Por que o REIT é o verdadeiro para investidores que evitam dados de juros baixos?

Fundos de Investimento Imobiliário – A partir de 2018 entraram no mercado de ações tailandês. Tornaram-se uma ferramenta importante para investidores que procuram Fluxo de Caixa consistente, e não é necessário investir quantias massivas. O problema é que os retornos nem sempre são bons. Por que razão? Vamos compreender os REITs genuinamente.

O que é um REIT?

Nome completo: Real Estate Investment Trust – abreviado como REIT, é uma combinação de ativos geradores de renda (imobiliários diversos) que o gestor do fundo arrecada capital de investidores e depois gere. Os retornos vêm de receitas equilibradas, como renda de aluguel, taxas de utilidades. A palavra REIT é um sistema concebido para permitir pequenos investidores entrarem em grandes projetos sem necessidade de grande capital, semelhante a comprar imóveis por conta própria.

Por que REITs são atrativos para investir?

Para ativos com receita estável – hotéis, armazéns, centros comerciais, escritórios, centros de saúde ou até mesmo redes de Fibra Ótica podem ser ativos num REIT. O importante é gerar receita contínua.

Para inquilinos – fornece uma saída para arrecadar capital para desenvolver novos projetos sem precisar de empréstimos integrais.

Para investidores – recebem dividendos que costumam ser pagos regularmente, têm alta liquidez, fácil compra e venda no mercado da Exchange, enquanto ganham o ativo subjacente de valor que é a dispersão de risco (Diversification) da carteira.

REITs vs Property Funds – Qual é a diferença?

Se observarmos bem, os REITs são a evolução dos Property Funds, versão nova com mais flexibilidade, regulada por órgãos internacionais. 3 diferenças distintas:

Estrutura – Property Funds é um fundo mútuo por natureza, enquanto REIT é um fundo de investimento sob supervisão da SEC e certificado pela bolsa.

Flexibilidade – Property Funds pode investir apenas na Lista Positiva da SEC, não no exterior. REITs têm mais flexibilidade, podem investir no exterior não mais de 10% do total de ativos e desenvolver imóveis também.

Gestão de unidades de investimento – Property Funds não precisa se importar com a dispersão de Free Float, enquanto REITs devem cumprir regras rigorosas de valores mobiliários, como ter detentores minoritários de pelo menos 15% e realizar assembleias de unitários anualmente.

Como resultado, atualmente os Property Funds tailandeses não estão sendo emitidos novamente, foram todos convertidos em REITs.

Como são categorizados os REITs?

Por direitos imobiliários:

• Freehold – propriedade total, direitos ligados ao valor, conforme valor da terra. Se há desenvolvimento adicional, o valor do REIT aumenta.
• Leasehold – direito de aluguel apenas por um período. Quando o contrato expira, este REIT não tem valor, e o valor unitário diminui gradualmente com o tempo.

Por tipo de negócio:

• Retail REIT (centros comerciais, outlets)
• Residential REIT (hotéis, apartamentos, dormitórios)
• Healthcare REIT (hospitais, centros de repouso para idosos)
• Office REIT (edifícios de escritórios)
• Infrastructure REIT (redes de Fibra, gasodutos)

Que fatores impulsionam o valor dos REITs?

Primeira parte – valor do imóvel

• Tipo de direito (Freehold é melhor que Leasehold)
• Condições económicas da região
• Infraestrutura
• Procura de mercado

Segunda parte – fluxo de receita

• Taxa de ocupação dos imóveis
• Capacidade de pagamento de aluguel
• Crescimento empresarial na área
• Políticas económicas e eventos tipo COVID

Vantagens e desvantagens de investir em REITs

Vantagens: ✓ Alta liquidez, fácil compra e venda no mercado SET ✓ Retornos consistentes, melhor que juros de poupança fixa ✓ Dispersão de risco possível, sem amarrar grandes montantes ✓ Transparência e regulação

Desvantagens: ✗ Imposto de 10% sobre dividendos ou incluindo dedução fiscal ✗ Risco de taxa de juros, se subirem, preços de REITs caem normalmente ✗ Investimento em Leasehold tem risco de longo prazo

Exemplos de REITs tailandeses interessantes

CPNREIT (CPN Retail Growth) – Leasehold REIT de propriedades Central diversas, preço 9,85 baht, dividendo 8,35% ao ano

IMPACT (Impact) – Freehold REIT do centro de convenções Impact, preço 12,80 baht, dividendo 4,69% ao ano

WHART (WH Premium Growth) – REITs Freehold e Leasehold de armazéns, preço 9,50 baht, dividendo 7,63% ao ano

JASIF (Jasmine) – Fundo de Infraestrutura de Fibra Ótica, preço 6,70 baht, dividendo 13,73% ao ano

O que investidores em REITs devem considerar

REITs são uma ferramenta que não é adequada para todos. Se procura fluxo de caixa consistente e pode suportar risco de mudanças nas taxas de juros, REITs podem ser uma boa opção, mas deve escolher o tipo (Freehold é melhor que Leasehold) e equilibrar a proporção na carteira adequadamente. Não entre com ganância, mas pense em REITs como equilíbrio entre receita consistente e vários riscos que vêm junto.