Du pilote à la déploiement dans plusieurs villes : la politique de subvention des prêts hypothécaires à l'échelle nationale accélère sa mise en œuvre

Journaliste du 21e siècle, Tang Shaokui

De l’expérimentation à la mise en œuvre dans plusieurs villes, la politique de subvention sur les prêts immobiliers s’accélère vers une institutionalisation.

Le 20 mars, la ville de Nankin a publié des mesures politiques pour stabiliser le marché immobilier (appelées « Six mesures de Nankin »), qui précisent qu’une subvention de 1 % du montant total des prêts sera accordée aux acheteurs qui « vendent l’ancien pour acheter du nouveau », avec un plafond de financement total de 100 millions de yuans pour toute la ville, en adoptant un mécanisme de « premier arrivé, premier servi ». Après 2025, cette année, les grandes villes continueront d’inclure la subvention sur les prêts immobiliers dans leur boîte à outils pour stabiliser le marché immobilier.

Selon cette politique, les acheteurs de Nankin qui vendent l’ancien pour acheter du nouveau sont toujours considérés comme des acheteurs de leur première maison. Si le prêt est de 1 million de yuans, ils pourront bénéficier d’une subvention de 1 % sur le montant total du prêt, ce qui permettra d’économiser environ 15 000 yuans sur le montant total des remboursements. En ce qui concerne l’évolution des taux d’intérêt, le taux d’intérêt des prêts immobiliers, après conversion selon la nouvelle politique, passera de 3,0 % à environ 2,85 % (sur une période de 30 ans).

Yuan Yuejin, vice-président de l’Institut de recherche en immobilier Yiju de Shanghai, a analysé que les points forts de la subvention sur les prêts immobiliers dans les « Six mesures de Nankin » se manifestent principalement sous trois aspects : premièrement, le pourcentage de subvention est clairement fixé à 1 % du montant total du prêt, ce qui réduit directement les dépenses d’intérêts des acheteurs ; deuxièmement, la politique est profondément liée à « l’échange de l’ancien contre le nouveau », visant à établir une chaîne de remplacement entre le marché des logements d’occasion et celui des nouveaux logements ; troisièmement, aucun inventaire de logements n’est établi, tous les nouveaux projets de logements commerciaux dans la ville peuvent participer, et il n’y a pas d’exigence stricte sur l’ordre de « vendre » et « acheter ». En termes d’intégralité de la conception politique, la politique de subvention lancée par Nankin atteint un bon équilibre entre la portée de couverture, la flexibilité opérationnelle et la contrôlabilité financière.

Nankin n’est pas la première ville à introduire une politique de subvention sur les prêts immobiliers. Actuellement, près de 20 villes à travers le pays, y compris Dongguan, Wuhan, Changchun, Nanchong, Hangzhou Linping, Yuncheng, Wuhu, ont déjà mis en place des politiques de subvention sur les prêts immobiliers.

En août 2025, le ministère des Finances, la Banque centrale et l’Administration de régulation financière ont conjointement publié un plan de mise en œuvre des politiques de subvention sur les prêts à la consommation personnelle, établissant un cadre de politique pilote unifiée au niveau national. Il précise qu’entre le 1er septembre 2025 et le 31 août 2026, les prêts liés au logement éligibles peuvent bénéficier d’un soutien de subvention à un taux annualisé de 1 %. Par la suite, la politique a été lancée dans les villes de troisième et quatrième niveaux, accumulant des expériences avant de s’étendre progressivement aux villes de deuxième niveau et aux nouvelles villes de premier niveau, élargissant ainsi sa portée et clarifiant les règles.

