Realty Income vs. NNN REIT: Comparando Dois REITs de Varejo de Alto Desempenho nos EUA

Por que os REITs de Retalho Merecem uma Segunda Olhada

A narrativa em torno dos fundos de investimento imobiliário focados no retalho mudou dramaticamente. O que antes parecia ser um setor em declínio provou ser resiliente, com os REITs de retalho dos EUA a oferecerem retornos sólidos mesmo perante ventos económicos adversos. Nos primeiros três trimestres de 2025, o setor teve um retorno médio de 6,9%—um testemunho da melhoria na gestão de propriedades e seleção de inquilinos.

Os REITs oferecem uma abordagem estruturada para o investimento em dividendos. Por lei, devem distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas, criando um fluxo de rendimento atrativo para os investidores. Entre os tipos de propriedades, o retalho continua a ser particularmente lucrativo quando gerido de forma estratégica—no entanto, ainda requer uma seleção cuidadosa.

Dois nomes líderes dominam este espaço: Realty Income e NNN REIT. Ambos navegaram por turbulências de mercado, medos de e-commerce durante a pandemia, aumentos das taxas de juro de 2022-23 e emergiram mais fortes. Se você está avaliando qual REIT de retalho nos EUA merece seu capital, aqui está o que os separa.

O Debate entre Escala e Crescimento

Força do Portfólio da Realty Income

Com mais de 15.540 propriedades gerando aproximadamente 80% do aluguel anual de inquilinos retalhistas, a Realty Income opera em grande escala. O seu portfólio inclui lojas de 1 dólar (10% da receita), âncoras de supermercados (11%), além de exposição a retalhistas de melhorias para a casa e outras categorias. A diversificação estende-se a propriedades industriais (15%) e de jogos.

A eficiência operacional da empresa brilha através de uma taxa de ocupação de 98,7% e taxas de renovação de arrendamento de 3,5%. Inquilinos âncora como Walmart, Home Depot, Dollar General e Walgreens proporcionam estabilidade.

Financeiramente, a Realty Income apresentou fundos ajustados de operações (AFFO)—o principal indicador de caixa para REITs—de $1.09 por ação diluída, um aumento de 2.9% em relação ao ano anterior. A administração projeta $4.25-$4.27 AFFO para o ano completo, apoiando facilmente o dividendo anual de $3.23. A ação oferece um rendimento de 5.7%.

Uma conquista notável: aumentos trimestrais de dividendos ao longo de três décadas desde o IPO de 1994, com pagamentos mensais aumentados várias vezes anualmente (, mais recentemente para $0.2695 em outubro ).

Abordagem Focada da NNN REIT

Gerindo 3.700 propriedades, o NNN REIT concentra-se exclusivamente no varejo dos EUA: lojas de conveniência, centros de serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento familiar. Esse foco mais restrito permite que a administração exerça um controle operacional mais rigoroso.

A ocupação manteve-se estável em 97,5% no terceiro trimestre, demonstrando a qualidade dos inquilinos. O AFFO por ação subiu de $0,84 para $0,86 trimestralmente, com orientações para o ano completo entre $3,41 e $3,45.

A cobertura de dividendos mantém-se forte. A empresa prolongou a sua série de 36 anos de aumentos anuais consecutivos através de um aumento em agosto para $0,60 por ação (3,4% de aumento ). O rendimento da NNN está em 5,9%—50 pontos base acima do Realty Income.

A Verdadeira Diferença: Tamanho e Estágio de Desenvolvimento

Aqui reside a distinção crítica. A base de 15.000 propriedades da Realty Income torna o crescimento material desafiador—cada aquisição deve ser substancial para mover significativamente as métricas de crescimento. Os investidores devem esperar retornos constantes e previsíveis em vez de uma expansão explosiva.

A NNN REIT, apesar de deter 75% menos propriedades, opera numa fase de desenvolvimento onde as aquisições de propriedades ainda se registam como catalisadores de crescimento significativos. A adição de 50 propriedades altera de forma significativa a sua trajetória de maneiras impossíveis para o seu par maior.

Ambas as empresas destacam-se na seleção de inquilinos e na gestão de propriedades no setor de retalho—negócios que provaram ser resistentes à recessão ( serviços essenciais, despesas de reparação/manutenção ). Ambas mantêm histórias de dividendos formidáveis e rendimentos comparáveis.

O Caso de Investimento para Cada

Escolha Realty Income se você prioriza a maturidade da carteira, a diversificação geográfica e setorial, e um crescimento de dividendos previsível a partir de um histórico estabelecido de 31 anos.

Escolha NNN REIT se estiver disposto a aceitar uma exposição concentrada (apenas ao retalho dos EUA) em troca de um maior potencial de crescimento a curto prazo e um rendimento de dividendos marginalmente superior.

A decisão reflete, em última análise, a sua tolerância ao risco e expectativas de crescimento. A base de ativos menor do NNN REIT apresenta uma postura de investimento mais dinâmica, embora com menos diversificação protetora. A Realty Income oferece estabilidade fortificada ao custo de uma valorização medida e gradual.