Разблокируйте пассивный доход: почему эти титаны недвижимости США продолжают увеличивать выплаты

Преимущество REIT в росте дивидендов

Инвестиционные фонды недвижимости (REITs) зарекомендовали себя как машины для создания богатства для терпеливых инвесторов. Согласно исследованию Ned Davis и Hartford Funds, акции, выплачивающие дивиденды, в S&P 500 принесли более чем вдвое большие доходы по сравнению с акциями, не выплачивающими дивиденды, за последние пятьдесят лет. Настоящие выдающиеся победители? Компании, которые последовательно увеличивают свои дивиденды год за годом.

Сектор REIT в США выделяется как особенно привлекательный для инвесторов, ориентированных на доход. Эти трасты обязаны по закону распределять 90% налогооблагаемого дохода среди акционеров, создавая мощный стимул для устойчивого роста дивидендов. Среди сотен доступных вариантов три REIT выделились благодаря десятилетиям растущих выплат и крепким балансовым отчетам.

Rexford Industrial Realty: Южно-калифорнийская мощь

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) тихо накапливал богатство для долгосрочных владельцев. Компания, сосредоточенная исключительно на рынке промышленной недвижимости Южной Калифорнии, управляет 420 объектами общей площадью 51 миллион квадратных футов.

Фундаментальные данные региона впечатляют: высокий спрос на логистику, ограниченное предложение и постоянное давление на аренду. Эта комбинация означает, что Rexford постоянно подписывает новые договора аренды по премиальным ставкам. Недавние продления аренды в среднем составили 23,9% выше прежних ставок, с встроенным ежегодным ростом на уровне 3,6%. За последние пять лет компания увеличила свой дивиденд с впечатляющей среднегодовой ставкой 15% — среди самых быстрых в секторе.

С текущей доходностью 4,2% и продолжающимся расширением портфеля за счет приобретений и реконструкции Rexford, похоже, готов поддерживать эту траекторию роста. Крепкий баланс компании предоставляет достаточно средств для будущих инвестиций.

Realty Income: Машина Ежемесячных Дивидендов

Realty Income (NYSE: O) работает в совершенно другом классе, когда речь идет о консистентности дивидендов. Шестой по величине REIT в мире владеет более 15 000 розничными, промышленными и игровыми объектами в США и Европе.

Что отличает Realty Income? 112 последовательных кварталов увеличения дивидендов — более 28 лет непрерывного роста. Компания достигает этого благодаря структурам с чистой арендой, где арендаторы несут все операционные расходы (обслуживание, налоги на имущество, страхование). Это защищает Realty Income от волатильности расходов.

Годовой темп роста дивидендов REIT на уровне 4,2% обеспечил совокупную годовую доходность для акционеров в 13,7% за три десятилетия. С текущей доходностью 5,7% и адресным рынком в $14 триллион долларов в сфере глобальной аренды недвижимости, возможности для расширения остаются значительными.

Дополнительное пространство для хранения: Революция самообслуживания

Extra Space Storage (NYSE: EXR) занимает 15,3% всего рынка самохранилищ в США, что делает его безоговорочным лидером в этом секторе. Компания управляет или контролирует почти 4,200 объектов, общая площадь которых составляет более 322 миллионов квадратных футов арендуемого пространства.

Его бизнес-модель сочетает в себе собственные объекты (48% портфеля), доли в совместных предприятиях (11%) и операции по управлению третьими сторонами (41%). Этот диверсифицированный подход генерирует несколько потоков дохода: арендные поступления от собственных активов, стабильные управляющие сборы от бизнеса третьих сторон и рост за счет приобретения объектов у партнеров по совместному предприятию или финансирования проектирования через свою кредитную платформу.

За последнее десятилетие Extra Space Storage увеличила свои дивиденды более чем на 110%, в настоящее время доходность составляет более 6%. Агрессивная стратегия приобретений компании — включая сделку по приобретению Life Storage на сумму $15 миллиард долларов в 2023 году — продолжает способствовать расширению. За 20 лет акции принесли более 2400% общей доходности, занимая третье место среди всех REIT в США.

Катализатор роста дивидендов

Все три REIT имеют общую черту: последовательное размещение капитала, способствующее как росту заполняемости, так и росту арендной платы. Extra Space Storage приобретает объекты и расширяется за счет партнерств. Realty Income постоянно добавляет высококачественные объекты с чистой арендой. Rexford реконструирует и переориентирует промышленные активы Южной Калифорнии.

Этот добродетельный цикл — рост финансирования дивидендов — остается устойчивым, потому что рынок коммерческой недвижимости США продолжает развиваться. Демографические сдвиги, реорганизация цепочек поставок и ускорение электронной коммерции поддерживают базовый спрос.

Построение пожизненного богатства

Для инвесторов, ищущих подлинный рост пассивного дохода, а не застойные доходы, эти три REIT являются примером силы сложного процента. Каждый из них продемонстрировал способность увеличивать распределения на протяжении полных рыночных циклов, сохраняя при этом сильные балансы.

Сочетание текущих доходностей (4.2% до 6%+), многолетней истории роста дивидендов и продолжающихся возможностей для расширения делает эти три акции дивидендов в США одними из самых привлекательных для портфелей на покупку и удержание. Если ваша цель - генерация дохода на протяжении всей жизни, REIT, такие как Extra Space Storage, Realty Income и Rexford Industrial Realty, заслуживают серьезного рассмотрения.