Устойчивое предложение дивидендов в фондах корпоративных зданий: PVBI11 укрепляет стабильность, в то время как RCRB11 ускоряет рост

Динамика фондов недвижимости, ориентированных на сегмент премиальных офисов, демонстрирует два взаимодополняющих направления в стратегии возврата инвесторам. VBI Prime Offices (PVBI11) сохраняет свою политику предсказуемых выплат, в то время как Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) стремится увеличить прибыль за счет активной реорганизации активов. Этот переход стратегий отражает созревание сектора корпоративных этажей в сторону более устойчивых и диверсифицированных моделей.

PVBI11: Предсказуемость и операционная устойчивость в движении

PVBI11 закрепил за собой в отчетном периоде статус стабильного фонда, удерживая дивиденды на постоянном уровне уже пятый месяц подряд. Объявленная сумма за ноябрь составила R$ 0,45 за квоту, полностью распределенная среди акционеров, что отражает реальную операционную эффективность без использования сверхприбылей. Закрытая цена в R$ 82,00 обеспечила инвестору месячную доходность в 0,55%.

Руководство сообщило о сохранении резерва в R$ 0,24 за квоту для будущих корректировок, демонстрируя фискальную осторожность. Хотя текущий результат немного ниже исторической средней за 24 месяца (R$ 0,55 за квоту), стабильность в выплатах подтверждает надежность недвижимости в портфеле в условиях переходного периода смены арендаторов.

Движение арендаторов и операционная динамика портфеля

Что касается операционной деятельности, отчетный период был отмечен значительными заменами арендаторов. Вход Timbro Trading в здание Vera Cruz, занявшее ранее свободные помещения Serena, позволил фонду удерживать показатели вакантности на контролируемых уровнях: 16,5% физическая и 17,6% финансовая.

Параллельно, заключение нового договора в активе The One, где Volken Capital арендует 247 м² общей арендуемой площади с декабря, способствовало сохранению операционной устойчивости. Руководство уже объявило о запланированных событиях по выселению в первом полугодии 2026 года, включая уход Cascione в декабре из актива FL 4440 и возврат этажей Julius Baer в Vera Cruz в феврале.

Для компенсации этих запланированных выселений было подписано соглашение с ServiceNow, которая займёт 1 801 м² в Vera Cruz с апреля 2026 года. Прогнозы указывают на пик вакантности в 19,8% в апреле 2026 года, после чего ожидается новый баланс операционной деятельности.

RCRB11: Ускоренный рост и стратегия реорганизации

RCRB11 сообщил о чистой прибыли в размере R$ 3,294 миллиона за ноябрь, что на 7,6% больше по сравнению с октябрем. Чистый доход от недвижимости составил R$ 4,52 миллиона, а финансовый компонент добавил R$ 69,9 тысяч, что демонстрирует преобладание арендных доходов над доходами от инвестиций в наличные.

Выплата дивидендов на квоту достигла R$ 0,94, полностью произведенная за отчетный период. Закрытие по цене R$ 128,94 обеспечило годовой дивидендный доход в 8,7%, что является конкурентоспособным уровнем для сегмента корпоративных этажей.

FFO и перспективы роста

Прогноз FFO (Funds From Operations) остается на уровне R$ 1,15 за квоту, что предполагает годовой доход примерно 11%. Эта разница между текущими выплатами и прогнозируемым FFO указывает на потенциал значительного роста стоимости для инвесторов с долгосрочной перспективой. Руководство ожидает постепенного сближения выплат с этим уровнем по мере развития операционных циклов.

Реорганизация активов и потенциал реализации прибыли

RCRB11 продолжает свою стратегию активной реорганизации с целью оптимизации состава портфеля. В ноябре была подписана Неподписанная письмо о намерениях по продаже одного из объектов, что свидетельствует о переходе активов к более эффективному использованию капитала. Оценка прибыли от этой операции достигает R$ 10 миллионов, что эквивалентно R$ 2,90 за квоту, и будет включено в распределяемые результаты после завершения проверок.

Динамика занятости здания Bravo Paulista

Выселение двух этажей в здании Bravo Paulista в ноябре составило чуть более 430 м² по площади BOMA, что повысило физическую вакантность до 0,99%. Несмотря на этот уход, показатель остается крайне низким, что отражает качество активов, расположенных в консолидированных бизнес-осевых точках. Оценочный эффект этого снижения — R$ 0,02 за квоту в месяц на общие доходы от недвижимости.

Руководство сообщило о наличии четырех коммерческих предложений по аренде освобожденных помещений, что свидетельствует о благоприятной динамике повторного заселения. Этот переходный процесс аренды демонстрирует операционную устойчивость даже при отдельных выселениях.

Перспективы сектора корпоративных этажей

Оба фонда отражают развитие рынка корпоративных этажей в сторону большей операционной зрелости и финансовой устойчивости. В то время как PVBI11 предлагает предсказуемость, RCRB11 обеспечивает потенциал роста за счет активного управления. Динамика занятости в обеих портфелях подтверждает постоянный спрос на премиальные пространства в консолидированных бизнес-осевых точках, несмотря на периоды перехода арендаторов.