Lors de la session nationale de cette année, les « subventions sur les prêts immobiliers » sont devenues le sujet de discussion brûlant dans le domaine immobilier. Parmi eux, le membre du Comité consultatif politique du peuple chinois, Zhai Meiqing, président du groupe Xiangjiang, a proposé de mettre en œuvre des subventions fiscales ciblées sur les prêts immobiliers, remplaçant les méthodes de contrôle par des baisses de taux d’intérêt générales, en appliquant des subventions d’intérêt de 50 à 75 points de base (BP) sur les prêts pour la première maison, afin de réduire précisément le coût d’achat. Le représentant du Congrès national populaire, Yao Jinbo, président et PDG de 58 Tongcheng, a proposé d’inclure les intérêts des prêts pour l’achat de logements neufs dans la portée des déductions fiscales supplémentaires pour le revenu personnel, afin de réduire la charge par des politiques fiscales et d’encourager la demande de consommation de logement.

En examinant les politiques de subvention sur les prêts immobiliers mises en place dans différentes régions, il est évident que la politique présente une logique de mise en œuvre progressive.

Premièrement, la politique se concentre sur la réduction des coûts des prêts immobiliers et l’activation de la demande de logement. La subvention sur les prêts immobiliers allège directement les coûts d’achat et de possession pour les acheteurs. Selon le taux de subvention de 1 %, cela peut réduire le coût de financement d’environ 0,1 % par an. Bien que le montant de la subvention soit limité, la mise en œuvre de fonds publics envoie un signal fort et, combinée à d’autres politiques d’achat, peut réduire les sentiments d’attente et activer la demande de logement rigide et améliorante.

Deuxièmement, la politique prend en compte la contrôlabilité financière et les incitations à court terme sur le marché. Les différentes régions définissent des règles claires concernant le temps, le montant et les règles de distribution des subventions. Par exemple, Nankin a établi un plafond de subvention de 100 millions de yuans, ce qui peut couvrir environ 6 700 foyers acheteurs ; certaines villes appliquent des subventions temporaires sur trois ans et calculent les subventions en fonction des soldes de prêts, garantissant à la fois que la politique peut dynamiser le marché tout en contrôlant strictement l’échelle des dépenses publiques, évitant ainsi de créer une dépendance financière à long terme et réalisant une stimulation précise à court terme.

Parallèlement, la politique met l’accent sur la synergie et l’effet multiplicateur. Les subventions sur les prêts immobiliers sont combinées avec des mesures telles que les bons pour le logement des talents, les réductions des promoteurs immobiliers et les services d’agents, formant une combinaison d’avantages « subvention gouvernementale + réduction des entreprises », maximisant l’effet de levier des fonds publics pour promouvoir un développement stable et positif du marché immobilier.

Song Hongwei, co-directeur de l’Institut de recherche Tongce, a souligné que les politiques de subvention ou d’aide à l’achat de logements dans différentes régions devraient se concentrer sur le premier trimestre de 2026, prenant des formes telles que des subventions fiscales gouvernementales, des réductions des promoteurs et des subventions spéciales pour les talents, avec des délais et des plafonds de financement généralement établis. Dans le contexte actuel, la politique de subvention a un certain effet d’encouragement sur la confiance dans le marché immobilier, en particulier pour les groupes à forte demande dans les villes de bas niveau ainsi que dans les villes à haut niveau.

Yuan Yuejin estime que les subventions sur les prêts immobiliers devraient se développer plus rapidement à partir des projets pilotes locaux. En s’appuyant sur l’effet démonstratif de villes clés comme Nankin, davantage de villes pourraient suivre au deuxième trimestre, la norme restant une subvention de 1 % et explorant les mécanismes de partage des fonds entre le gouvernement central et local.

D’après les politiques déjà mises en œuvre, les subventions sur les prêts immobiliers se divisent principalement en trois modèles principaux : subvention à taux fixe, subvention d’intérêt proportionnelle et subvention de fonds de prévoyance et de marge d’intérêt.

