Entrevista com Jiang Wanrong, membro da Conferência Consultiva Política Nacional e antigo vice-ministro do Ministério da Habitação e Construção Urbana: Recomenda a rápida implementação do "Regulamento de Gestão de Vendas de Habitações", a promoção gradual de vendas de casas prontas e o aumento dos limiares de pré-venda de imóveis comerciais

Cada notícia do jornal｜Li Biao Zhang Rui Editado por｜Dong Xing Sheng

A questão da habitação diz respeito a cada família.

No dia 5 de março, o aguardado Relatório de Trabalho do Governo propôs focar na estabilização do mercado imobiliário. Implementando políticas específicas por cidade para controlar o aumento, reduzir o excesso de estoque e melhorar a oferta, explorando múltiplos canais para revitalizar imóveis existentes, incentivando a aquisição de imóveis existentes principalmente para habitação social, entre outros. Aprofundar a reforma do sistema de fundo de poupança habitacional. Otimizar a oferta de habitação social e acelerar a renovação de imóveis antigos e deteriorados.

Simultaneamente, promover de forma ordenada a construção de “boas casas” seguras, confortáveis, verdes e inteligentes, implementando projetos de melhoria da qualidade das habitações e de aprimoramento dos serviços de gestão condominial. Potencializar ainda mais o papel do sistema de lista de “garantia de entrega de casas”, prevenindo riscos de inadimplência. Avançar profundamente na construção de um sistema básico e políticas complementares para novos modelos de desenvolvimento imobiliário.

Como entender os novos modelos de desenvolvimento imobiliário? Quais são suas principais características? Que recomendações existem para a construção do sistema básico e políticas complementares desses novos modelos? Com essas questões em mente, durante a Assembleia Nacional, o jornal “Daily Economic News” (NBD) entrevistou o membro da 14ª Assembleia Nacional do Congresso Popular, ex-membro do Comitê do Partido e vice-ministro do Ministério de Habitação e Urbanismo e Desenvolvimento Rural, Jiang Wanrong.

Desde que ingressou no antigo Ministério de Construção em 1988, Jiang Wanrong dedicou quase 40 anos ao setor de habitação e construção. Foi diretor do Departamento de Imóveis e vice-diretor do Departamento de Habitação e Imóveis, e após a formação do Ministério de Habitação e Urbanismo em 2008, liderou por longo tempo a principal divisão responsável pela supervisão do mercado imobiliário — a Divisão de Supervisão do Mercado Imobiliário, o que lhe deu profundo conhecimento sobre a estrutura e os problemas do mercado imobiliário. Após assumir o cargo de vice-ministro em 2019, foi responsável por áreas centrais como garantia de habitação e supervisão do mercado imobiliário, até sua saída prevista para 2025.

Na entrevista, Jiang Wanrong compartilhou suas opiniões sobre as propostas apresentadas. Ele afirmou que, diante da mudança no cenário de mercado, onde quase metade das transações envolvem imóveis usados, há uma necessidade urgente de aprimorar a legislação que regula as transações de imóveis existentes. Para isso, recomenda que o Conselho de Estado inclua na sua lista de legislação prioritária a regulamentação de vendas de imóveis, com a rápida elaboração e implementação de uma nova legislação. Além disso, sugere fortalecer o sistema legal para vendas de imóveis, incluindo sete grandes mecanismos, como a divulgação de informações e registros eletrônicos, para consolidar a base jurídica do “novo modelo de desenvolvimento imobiliário”.

Recomendação para incluir a “Regulamentação de Vendas de Imóveis” na lista de legislação prioritária e acelerar sua implementação

NBD: Este ano, o relatório propõe aprofundar a construção do sistema básico e políticas complementares para os novos modelos de desenvolvimento imobiliário. Poderia explicar sua compreensão sobre esses novos modelos, especialmente no que diz respeito ao sistema de vendas?

Jiang Wanrong: O 20º Congresso do Partido propôs acelerar a construção de um sistema habitacional de múltiplos fornecedores, múltiplos canais de garantia e aluguel e compra simultâneos. A proposta do 14º Plano Quinquenal do Comitê Central do Partido, aprovado na 4ª sessão plenária do 20º Congresso, reforça a necessidade de acelerar a construção de novos modelos de desenvolvimento imobiliário, aprimorando os sistemas de desenvolvimento, financiamento e venda de imóveis.

Atualmente, a relação entre oferta e demanda de habitação no país está passando por novas mudanças. Em 2025, quase 45% das transações envolverão imóveis usados, com várias cidades como Pequim e Xangai registrando volumes de vendas de usados superiores aos de imóveis novos. O tradicional padrão de crescimento baseado principalmente na venda de imóveis novos está evoluindo para um cenário onde imóveis novos e usados coexistem. Contudo, considero que a legislação vigente sobre transações de imóveis existentes ainda é insuficiente.

