Лучшие акции REIT, которые стоит рассмотреть в 2026 году: доход и рост

С учетом ослабления экономических ветров и смягчения давления на ставки, поиск надежных доходов становится все более актуальным. Акции REIT — традиционно лучшие друзья инвестора, ищущего доход — демонстрируют значительный восстановительный рост на фоне стабилизации фундаментальных показателей недвижимости в нескольких секторах.

Вот что изменилось: снижение процентных ставок, замедление инфляции и устойчивый рост ВВП создают более благоприятную среду для восстановления стоимости недвижимости. Активность по сделкам увеличивается, балансовые отчеты укрепляются, а REIT, ориентированные на ключевые сектора, готовы захватывать как стабильные дивиденды, так и постепенное увеличение цен в 2026 году.

Почему важны эти три сектора прямо сейчас

Промышленная недвижимость лидирует

Область промышленного REIT остается любимицей сектора недвижимости. Логистика для электронной коммерции, возвращение цепочек поставок на родину и постоянный спрос на распределительные центры поддерживают высокий уровень занятости и стабильный рост арендных ставок. В условиях ограниченного нового строительства на ключевых рынках, промышленные REIT обладают устойчивой ценовой политикой и надежным денежным потоком — даже при колебаниях экономической ситуации.

Офисные REIT наконец получают импульс

После многолетних сложных перестроений сектор офисной недвижимости показывает признаки настоящего восстановления. Высококлассные здания в престижных районах привлекают арендаторов, поскольку компании завершают переход на гибридные модели работы. Ограниченное новое строительство и постепенное улучшение активности по аренде дают хорошо позиционированным офисным REIT возможность расти за счет повышения заполняемости и умеренных увеличений арендных ставок.

Розничная торговля: тихо восстановилась и оказалась сильнее ожиданий

Розничная недвижимость прошла фундаментальную перестройку и вышла из кризиса более здоровой, чем предсказывали скептики. Контролируемый рост предложения и поддержка доходов потребителей позволяют розничным REIT обеспечивать стабильный доход и умеренный рост в 2026 году.

Три выбора REIT, ориентированные на успех

Prologis: лидер логистики

Будучи крупнейшим в мире владельцем логистической недвижимости, Prologis управляет примерно 1,3 миллиарда квадратных футов складских и распределительных площадей в Северной Америке, Европе, Азии и Латинской Америке. Его портфель обслуживает гигантов электронной коммерции, транспортных операторов и производителей — делая компанию центральным звеном глобальных цепочек поставок.

Цифры рассказывают убедительную историю. В третьем квартале 2025 года зафиксирована рекордная активность по заключению договоров аренды, рост чистого операционного дохода (FFO) превзошел прогнозы, а годовые показатели были повышены. Заполняемость портфеля близка к 95%, а показатели по одинаковым объектам продолжают расти. В дополнение к традиционной логистике, компания расширяет мощности дата-центров, что добавляет новый источник роста.

Движение дивидендов подтверждает привлекательность: пять подрядных ежегодных увеличений за последние пять лет дают среднегодовой рост дивидендов в 12,66%. Настроения аналитиков стали явно бычьими — за последние два месяца прогноз по FFO на акцию на 2025 год был пересмотрен вверх до $5,80, а на 2026 год — также повышен. Прогнозы указывают на рост на 4,32% и 4,94% соответственно. PLD имеет рейтинг Zacks #2 (Купить).

Simon Property Group: ведущий розничный REIT

Simon занимает место среди крупнейших в мире розничных REIT, управляя премиальными торговыми центрами, аутлетами и комплексами смешанного назначения в Северной Америке, Европе и Азии. Недавнее приобретение полного владения Taubman Realty и расширение в Charlotte через объект Phillips Place подчеркивают стратегию углубления экспозиции к первоклассным розничным активам.

Результаты за третий квартал 2025 года продемонстрировали устойчивость: FFO по недвижимости достигли $3,22 на акцию (выросли на 5,6% по сравнению с прошлым годом), а заполняемость торговых центров и аутлетов в США достигла 96,4%, что свидетельствует о сильном спросе арендаторов. Увеличение дивидендов на 4,8% до $2,20 на акцию говорит о доверии руководства к устойчивости денежного потока.

За последние два месяца прогноз по FFO на 2025 и 2026 годы был повышен на 1,4% и 0,9% соответственно до $12,67 и $12,94. Компания уже 14 лет подряд увеличивает дивиденды, суммарно на 11,7%. SPG также имеет рейтинг Rank #2.

Cousins Properties: специалист по офисам в Sun Belt

Cousins — офисный REIT, базирующийся в Атланте, сосредоточенный на объектах класса А в быстрорастущих городах Sun Belt, таких как Остин, Атланта, Шарлотта и Феникс. Основанная в 1958 году, компания выбирает рынки с относительно устойчивым спросом со стороны корпоративных арендаторов.

Недавние показатели подтверждают правильность стратегии: в третьем квартале 2025 года было заключено более 550 000 кв. футов офисных договоров, а арендная плата за второй цикл выросла на 4-5% в денежном выражении — что свидетельствует о готовности арендаторов продлевать договоры по более высоким ставкам. Руководство повысило прогноз по FFO на 2025 год до примерно $2,82–$2,86, что отражает улучшение видимости денежного потока. Регулярный квартальный дивиденд в $0,32 на акцию обеспечивает доход, а спрос на офисы в Sun Belt вновь ускоряется.

Прогнозы Zacks по FFO на 2025 и 2026 годы выросли до $2,84 и $2,92, что предполагает рост на 5,58% и 2,70% соответственно. CUZ имеет рейтинг Rank #2.

Взгляд на 2026 год

Перспективы для этих REIT на 2026 год выглядят действительно обнадеживающими. Улучшение макроэкономических условий, дисциплинированные капитальные структуры и укрепление фундаментальных показателей недвижимости создают благоприятный фон. Для инвесторов, ориентированных на доход, стратегический подбор REIT в устойчивых сегментах недвижимости предлагает сочетание стабильных выплат, надежного денежного потока и умеренного роста по мере восстановления доверия к рынку.

Примечание: Все показатели прибыли, обсуждаемые в тексте, представляют собой Funds from Operations (FFO), стандартную метрику для оценки эффективности REIT.