A "mentira" de crescimento da Beike: quando a líder de intermediários se tornou proprietária de segunda mão

Pergunta: Como a transformação de ativos pesados da AI · Shell afeta a sua avaliação de mercado?

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Imagem gerada por AI

Texto|Coluna de Jie & Edição|Alice

Dançando na “montanha-russa” do setor imobiliário, como manter a elegância?

16 de março de 2026, enquanto muitos desenvolvedores imobiliários ainda lutam para entregar imóveis e renegociar dívidas, a líder do mercado de plataformas de transações e serviços imobiliários na China, Shell, apresentou um relatório de 2025 que parece “estável”.

Dizer que é estável, porque no atual mercado imobiliário, a receita líquida anual da Shell cresceu 1,2% em relação ao ano anterior, atingindo 94,6 bilhões de yuans.

Mas também há um lado mais fraco, pois por trás desse crescimento, há uma contração geral dos negócios principais, com lucro líquido caindo 26,7% em relação ao ano anterior, e o lucro ajustado caiu 30,4%.

Yongdong Peng, em seu discurso no relatório anual, frequentemente menciona “valor ao cliente”, “reforma com IA” e “eficiência impulsionada”. Parece bonito, mas por trás dessas palavras, a análise mostra que a Shell está passando por uma fase de mudança intensa.

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Primeiro, olhemos a receita.

As áreas de negócio da Shell podem ser divididas em negócios principais de transações (imóveis existentes + novos), serviços de valor agregado (aluguel de imóveis + decoração e mobiliário) e negócios emergentes e outros.

A análise revela que, em 2025, essas áreas apresentaram diferenças marcantes.

De acordo com o relatório financeiro, a principal fonte de receita da Shell — o negócio de imóveis existentes — caiu 11,3% em receita líquida, enquanto o de novos imóveis caiu 9,1%. São duas das maiores “pernas”, ambas encolhendo.

O motivo de o total ainda estar positivo é que a “perna fina” de serviços de aluguel de imóveis cresceu de forma significativa: receita líquida de aluguel aumentou 52,8%, de 14,3 bilhões para 21,9 bilhões de yuans, representando 23% da totalidade da receita.

Porém, é importante notar que a margem de lucro bruto do aluguel é muito baixa.

O relatório mostra que a contribuição de lucro do serviço de aluguel da Shell aumentou de 5,0% em 2024 para 8,6% em 2025, mas ainda está longe dos 39,3% de imóveis existentes e 25,0% de novos imóveis. Trata-se de um negócio que exige esforço, mas não gera muito lucro.

Por outro lado, ganhar dinheiro com esforço é melhor do que não ganhar nada.

No entanto, à medida que a Shell passa de uma plataforma de “tecnologia leve” baseada em comissão para um papel de “segundo proprietário” que assume riscos de estoque e aluguel, a lógica de avaliação de mercado inevitavelmente mudará.

Para ampliar a receita, a Shell precisou investir em um modelo de ativos pesados (aluguel sem preocupações), adquirindo muitas propriedades, o que elevou os ativos de direito de uso no balanço para 19,1 bilhões, mas também gerou uma grande dívida de aluguel.

Essa é uma estratégia necessária para enfrentar o ciclo econômico, mas também uma das maiores preocupações do mercado financeiro: o peso dos ativos aumenta.

No setor de decoração e mobiliário, o crescimento de 4,4% já é considerado difícil de alcançar.

Os negócios emergentes e outros também não estão em alta: receita líquida de 1,6 bilhão de yuans, queda de 36% em relação ao ano anterior, com margem de lucro caindo de 86,0% em 2024 para 75,9%. Apesar de manterem uma margem relativamente alta, representam apenas 1,7% da receita total.

Os negócios emergentes da Shell incluem principalmente serviços financeiros, cuja queda de receita pode estar relacionada ao aperto na regulamentação financeira imobiliária e à redução de investimentos em negócios não essenciais.

Assim, em 2025, a Shell apresenta uma “crescimento estrutural”: usando negócios de aluguel de baixa margem para ampliar a escala, enquanto mantém a lucratividade com negócios de transação de alta margem.

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E quanto ao lucro de 2025? A situação parece não ser otimista.