La première est la subvention à taux fixe. C’est également le modèle le plus largement utilisé, qui consiste à établir un pourcentage fixe en fonction du montant total du prêt, versé sous forme de subvention unique, avec un calcul simple et des règles transparentes. Actuellement, des villes telles que Nankin, Wuhan, Changchun, Nanchong et Hangzhou Linping adoptent ce modèle, avec un taux de subvention souvent fixé à 1 %, certaines régions offrant des subventions par paliers selon la durée et imposant des restrictions sur la portée applicable, la période de politique et le plafond de financement.

La seconde est la subvention d’intérêt proportionnelle. Elle se concentre sur la réduction proportionnelle des intérêts réels des prêts immobiliers, liée au taux d’intérêt du prêt, pouvant être ajustée dynamiquement pour s’adapter à l’environnement de fluctuation des taux d’intérêt. Les villes typiques incluent Yuncheng et Wuhu, principalement destinées aux groupes ayant un besoin urgent et aux talents, couvrant à la fois les logements neufs et d’occasion, mais la méthode de calcul est relativement complexe.

La troisième concerne les politiques de soutien spéciales de subvention de fonds de prévoyance et de marge d’intérêt. Les villes concernées comprennent Shantou, Guiyang, Yiwu, Shaoxing et Lishui, entre autres. À Shantou, l’accent est mis sur les prêts de subvention de fonds de prévoyance, le centre de fonds de prévoyance comblant l’écart de taux d’intérêt entre les prêts commerciaux et les prêts de fonds de prévoyance, atténuant le manque de fonds ; Guiyang se concentre sur les subventions de marge d’intérêt « commercial à public », calculant les écarts selon les plages de taux définies pour fournir des subventions et réduire les seuils de remplacement ; Yiwu, Shaoxing et Lishui ciblent les groupes ayant un besoin urgent, les familles nombreuses et les jeunes, offrant des subventions d’intérêt proportionnelles par paliers pour les trois premières années de prêts de fonds de prévoyance, réduisant ainsi la pression sur les mensualités. Dans l’ensemble, ces politiques s’appuient sur le système de fonds de prévoyance, ayant un seuil plus bas, atteignant directement les besoins urgents et devenant une forme importante de réduction de la charge des prêts immobiliers.

Il est à noter qu’en plus des politiques de subvention dirigées par le gouvernement ou les départements financiers, certains promoteurs ont également lancé des plans de subvention sur le marché, comme une forme de réduction indirecte du prix des logements. Par exemple, le projet Taoli Chunfengyuan à Nantong, construit par Blue City, a proposé un plan de subvention de 1 % sur les prêts immobiliers de 30 ans. Le projet Xinshi Yincui à Xuzhou a proposé un plan de subvention de 1 % à 1,3 % sur les prêts immobiliers de 30 ans. Le projet Poly Yanyu Tangyue à Guangzhou a également lancé un plan de subvention de 1000 yuans par mois sur les prêts immobiliers de 30 ans.

Des professionnels du secteur avertissent que les trois types de modèles de subvention mentionnés ci-dessus sont principalement dirigés par les finances publiques, offrant une plus grande certitude politique et une meilleure accessibilité. Les plans de subvention lancés par les promoteurs pour des projets dépendent essentiellement de la force financière et de la crédibilité des promoteurs, se concentrant sur la liquidation des projets, avec une stabilité et une universalité inférieures à celles des politiques de subvention du gouvernement.

Yuan Yuejin a souligné qu’en termes de forme, les politiques de subvention sont plus diversifiées, pouvant être combinées avec des déductions fiscales, mettant en œuvre des subventions différenciées pour les familles nombreuses, les jeunes talents et d’autres groupes, tout en explorant les subventions sur les prêts immobiliers existants, en distinguant les besoins urgents des besoins améliorants pour des politiques ciblées, libérant ainsi le potentiel de consommation de logement de manière continue.

Song Hongwei estime que les politiques de subvention relèvent de politiques temporaires, dont l’avantage réside non seulement dans la réduction des seuils d’achat, mais aussi dans l’amélioration du ratio loyer/vente, ce qui améliore l’efficacité de l’allocation d’actifs.