Harga saham Kaisa Group di pasar saham Hong Kong melonjak tajam, diperkirakan laba tidak kurang dari 50 miliar yuan pada tahun 2025! Empat pengembang properti yang mengalami kesulitan berkonsentrasi pada "pemulihan laba"

Setiap harian wartawan｜Chen Ronghao    Setiap harian editor｜Chen Kemin Wei Guanhong

Tanggal 25 Maret, perusahaan properti yang terdaftar di Hong Kong Kaisa Group (HK01638, harga saham 0,098 HKD, kapitalisasi pasar 942 juta HKD) menunjukkan performa kuat yang sudah lama tidak terlihat, harga saham sempat melonjak lebih dari 60% selama perdagangan, dan penutupan hari itu meningkat sebesar 27,27%.

Pada malam tanggal 24 Maret, Kaisa mengeluarkan pengumuman yang menyatakan bahwa perusahaan memperkirakan laba yang menjadi hak pemilik perusahaan tidak kurang dari 50 miliar yuan pada tahun 2025, berbalik dari kerugian sebesar 28,5 miliar yuan pada periode yang sama tahun 2024.

Perlu dicatat bahwa baru-baru ini, CIFI Holdings, China Oceanwide Group, dan Country Garden secara berturut-turut merilis perkiraan kinerja untuk tahun 2025, mengumumkan bahwa mereka akan mencapai laba berbalik melalui restrukturisasi utang. Wartawan 《Daily Economic News》 (selanjutnya disebut wartawan setiap harian) menelusuri dan menemukan bahwa total kisaran laba buku yang diungkapkan oleh keempat perusahaan—Kaisa, CIFI Holdings, China Oceanwide, dan Country Garden—telah mencapai antara 740 miliar yuan hingga 787 miliar yuan.

Empat perusahaan properti yang mengalami risiko fokus pada “balik laba”

Perkiraan laba tidak kurang dari 50 miliar yuan dari Kaisa membuka babak baru dari tren “restrukturisasi balik laba” perusahaan properti yang mengalami risiko.

Data yang dikumpulkan wartawan setiap harian dari keempat perusahaan yang telah mengumumkan perkiraan balik laba menunjukkan bahwa kinerja perusahaan properti yang mengalami risiko ini menunjukkan ciri khas yang jelas berupa “skala besar, waktu yang terkonsentrasi, dan jalur yang seragam”. Total laba buku dari restrukturisasi keempat perusahaan ini melebihi 740 miliar yuan, menjadi sorotan utama dalam laporan tahunan industri properti tahun 2025.

Wartawan menelusuri pengumuman yang dirilis Kaisa dan mengetahui bahwa skala restrukturisasi utang luar negeri Kaisa sekitar 13,372 miliar dolar AS, melalui penerbitan surat utang baru dan obligasi konversi paksa, mencapai pengurangan utang sekitar 8,6 miliar dolar AS, dengan jangka waktu perpanjangan rata-rata 5 tahun, tanpa tekanan pengembalian pokok yang ketat hingga akhir 2027, dan tingkat bunga surat utang baru turun menjadi 5%~6,25%. Keuntungan non-tunai besar dari restrukturisasi ini mendukung target laba Kaisa yang tidak kurang dari 50 miliar yuan pada tahun 2025.

Faktanya, Kaisa bukanlah perusahaan properti pertama yang mencapai balik laba melalui restrukturisasi utang tahun ini. Wartawan mencatat bahwa dalam perkiraan kinerja tahun 2025 yang diungkapkan oleh perusahaan properti, CIFI Holdings, China Oceanwide, dan Country Garden juga turut bergabung dalam barisan perusahaan yang mengalami balik laba.

Pada malam tanggal 23 Maret, Country Garden merilis perkiraan laba, memperkirakan laba bersih tahun 2025 sebesar 1 miliar~2,2 miliar yuan, dengan alasan utama balik laba adalah keuntungan non-tunai dari restrukturisasi utang; Pada malam tanggal 20 Maret, China Oceanwide merilis perkiraan kinerja tahun 2025, memperkirakan laba yang menjadi hak pemilik perusahaan sebesar 6 miliar~7,5 miliar yuan, yang utama berasal dari keuntungan non-tunai dari restrukturisasi utang domestik dan internasional; Pada malam tanggal 16 Maret, CIFI Holdings mengumumkan bahwa mereka memperkirakan laba bersih yang menjadi hak pemilik sebesar 17 miliar~19 miliar yuan, dengan alasan utama balik laba adalah penyelesaian restrukturisasi utang luar negeri pada akhir 2024 yang menghasilkan keuntungan satu kali sekitar 40 miliar yuan.

