Dividen yang tangguh dari dana gedung perkantoran: PVBI11 mengkonsolidasikan stabilitas sementara RCRB11 mempercepat pertumbuhan

A dinamika dana properti real estate yang ditujukan untuk segmen kantor premium menunjukkan dua jalur pelengkap dalam strategi pengembalian kepada investor. VBI Prime Offices (PVBI11) mempertahankan kebijakan distribusi yang dapat diprediksi, sementara Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) berupaya meningkatkan keuntungan melalui daur ulang aktif aset. Perpindahan strategi ini mencerminkan pematangan sektor gedung perkantoran menuju model yang lebih berkelanjutan dan beragam.

PVBI11: Prediktabilitas dan ketahanan operasional dalam pergerakan

PVBI11 mengukuhkan posisinya selama periode tersebut sebagai dana stabil, mempertahankan dividen yang konstan selama lima bulan berturut-turut. Nilai yang diumumkan untuk bulan November sebesar R$ 0,45 per unit, sepenuhnya didistribusikan kepada pemegang saham, mencerminkan kinerja operasional yang otentik tanpa mengandalkan keuntungan luar biasa. Dengan harga penutupan R$ 82,00, investor memperoleh hasil bulanan sebesar 0,55%.

Manajemen menginformasikan bahwa mereka menjaga cadangan sebesar R$ 0,24 per unit untuk penyesuaian di masa depan, menunjukkan kehati-hatian fiskal. Meskipun hasil saat ini sedikit di bawah rata-rata historis 24 bulan (R$ 0,55 per unit), konsistensi dalam distribusi menunjukkan kekuatan properti dalam portofolio mereka selama masa transisi penghuni.

Pergerakan penyewa dan dinamika operasional dalam portofolio

Dalam hal operasi, periode ini ditandai oleh penggantian penyewa yang signifikan. Masuknya Timbro Trading ke gedung Vera Cruz, mengisi ruang yang sebelumnya kosong oleh Serena, memungkinkan dana mempertahankan indikator kekosongan pada tingkat yang terkendali: 16,5% secara fisik dan 17,6% secara keuangan.

Secara paralel, penyelesaian kontrak baru di aset The One, dengan Volken Capital menyewa 247 m² dari area bruto yang dapat disewa mulai Desember, membantu menjaga ketahanan operasional. Manajemen telah mengumumkan kejadian pengosongan yang diharapkan terjadi pada semester pertama 2026, termasuk keluarnya Cascione pada Desember di aset FL 4440 dan pengembalian lantai oleh Julius Baer di Vera Cruz pada Februari.

Untuk mengimbangi keluarnya yang dijadwalkan ini, telah ditandatangani kontrak dengan ServiceNow, yang akan menempati 1.801 m² di Vera Cruz mulai April 2026. Proyeksi menunjukkan puncak kekosongan sebesar 19,8% selama April 2026, sebelum terjadi penyesuaian operasional baru.

RCRB11: Pertumbuhan cepat dan strategi daur ulang

RCRB11 melaporkan laba bersih sebesar R$ 3,294 juta pada penutupan November, menunjukkan pertumbuhan sebesar 7,6% dibandingkan Oktober. Pendapatan properti murni menyumbang R$ 4,52 juta, sementara komponen keuangan menambahkan R$ 69,9 ribu, menunjukkan dominasi pendapatan sewa atas pengembalian dari aplikasi kas.

Distribusi kepada pemegang unit mencapai R$ 0,94 per unit, dibayar penuh selama periode tersebut. Dengan penutupan di R$ 128,94, hasil dividen tahunan mencapai 8,7%, tingkat yang kompetitif untuk segmen gedung perkantoran.

FFO dan prospek apresiasi

Proyeksi FFO (Funds From Operations) tetap di R$ 1,15 per unit, mengimplikasikan pengembalian tahunan sekitar 11%. Perbedaan antara distribusi saat ini dan FFO yang diproyeksikan menunjukkan potensi apresiasi yang signifikan bagi investor dengan horizon jangka panjang. Manajemen mengharapkan konvergensi distribusi secara bertahap ke tingkat ini seiring berjalannya siklus operasional.

Daur ulang aset dan potensi realisasi keuntungan

RCRB11 melanjutkan strategi daur ulang aktifnya untuk mengoptimalkan komposisi portofolio. Pada November, ditandatangani Surat Pernyataan Niat yang tidak mengikat untuk divestasi salah satu properti, proses yang menandai transisi asetnya menuju efisiensi modal yang lebih baik. Estimasi keuntungan modal dari operasi ini mencapai R$ 10 juta, setara dengan R$ 2,90 per unit, yang akan dimasukkan ke dalam hasil yang dapat didistribusikan dalam siklus berikutnya setelah penyelesaian due diligence.

Dinamika okupansi Gedung Bravo Paulista

Pengosongan dua lantai di Gedung Bravo Paulista pada November total sekitar 430 m² area BOMA, meningkatkan kekosongan fisik menjadi 0,99%. Meskipun keluar, indeks ini tetap sangat rendah, mencerminkan kualitas aset yang terletak di koridor korporat yang mapan. Dampak yang diperkirakan dari pengurangan ini adalah sekitar R$ 0,02 per unit per bulan terhadap total pendapatan properti.

Manajemen menginformasikan bahwa ada empat proposal komersial yang sedang dianalisis untuk ruang yang kosong, menunjukkan dinamika positif dalam re-occupancy. Proses transisi penghuni ini menunjukkan ketahanan operasional meskipun menghadapi keluarnya secara sporadis.

Prospek sektor gedung perkantoran

Kedua dana mencerminkan evolusi pasar gedung perkantoran menuju kedewasaan operasional dan keberlanjutan keuangan yang lebih besar. Sementara PVBI11 menawarkan prediktabilitas, RCRB11 memberikan potensi pertumbuhan melalui pengelolaan aktif. Dinamika okupansi di kedua portofolio menunjukkan permintaan yang terus-menerus untuk ruang premium di koridor yang mapan, meskipun ada periode transisi penyewa.