Mengapa REIT adalah pilihan utama bagi investor yang menghindari data suku bunga rendah?

Gugus Dana untuk Investasi Properti Sejak tahun 2018 masuk ke pasar saham Thailand, telah menjadi alat penting bagi investor yang mencari Cash Flow yang stabil, sekaligus tidak perlu investasi besar. Masalahnya, imbal hasil tidak selalu baik setiap waktu. Penyebabnya apa? Mari kita pahami REIT secara serius.

REIT adalah jenis dana properti apa

Nama lengkap Real Estate Investment Trust – disingkat REIT – adalah penggabungan aset yang menghasilkan pendapatan (berbagai properti) yang dikumpulkan dana oleh pengelola dana dari investor, lalu dikelola. Imbal hasil berasal dari pendapatan yang seimbang, seperti sewa, biaya utilitas, dan lain-lain. Kata REIT adalah sistem yang dirancang agar investor kecil dapat berinvestasi dalam proyek besar tanpa harus memiliki modal besar, seperti membeli properti secara langsung.

Mengapa REIT menarik untuk diinvestasikan?

Untuk aset dengan pendapatan stabil – hotel, gudang, pusat perbelanjaan, kantor, pusat kesehatan, atau bahkan jaringan Fiber Optic semuanya bisa menjadi properti dalam REIT. Yang penting adalah harus menghasilkan pendapatan secara berkelanjutan.

Untuk penyewa – membantu dalam penggalangan dana pengembangan proyek baru tanpa harus meminjam seluruhnya.

Untuk investor – mendapatkan dividen yang biasanya dibayarkan secara rutin, likuiditas tinggi, mudah diperdagangkan di pasar Exchange, serta memiliki nilai intrinsik berupa diversifikasi risiko (Diversifikasi) portofolio.

REIT vs Dana Properti – apa bedanya

Jika dilihat secara kasar, REIT adalah perkembangan dari Dana Properti versi baru yang lebih fleksibel dan diawasi oleh otoritas internasional. Perbedaan utama ada 3:

Struktur – Dana Properti adalah dana gabungan berbentuk mutual fund, sedangkan REIT adalah dana trust yang diawasi oleh OJK dan memiliki surat izin dari bursa.

Legalitas – Dana Properti hanya dapat berinvestasi di Positive List dari OJK, tidak di luar negeri. REIT lebih fleksibel, dapat berinvestasi di luar negeri tidak lebih dari 10% dari total aset, dan dapat mengembangkan properti.

Pengelolaan unit investasi – Dana Properti tidak perlu memperhatikan diversifikasi Free Float, sedangkan REIT harus mengikuti aturan ketat pasar modal, seperti minimal 15% dimiliki oleh investor ritel dan mengadakan rapat pemegang unit setiap tahun.

Saat ini, dana properti di Thailand tidak lagi menerbitkan unit baru, digantikan seluruhnya oleh REIT.

Bagaimana pembagian REIT?

Berdasarkan hak atas properti:

• Freehold – Kepemilikan penuh, hak yang melekat pada nilai tanah. Jika dikembangkan lagi, nilai REIT akan meningkat.
• Leasehold – Hak sewa terbatas waktu. Setelah masa kontrak habis, REIT ini menjadi tidak berharga. Nilai unit investasi akan menurun secara bertahap sesuai waktu.

Berdasarkan jenis bisnis:

• Retail REIT (Pusat perbelanjaan, outlet)
• Residential REIT (Hotel, kondominium, asrama)
• Healthcare REIT (Rumah sakit, pusat perawatan lansia)
• Office REIT (Gedung perkantoran)
• Infrastructure REIT (Jaringan Fiber, pipa energi)

Faktor apa yang mendorong nilai REIT?

Bagian pertama – Nilai properti

• Jenis hak (Freehold lebih baik daripada Leasehold)
• Kondisi ekonomi di sekitar
• Infrastruktur
• Permintaan pasar

Bagian kedua – Arus kas pendapatan

• Tingkat hunian kamar
• Kemampuan membayar sewa
• Pertumbuhan bisnis di area tersebut
• Kebijakan ekonomi dan peristiwa seperti COVID

Kelebihan dan kekurangan investasi di REIT

Kelebihan: ✓ Likuiditas tinggi, mudah diperdagangkan di pasar SET ✓ Imbal hasil rutin, lebih baik dari bunga deposito ✓ Diversifikasi risiko, tidak perlu mengikat modal besar ✓ Transparansi dan diawasi secara ketat

Kekurangan: ✗ Pajak 10% atas dividen atau bisa dikurangi ✗ Risiko dari suku bunga, jika suku bunga naik, harga REIT biasanya turun ✗ Investasi Leasehold memiliki risiko jangka panjang

Contoh REIT Thailand yang menarik

CPNREIT (CPN Retail Growth) – Leasehold REIT dari pusat perbelanjaan Central, harga 9.85 บาท, dividen 8.35% per tahun

IMPACT (Impact) – Freehold REIT di pusat konferensi Impact, harga 12.80 บาท, dividen 4.69% per tahun

WHART (WHA Premium Growth) – Kedua jenis, Freehold dan Leasehold dari gudang, harga 9.50 บาท, dividen 7.63% per tahun

JASIF (Jasmine) – Dana Infrastruktur dari Fiber Optic, harga 6.70 บาท, dividen 13.73% per tahun

Investor yang berinvestasi di REIT harus mempertimbangkan apa

REIT adalah alat yang tidak cocok untuk semua orang. Jika Anda mencari Cash Flow yang rutin dan mampu menerima risiko perubahan suku bunga, REIT bisa menjadi pilihan yang baik. Tetapi harus memilih jenis (Freehold lebih baik daripada Leasehold) dan proporsi dalam portofolio yang sesuai. Jangan berinvestasi karena serakah, tetapi anggap REIT sebagai keseimbangan antara pendapatan rutin dan risiko yang menyertainya.