (фиолетовая линия). Инвесторы, полагавшиеся на расходование этих выплат, обнаружили, что их поток доходов сокращается, а капиталовая база истощается одновременно.

Эта волатильность обусловлена самой бизнес-моделью ипотечного REIT. Сокращения и повышения дивидендов — обычное дело, поскольку эти компании управляют волатильным пересечением рынков жилья, ипотечных ставок и цен на облигации. 13% доходность, хотя и привлекает взгляд, скрывает ненадежный поток доходов, который может значительно сузиться при изменении рыночных условий.

Realty Income: стабильность вместо азарта

В отличие от этого, Realty Income работает как традиционный REIT, владея более чем 15 500 объектами с одним арендатором по всей США и Европе. Через структуры с чистой арендой — где арендаторы несут основные операционные расходы — компания застраховала себя от рисков, связанных с конкретной недвижимостью.

Цифры говорят ясно: инвестиционный уровень баланса, географическая диверсификация, экспозиция к промышленным и специализированным активам (казино, винодельни), и, что важно, 30 последовательных лет ежегодных увеличений дивидендов. Хотя темп роста в среднем составляет всего 4,2% в год, это чуть опережает историческую инфляцию, сохраняя покупательную способность дивиденда.

При 5,6% доходности Realty Income значительно превосходит 1,1% S&P 500 и средний показатель сектора REIT в 3,9%. Для тех, кто строит устойчивые доходные портфели, это базовая инвестиция с высокой доходностью без ловушки волатильности.

Основной вопрос: что вы на самом деле строите?

Выбор между этими двумя REIT зависит от инвестиционных целей. Ищущие общую доходность — те, кто реинвестирует дивиденды — могут терпеть волатильность AGNC ради его впечатляющего долгосрочного послужного списка. Но дивидендные инвесторы, ориентированные на надежный наличный доход, сталкиваются с другой задачей.

Большинство инвесторов, ориентированных на доход, преследуют одну цель: стабильный, растущий поток наличных средств, который поддерживает их образ жизни без необходимости ликвидировать капитал. Для этого нужно оценивать не только проценты выплат, но и их устойчивость. Надежность Realty Income — 30 лет ежегодных увеличений — превосходит захватывающие, но непредсказуемые выплаты AGNC.

Для инвесторов, выбирающих между инвестициями с высоким доходом и разными уровнями риска, менее доходные, но стабильные варианты зачастую дают лучшие реальные результаты.