No setor de imóveis novos, há problemas como fiscalização financeira inadequada, assimetria de informações, transações não padronizadas e riscos de entrega. Algumas empresas de desenvolvimento imobiliário desviam ilegalmente fundos de transação, impedindo a conclusão e entrega pontual dos imóveis, o que atrai atenção social. Outras fazem propaganda falsa, divulgando informações enganosas sobre preços e oscilações, manipulando preços ou ocultando defeitos importantes, prejudicando o direito à informação do consumidor e gerando conflitos sociais.

Atualmente, a legislação principal inclui a Lei de Gestão de Imóveis Urbanos, o Regulamento de Desenvolvimento e Gestão de Imóveis Urbanos, a Lei de Arrendamento de Imóveis e o Regulamento de Gestão de Propriedades. No entanto, as regulamentações específicas para vendas de habitação, que abrangem grande quantidade de transações, são apenas regulamentos departamentais de menor hierarquia, com penalidades insuficientes.

Em 2017, o Ministério de Habitação e Urbanismo elaborou o projeto de regulamento de “Gestão de Arrendamento e Venda de Imóveis (Minuta de Consulta Pública)”, que foi aberto à opinião pública. Com base nas sugestões recebidas, o projeto foi dividido em duas partes: “Regulamento de Arrendamento de Imóveis” e “Regulamento de Gestão de Vendas de Imóveis”. Atualmente, o primeiro já foi promulgado, e recomenda-se que o Conselho de Estado inclua o segundo na sua lista de legislação prioritária para rápida implementação.

Recomendação de promover gradualmente a venda de imóveis prontos e reforçar a fiscalização das pré-vendas

NBD: Caso o “Regulamento de Gestão de Vendas de Imóveis” seja aprovado rapidamente, quais aspectos específicos de seu sistema você acredita que deveriam ser fortalecidos para regular o mercado de vendas de imóveis e proteger os direitos de todas as partes envolvidas?

Jiang Wanrong: Acredito que o sistema deve focar nos seguintes aspectos:

Primeiro, ampliar o escopo da legislação para atender às necessidades do estágio de melhoria da qualidade dos imóveis existentes. Adaptar-se às novas mudanças do mercado imobiliário, incluindo imóveis usados, incorporando-os ao regulamento, e aprimorando os sistemas de transações de imóveis usados e novos, estabelecendo uma legislação abrangente que cubra ambos.

Segundo, fortalecer o sistema de vendas de imóveis, regulando a ordem do mercado. Promover gradualmente a venda de imóveis prontos, aprimorar o sistema de registro de vendas de imóveis prontos, aumentar os requisitos para pré-vendas, reforçar a fiscalização de fundos de pré-venda, garantindo que os fundos dentro do limite regulatório só possam ser utilizados para o desenvolvimento do projeto até sua entrega, com liberação progressiva conforme o avanço da obra.

Terceiro, estabelecer um sistema de transações com identificação real, garantindo a veracidade e precisão das informações. Os vendedores, compradores, agentes imobiliários e seus profissionais, ao divulgar informações de venda ou compra, firmar contratos ou registrar eletronicamente, devem usar nomes reais, números de identidade ou outros dados de identificação verdadeira.

Imagem de cidadãos realizando transações imobiliárias Fonte: NBD, reportagem de Bao Jingjing

Quarto, estabelecer um sistema de divulgação de informações, promovendo transparência nas transações. Empresas de desenvolvimento imobiliário devem divulgar informações de licença de pré-venda ou registro de venda, localização, preço, área, garantias de hipoteca, entre outros. Os vendedores de imóveis usados devem divulgar o estado natural, titularidade, garantias, restrições de direitos e principais informações que possam afetar o valor. Os órgãos reguladores devem publicar informações de vendas de imóveis, verificações de imóveis usados e dados de fiscalização do setor.

Quinto, estabelecer um sistema de registro eletrônico de contratos, reforçando a fiscalização governamental. Melhorar a plataforma de gestão de transações imobiliárias, criar um banco de dados unificado de imóveis, aprimorar a gestão de informações básicas, registros eletrônicos, fiscalização de fundos, auditoria de partes, divulgação de informações e monitoramento estatístico. Os contratos de venda de imóveis por empresas, agentes ou transações autônomas devem ser registrados eletronicamente na plataforma. Recomenda-se o uso de modelos padrão de contratos de venda, elaborados pelo órgão regulador em conjunto com o setor de fiscalização de mercado.

Sexto, estabelecer um sistema de entrega de imóveis, elevando a qualidade da entrega. As empresas devem entregar os imóveis de acordo com o contrato, em condições de uso. Quando forem utilizados modelos de apresentação, devem informar se a qualidade, os equipamentos e a decoração entregues correspondem ao modelo. Caso contrário, a entrega deve ser compatível com o modelo apresentado.

Sétimo, estabelecer um sistema de crédito, fortalecendo a integridade do setor. Criar mecanismos de incentivo à confiança e punições por má conduta, vinculando o histórico de crédito de empresas e profissionais às atividades de venda, financiamento, crédito e consulta de crédito, divulgando essas informações ao público de forma oportuna.

