Понимание REIT: инвестиционный инструмент, который нужно знать

Если вы ищете способ инвестировать в недвижимость без необходимости больших вложений, то REIT (Фонд недвижимости) — это опция, которую нельзя игнорировать. С 2018 года REIT стал популярным инструментом инвестирования среди тайских инвесторов. Но почему иногда REIT показывает хорошие результаты, а иногда разочаровывает? Ответ кроется в деталях его работы и факторах, влияющих на его стоимость.

Что такое REIT: определение и принцип работы

REIT или Real Estate Investment Trust — это фонд, управляемый специализированной компанией, который собирает средства у инвесторов через продажу инвестиционных единиц. Эти средства затем используются для управления различными объектами недвижимости, такими как дома, земли, склады, отели, торговые центры или даже коммуникационные сети.

Доход, полученный от аренды или управления этими активами, выплачивается держателям единиц в виде дивидендов. Именно поэтому REIT обычно обеспечивает стабильную и высокую доходность.

Почему необходимо иметь REIT?

Для владельцев активов с доходом: REIT предоставляет возможность привлечь крупные инвестиции без продажи самого актива. Эти средства можно использовать для развития новых проектов.

Для обычных инвесторов: REIT открывает доступ к рынку недвижимости для широкой публики, требуя меньших вложений по сравнению с прямым инвестированием, а также обеспечивает профессиональное управление активами.

REIT vs Фонд недвижимости: в чем разница?

REIT и Фонд недвижимости могут казаться похожими, но между ними есть важные отличия:

Регуляторные и управленческие особенности: Фонд недвижимости — это обычный инвестиционный фонд, тогда как REIT регулируется СРО и требует одобрения от Т plus.

Гибкость инвестиций: Фонд недвижимости ограничен одобренными инвестиционными объектами и не может инвестировать за границей. REIT более гибок и может инвестировать до 10% своих активов за границей.

Продажа и управление: Фонд недвижимости продается как обычный инвестиционный фонд, а REIT — как акции публичной компании, с требованиями к диверсификации акционеров и ежегодным собраниям.

По этим причинам в Таиланде запрещено создание новых фондов недвижимости, и все новые проекты должны быть именно REIT.

Виды REIT по типам собственности

По форме собственности

REIT с правом собственности (Freehold): Фонд владеет недвижимостью напрямую, получает доход от аренды, стоимость единиц увеличивается вместе с ростом стоимости активов.

REIT с арендными правами (Leasehold): Фонд имеет право использовать недвижимость, но не является её владельцем. Стоимость единиц со временем снижается и исчезает по окончании срока аренды.

По типам инвестиций

Прямые инвестиции: REIT владеет и управляет активами напрямую.

Косвенные инвестиции: REIT владеет акциями других компаний, инвестирующих в недвижимость.

По отраслям бизнеса

На рынке представлены различные типы REIT:

• Retail REIT: управление доходами от торговых центров, гипермаркетов, аутлетов.
• Residential REIT: доходы от отелей, кондоминиумов, апартаментов.
• Healthcare REIT: управление больницами, центрами здравоохранения, домами престарелых.
• Office REIT: доходы от аренды офисных помещений.
• Infrastructure REIT: доходы от коммуникационных сетей, трубопроводов.

Каждый тип имеет свои механизмы выплаты дивидендов и уровни риска.

Что влияет на изменение стоимости REIT?

Стоимость REIT определяется двумя источниками:

Первый источник: стоимость самого недвижимого имущества, которая зависит от экономической ситуации, развития отраслей, улучшения инфраструктуры и формы собственности (Freehold vs Leasehold).

Второй источник: будущие денежные потоки, зависящие от состояния экономики, уровня доверия бизнеса и ситуации с безопасностью. Например, если бизнес процветает, REIT, сдающий в аренду офисы (Office REIT), будет получать больше доходов и платить больше дивидендов. В случае кризиса или экономических перемен доходы могут снизиться.

Преимущества и недостатки выбора REIT

Преимущества

• Высокая ликвидность: легко купить или продать на бирже, как акции.
• Диверсификация: расширяет возможности инвестирования в портфель активов.
• Прозрачность: зарегистрирован, предлагает акции, подчиняется контролю соответствующих органов.
• Постоянный доход: обеспечивает стабильные дивиденды.

Недостатки

• Налогообложение: дивиденды от REIT облагаются налогом 10% или включаются в годовую налоговую декларацию.
• Чувствительность к процентным ставкам: при росте ставок стоимость REIT обычно снижается, так как деньги уходят в более доходные активы.

Примеры REIT в Таиланде

CPN Ритейл Гроут (CPNREIT): Leasehold REIT, управляющий торговыми центрами Central, офисными зданиями и отелем Hilton Pattaya, с дивидендной доходностью 8.35% при цене 9.85 бат.

Импакт Гроут (IMPACT): Freehold REIT с активами в виде зданий и конференц-центра Impact в Мегаполисе 4 здания, дивидендная доходность 4.69% при цене 12.80 бат.

WHA Premium Graft (WHART): как Freehold, так и Leasehold REIT, управляющие складами, с дивидендной доходностью 7.63% при цене 9.50 бат.

JASIF (JASIF): Инфраструктурный фонд, владеющий 1,680,500 километров оптоволоконных кабелей, получает доходы от аренды TTTBB, дивидендная доходность 13.73% при цене 6.70 бат.

Итог: когда REIT — лучший выбор?

REIT — это инструмент, подходящий для тех, кто ищет регулярный доход, лучше чем депозитные ставки, и интересуется недвижимостью, но не имеет достаточных средств или времени для самостоятельного управления.

Однако перед инвестированием важно понять, что REIT чувствителен к изменениям процентных ставок, связан с налоговыми расходами и может нести риски в зависимости от типа активов.

Выбирайте REIT, соответствующий вашим целям и уровню готовности к рискам, чтобы доходность соответствовала вашим ожиданиям.