Perlu dicatat bahwa restrukturisasi utang dari keempat perusahaan ini sebagian besar terkonsentrasi pada semester kedua tahun 2025. Menelusuri situasi restrukturisasi utang perusahaan-perusahaan ini di tahun 2025, diketahui bahwa perjanjian restrukturisasi utang luar negeri Kaisa disetujui pada September 2025; restrukturisasi CIFI dan Country Garden berlaku efektif antara 29 dan 30 Desember 2025; restrukturisasi utang luar negeri China Oceanwide berlaku efektif pada 27 Maret 2025, dan rencana restrukturisasi utang domestik disetujui pada 26 November 2025.

Industri: Saat ini hanyalah “laba buku”

Beberapa orang dari industri menyatakan bahwa “balik laba” ini lebih merupakan perbaikan di tingkat laporan keuangan dan tidak berarti kondisi fundamental perusahaan telah membaik secara substantif.

“Balik laba yang dicapai oleh beberapa perusahaan properti ini lebih banyak mencerminkan penyesuaian keuangan daripada perbaikan operasional. Laporan balik laba ini dalam jangka pendek dapat mengurangi tekanan delisting dan meningkatkan sentimen pasar, tetapi setelah dikurangi keuntungan restrukturisasi, keempat perusahaan inti tetap mengalami kerugian, menunjukkan bahwa kemampuan pengembangan properti, penjualan, dan arus kas mereka belum pulih,” analisis Fu Yifu, peneliti tamu dari Bank of Suzhou, kepada wartawan pada 25 Maret.

Wakil ketua China Enterprise Capital Alliance, Bo Wenxi, juga mengungkapkan “logika akuntansi” di balik “balik laba kolektif” ini: “Menurut standar akuntansi, ketika perusahaan properti mencapai kesepakatan restrukturisasi utang dengan kreditur, selisih antara utang pokok, bunga yang dihapuskan, atau utang yang ditangguhkan dan nilai buku harus langsung dicatat sebagai laba rugi periode berjalan. Sebagai contoh, laba hampir 50 miliar yuan dari Kaisa sebagian besar berasal dari penghapusan utang, bukan dari penerimaan penjualan atau kenaikan aset.”

Berdasarkan 《Standar Akuntansi Perusahaan No. 12—Restrukturisasi Utang》, restrukturisasi utang adalah transaksi di mana, tanpa mengubah pihak lawan transaksi, kreditur dan debitur mencapai kesepakatan ulang mengenai waktu, jumlah, atau cara pelunasan utang melalui perjanjian bersama atau putusan pengadilan. Jika restrukturisasi utang dilakukan dengan mengubah ketentuan lain, debitur harus mengakui aset keuangan baru sesuai ketentuan yang diubah, dan selisih antara nilai buku utang restrukturisasi dan nilai wajar utang baru dicatat sebagai pendapatan investasi/pendapatan lain, yang tercermin dalam laba bersih periode berjalan.

Bo Wenxi menunjukkan bahwa “kekayaan semu” ini memiliki sifat non-tunai yang jelas dan tidak berkelanjutan. Ini adalah keuntungan satu kali yang tidak akan ada lagi di tahun berikutnya. Jika terlalu fokus pada “balik laba kolektif” ini, pasar bisa salah kaprah menganggap industri sudah pulih secara menyeluruh. Pada kenyataannya, indikator inti seperti margin laba kotor, arus kas, dan kualitas cadangan tanah dari perusahaan-perusahaan ini masih perlu dievaluasi secara terpisah.

“Restrukturisasi keuangan saja tidak cukup untuk menyelesaikan masalah, perusahaan harus melakukan perbaikan substantif dalam operasional, manajemen, dan strategi,” kata Fu Yifu. Perusahaan properti yang benar-benar keluar dari kesulitan harus memenuhi syarat seperti pemulihan penjualan untuk memastikan arus kas positif, mengelola aset tidak produktif untuk memperbaiki struktur, membangun sistem keuangan yang sehat dengan membatasi utang, dan menyelesaikan transformasi bisnis sesuai pola pengembangan baru.

Bo Wenxi menambahkan bahwa saat ini perusahaan properti yang mengalami risiko umumnya menghadapi krisis kepercayaan dari pembeli rumah, dan kecepatan penjualan proyek mereka lebih lemah dibandingkan perusahaan properti yang sehat. Hanya ketika saluran pembiayaan benar-benar pulih, margin laba meningkat di atas 15%, dan return on equity (ROE) menjadi positif, barulah bisa dianggap bahwa mereka telah keluar dari kesulitan operasional. Proses pemulihan ini biasanya membutuhkan waktu 2 hingga 3 tahun.

Wartawan|Chen Ronghao

Editor|Chen Kemin Wei Guanhong Du Hengfeng