O relatório mostra que o lucro líquido da Shell em 2025 foi de 2,991 bilhões de yuans, uma queda de 26,7% em relação aos 4,078 bilhões de 2024; o lucro líquido ajustado (não GAAP) foi de 5,017 bilhões, uma redução de 30,4%.

A margem de lucro bruto caiu de 24,6% em 2024 para 21,4% em 2025.

Como mencionado anteriormente, a redução na participação de receitas de negócios de transações de imóveis existentes e novos, que possuem alta margem, combinada com o aumento da receita de aluguel de baixa margem, inevitavelmente reduz a rentabilidade geral.

A contribuição de lucro do negócio de imóveis existentes caiu de 43,2% para 39,3%. A explicação do relatório é que “o aumento do custo fixo de corretoras do Lianjia em relação à receita líquida”.

A Shell também está cortando custos e aumentando eficiência: apesar do leve aumento na receita, as despesas de vendas caíram 5,8%, as despesas administrativas caíram 9,9%, mas os gastos com P&D aumentaram 13,0%, atingindo 2,6 bilhões de yuans.

O relatório mostra que o presidente Yongdong Peng frequentemente menciona “tecnologia de IA” e “capacidade de dados”, indicando seu foco em tecnologias de ponta.

Se o investimento de 2,6 bilhões de yuans em P&D puder, nos próximos três anos, substituir parte das funções dos corretores por IA, reduzindo custos fixos de mão de obra, esse investimento será uma “cura de feridas”.

Outro ponto importante é que, em 2025, os indicadores não GAAP da Shell diferem significativamente dos GAAP, principalmente devido a despesas de pagamento de ações de 1,905 bilhões de yuans.

Em 2025, a Shell recomprou ações no valor de 921 milhões de dólares, além de distribuir dividendos, totalizando um retorno de aproximadamente 1,2 bilhões de dólares, um aumento de mais de 9% em relação ao ano anterior, mostrando que a empresa tem recursos.

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A base da Shell é realmente sólida.

Até o final de 2025, o total de ativos da Shell caiu de 1331 bilhões para 1167 bilhões de yuans, enquanto o caixa, equivalentes e investimentos de curto prazo caíram de 616 bilhões para 555 bilhões, mas ainda assim são suficientes para impressionar os concorrentes.

Para onde foi essa redução de mais de 60 bilhões? Principalmente para os dois pontos mencionados anteriormente: recompra de ações e distribuição de dividendos.

Por outro lado, a Shell continuou expandindo suas lojas em 2025.

Até o final de 2025, o total de lojas atingiu 61.139, um aumento de 18,5%; lojas ativas somaram 58.376, aumento de 17,5%; o número total de corretores era de 523.009, aumento de 4,6%; corretores ativos eram 445.632, praticamente igual a 2024.

Apesar do crescimento no número de lojas e corretores, o volume total de transações caiu 5,0%.

Em 2025, o volume total de transações na plataforma foi de 3,183 trilhões de yuans, uma queda de 5,0% em relação aos 3,349 trilhões de 2024. Das quais, transações de imóveis existentes totalizaram 2,151 trilhões, queda de 4,2%; transações de novos imóveis, 890,9 bilhões, queda de 8,2%.

A queda nos negócios de novos imóveis foi mais acentuada do que nos imóveis existentes, devido à desaceleração no ritmo de lançamentos dos construtores e à demanda de mercado fraca, além de refletir a competição no canal de novos imóveis enfrentando uma reorganização do setor.

Resumindo, ao analisar o relatório financeiro de 2025 da Shell, a análise revela uma líder que tenta manter uma postura decente em meio ao inverno do setor.

Ela tenta compensar na locação e decoração, controlando custos, com retorno aos acionistas surpreendente;

Seu negócio principal desacelera, lucros caem, ativos se tornam mais pesados, e a rentabilidade de novos negócios ainda é frágil.

Foi uma mudança difícil. A Shell tenta se transformar de uma “empresa cíclica” dependente de comissões de transação para uma “plataforma de serviços de ciclo de vida completo” para moradia.

Esse grande objetivo certamente enfrentará dores no processo.

Este artigo, exceto por gráficos não citados, é baseado em comunicados empresariais, agradecemos pela compreensão.