Realty Income против NNN REIT: Сравнение двух ведущих американских розничных REIT

Почему розничные REITs стоят второго взгляда

Наратив вокруг инвестиционных трастов в недвижимость, ориентированных на розничную торговлю, резко изменился. То, что когда-то казалось убыточным сектором, оказалось устойчивым, поскольку розничные REIT США обеспечили стабильную доходность даже в условиях экономических трудностей. За первые три квартала 2025 года сектор в среднем показал доходность 6,9% — это свидетельствует об улучшении управления недвижимостью и выборе арендаторов.

REITs предлагают структурированный подход к дивидендным инвестициям. По закону они обязаны распределять как минимум 90% налогооблагаемого дохода среди акционеров, создавая привлекательный доходный поток для инвесторов. Среди типов собственности розничная недвижимость остается особенно прибыльной при стратегическом управлении — однако это все равно требует тщательной оценки.

На этом рынке доминируют два ведущих имени: Realty Income и NNN REIT. Оба смогли пройти через рыночные потрясения (страхи по поводу пандемии и электронной коммерции, повышение процентных ставок в 2022-23 годах) и вышли из ситуации сильнее. Если вы оцениваете, какой американский торговый REIT заслуживает вашего капитала, вот что их отличает.

Дебаты о масштабе и росте

Сила портфеля Realty Income

С более чем 15 540 объектами, генерирующими примерно 80% годовой аренды от розничных арендаторов, Realty Income работает в огромном масштабе. В его портфеле есть магазины долларов (10% от дохода), продуктовые магазины (11%), а также присутствие в сегментах магазинов для ремонта и других категорий. Диверсификация охватывает промышленные объекты (15%) и игровые заведения.

Операционная эффективность компании проявляется в 98,7% коэффициенте занятости и 3,5% ставках продления аренды. Якорные арендаторы, такие как Walmart, Home Depot, Dollar General и Walgreens, обеспечивают стабильность.

Финансово, Realty Income опубликовала скорректированные фонды от операций (AFFO)—ключевой денежный показатель для REIT—в размере $1.09 на размытое акционерное участие, что на 2.9% больше по сравнению с прошлым годом. Руководство прогнозирует $4.25-$4.27 AFFO за полный год, что легко поддерживает ежегодные дивиденды в размере $3.23. Доходность акций составляет 5.7%.

Значительное достижение: увеличение квартальных дивидендов на протяжении трех десятилетий с момента IPO в 1994 году, с ежемесячными выплатами, повышаемыми несколько раз в год, (в последний раз до $0.2695 в октябре).

Сфокусированный подход NNN REIT

Управляя 3,700 объектами недвижимости, NNN REIT сосредоточен исключительно на розничной торговле в США: магазины у дома, центры автомобильного обслуживания, рестораны и семейные развлекательные заведения. Эта более узкая специализация позволяет руководству осуществлять более строгий операционный контроль.

Занятость оставалась стабильной на уровне 97,5% в третьем квартале, что демонстрирует качество арендаторов. AFFO на акцию увеличился с $0,84 до $0,86 за квартал, с прогнозом на полный год в $3,41-$3,45.

Покрытие дивидендов остается сильным. Компания продлила свою 36-летнюю серию последовательных ежегодных увеличений путем повышения в августе до $0,60 на акцию (3.4% повышение). Доходность NNN составляет 5,9% — на 50 базисных пунктов выше, чем у Realty Income.

Реальная разница: размер и стадия разработки

Здесь заключается критическое различие. База из 15 000 объектов Realty Income затрудняет значительный рост — каждая покупка должна быть существенной, чтобы значимо повлиять на показатели роста. Инвесторы должны ожидать стабильной, предсказуемой доходности, а не взрывного расширения.

NNN REIT, несмотря на то, что у него на 75% меньше недвижимости, находится на стадии развития, где приобретения объектов недвижимости все еще регистрируются как значительные катализаторы роста. Добавление 50 объектов недвижимости существенно изменяет его траекторию такими способами, которые невозможны для его более крупного партнера.

Обе компании отлично справляются с выбором арендаторов и управлением недвижимостью в ритейле — бизнесы, доказавшие свою устойчивость к рецессии ( основные услуги, расходы на ремонт/обслуживание ). Обе компании имеют внушительные истории дивидендов и сопоставимые доходности.

Инвестиционный случай для каждого

Выберите Realty Income, если вы придаете значение зрелости портфеля, географической и секторальной диверсификации, а также предсказуемому росту дивидендов на основе установленного 31-летнего опыта.

Выберите NNN REIT, если вы готовы принять концентрированное воздействие ( только на розничную торговлю в США ) в обмен на более высокий потенциал роста в краткосрочной перспективе и немного более высокую доходность дивидендов.

В конечном итоге решение отражает вашу терпимость к риску и ожидания роста. Меньшая база активов NNN REIT представляет собой более динамичную инвестиционную позицию, хотя и с меньшей защитной диверсификацией. Realty Income предлагает крепкую стабильность ценой осторожного, постепенного роста.