Apoio ao desenvolvimento de “boas casas” ao longo de toda a cadeia

NBD: A construção de “boas casas” foi mencionada no relatório do governo pelo segundo ano consecutivo. Quais ações o Ministério de Habitação e Urbanismo tem realizado neste sentido ao longo do último ano?

Jiang Wanrong: Para atender às novas expectativas do público por “boas casas”, o ministério tem promovido uma abordagem integrada envolvendo padrão, projeto, materiais, construção e manutenção, promovendo a construção de “boas casas” ao longo de toda a cadeia.

Imagem de Chen Li, repórter do NBD, tirada por Bao Jingjing

Especificamente, primeiramente, na definição de padrões de qualidade. Em março do ano passado, o ministério publicou a norma nacional obrigatória “Normas para Projetos Residenciais”, que elevou os requisitos de altura, isolamento acústico de paredes e pisos, largura de portas e banheiros, aquecimento e ar condicionado em diferentes zonas climáticas, entre outros, melhorando a qualidade habitacional. Em dezembro, foi divulgado o documento “Diretrizes para a Melhoria da Qualidade Habitacional”, que estabeleceu metas e prioridades para o desenvolvimento de “boas casas”, fortalecendo a coordenação de esforços e intensificando as ações.

Em segundo lugar, na concepção de projetos. O ministério continuou promovendo o concurso nacional de “Design de Boas Casas”, selecionando mais de 80 projetos premiados entre cerca de 2000 propostas, incluindo novos projetos e reformas de imóveis antigos, incentivando designers e estudantes universitários a criar soluções inovadoras e variadas para diferentes necessidades de moradia, garantindo uso eficiente e valor agregado a cada metro quadrado.

Terceiro, na seleção de materiais. Acelerou o desenvolvimento de novos materiais de construção, promovendo mais de 50 tipos de novos materiais por meio de chamadas públicas e outros métodos, melhorando o isolamento térmico, resistência à água, sustentabilidade e outros aspectos. Além disso, estimulou a inovação na construção verde, explorando o uso de tecnologias como internet e sensores, para promover a aplicação de novos dispositivos e produtos.

Quarto, na construção. Incentivou empresas a desenvolverem sistemas de construção “6633” (não usar, evitar, prevenir, proteger, etc.) e “365” (uso múltiplo, alta eficiência, suporte), promovendo a construção inteligente, verde e modular. Aumentou o uso de métodos inovadores de construção, elevando a qualidade dos projetos e garantindo a conformidade.

Por fim, na manutenção. Acelerou a implementação de sistemas de inspeção de segurança, fundos de garantia e seguros de qualidade, reforçando a segurança ao longo de toda a vida útil do imóvel. Além disso, promoveu melhorias nos serviços condominiais, explorando modelos de “serviços de propriedade + serviços de vida”, levando serviços de gestão condominial às residências, resolvendo questões do cotidiano e criando lares mais acolhedores.

Impulsionando a incorporação de inteligência artificial, internet das coisas e outras tecnologias em residências e edifícios

NBD: O relatório propõe promover de forma ordenada a construção de “boas casas” seguras, confortáveis, verdes e inteligentes. Quais áreas o Ministério de Habitação e Urbanismo deveria focar para avançar nesse objetivo?

Jiang Wanrong: Atualmente, a construção de “boas casas” já está em andamento e se tornou um consenso social. Na próxima etapa, o ministério deve continuar fortalecendo esforços, promovendo de forma ordenada a construção de “boas casas” para oferecer espaços de alta qualidade para a população.

Especificamente, primeiro, implementar projetos de melhoria da qualidade. Incentivar as regiões a aplicar as diretrizes do ministério para a melhoria da qualidade habitacional, consolidando padrões, projetos, materiais, construção e manutenção, estabelecendo sistemas de suporte e mecanismos de trabalho. Elaborar e divulgar “Guias para a Construção de Boas Casas”, promover os resultados de concursos de design, orientando práticas de construção, e transformar imóveis antigos em “boas casas” por meio de reformas científicas, atendendo às diversas necessidades habitacionais com alta qualidade.

Em segundo lugar, fortalecer a pesquisa tecnológica. Planejar projetos tecnológicos que atendam às diferentes demandas de moradia, superar obstáculos técnicos na melhoria da qualidade, e criar um banco de dados de resultados tecnológicos. Reunir e divulgar tecnologias úteis e inovadoras para a construção de “boas casas”, apoiando a implementação de soluções que beneficiem a população.

Além disso, promover a atualização da cadeia produtiva imobiliária. Criar novos setores industriais relacionados à construção de “boas casas”, incluindo materiais, acabamentos, mobiliário e eletrodomésticos, e incentivar empresas de desenvolvimento imobiliário e construção a se transformarem em fornecedores integrados de “boas casas”. Aproveitar o potencial das aplicações tecnológicas, como inteligência artificial e internet das coisas, para integrar inovação e tecnologia na residência, promovendo a aplicação comercial de novas soluções tecnológicas em residências e edifícios.